Приобретая недвижимость ещё в строящемся доме, в особенности на стадии котлована, покупатель рискует своими денежными средствами. Это связано с тем, что часто застройщики бывают недобросовестными и могут приостановить строительство, уменьшить площадь или планировку квартиры. Поэтому часто происходит расторжение ДДУ по желанию дольщика.
Можно ли расторгнуть договор долевого участия
Содержание
- Можно ли расторгнуть договор долевого участия
- Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика
- Расторжение ДДУ по соглашению сторон
- Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
- Расторжение договора долевого участия в судебном порядке
- Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
- Порядок и сроки возврата денег
- Заключение
Расторгнуть договор возможно, если существуют подтвержденные причины. Согласно статье 9 214-ФЗ есть 4 вариации расторжения договора долевого строительства. К ним относят:
- расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика;
- расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика;
- по двустороннему порядку, т.е. по соглашению сторон;
- через суд.
При расторжении ДДУ в любой ситуации девелопер совершает возврат денег, т.е. деньги после прекращения договора возвращаются покупателю. Строительная организация выплачивает неустойки и процент за применение денег дольщика, только тогда, когда нарушены правила и законы в отношении гражданина. При прекращении договора нужно оформить эту операцию в Росреестре. Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации?
Важно! Расторгается договор до того, как подписан Акт приема-передачи. Как только он зарегистрирован, обязательства считаются выполненными.
В результате расторжения могут начаться судебные тяжбы, в особенности, когда организация обанкротилась и необходимо вернуть свои средства. Судебная практика показывает, что чаще суд встаёт на сторону физических лиц, если у них существуют все причины, чтобы закрыть договор, и их письменное подтверждение (к иску прикладывают не только, документы, но и фотографии замороженной стройки или изменившейся планировки).
Риски
Для граждан существуют риски при расторжении ДДУ:
- трата драгоценного времени;
- растрата денег;
- утрата квартиры.
Прежде чем расторгнуть договор с застройщиком, нужно узнать, есть ли деньги у девелопера после сделки, чтобы вернуть их за контракт и прекратить действие ДДУ. Бывают случаи, когда дольщик отказывается от прав залога на завершенный объект, а застройщик в это время становится банкротом, соответственно денег на возврат у него нет. Если бы к примеру, гражданин не расторгнул договор, а подождал бы, когда дом достроится или организацию, признают банкротом, тогда по суду возможно вернуть деньги.
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика
При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.
Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика). Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки. Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.
Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:
- Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
- Нарушено качество строительства.
- Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.
Порядок действия
Как расторгнуть договор ДДУ? Ликвидировать ДДУ следует так:
- Составить заявление о расторжении договора долевого участия по инициативе дольщика и отправить его девелоперу. В нем должны присутствовать: причина расторжения (ФЗ № 214), расчеты, реквизиты, чтобы девелопер перечислил деньги или дату личного визита гражданина в организацию за расчетом.
Бланк заявления о расторжении (уведомления) для скачивания здесь. Образец уведомления для скачивания здесь.
- Если за 20 дней девелопер не выполнит ваших условий, тогда нужно написать иск и направить его судье. К исковому заявлению нужно прикладывать все доказательства, т.е. причины для закрытия договора.
Документы
Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:
- удостоверение личности;
- ДДУ.
А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:
- копия ДДУ;
- бумаги, подтверждающие нарушения со стороны строительной организации;
- если есть отказ от строительной организации, то его копия;
- расчет убытков и морального вреда;
- оплаченная госпошлина.
Сроки
С какого момента считается расторгнутым ДДУ? Многие думают, когда это действие будет государственно зарегистрировано, неверно. Расторгнутым документ считают с даты отправления дольщиком заявки или уведомления о расторжении ДДУ дольщиком девелоперу (образец). По прошествии 20 дней гражданин может явиться в Росреестр и подтвердить ликвидацию документа официально, т.е. зарегистрировать закрытие ДДУ.
Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Обычно расторгнуть ДДУ по согласию обеих сторон не составляет труда. Единственное необходимо оплатить госпошлину в Росреестре в размере 350 рублей. Обычно расходы берет на себя девелопер, а в принципе оплачивает желающий – либо покупатель, либо строительная организация.
Порядок действия
- Одна сторона письменно извещает другую об основании для завершения договора.
- Если решение положительное, назначают дату и местоположение для составления документов о соглашении.
- Составляют соглашение о расторжении ДДУ по соглашению сторон (скачать бланк можно здесь).
- Обговаривают время и принцип, как возвращаются деньги: расторжение ДДУ по соглашению сторон предполагает возврат денег.
- Оформляют расторжение договора участия в долевом строительстве в регистрационных органах.
Документы
В Росреестр или МФЦ подготавливают:
- соглашение (лучше предоставить его в напечатанном виде на компьютере, подойдет простая письменная форма, также нужно, чтобы стояли подписи обеих сторон);
- удостоверение личности дольщика;
- платежный документ об оплате госпошлины;
- другие бумаги при необходимости для регистрационной палаты.
Сроки
Что касается сроков расторжения договора с застройщиком, то они обговариваются сторонами. Росреестр рассматривает документы в течении 7-10 дней, после чего с распиской приходят обе стороны и забрать готовый документ, подтверждающий факт прекращения обязательств.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Девелопер вправе расторгнуть договорные отношения, если:
- Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный.
- Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней.
- За год платежи пропущены 3 раза.
Порядок действия
Согласно Федеральному закону (ФЗ) № 214 застройщик вправе ликвидировать договор по своей инициативе. Если возникли вышеперечисленные причины, нужно:
- Направить заказное оповещение дольщику с просьбой о погашении долга и о последствиях неоплаты.
- По прошествии месяца, если от дольщика никаких действий по ДДУ не последовало, то девелопер может расторгнуть договор.
Документы
- ДДУ;
- заявление о регистрации договора;
- паспорт (для доверенного лица плюс доверенность);
- согласие супруги или супруга на покупку «долёвки»;
- залоговые документы при ипотеке;
- проектная документация;
- оплаченная госпошлина.
Сроки
Если организация отправила уведомление о прекращении ДДУ в случае неуплаты, и прошел месяц после отправления, то документ может считаться расторгнутым. После подачи бумаг на регистрацию ожидают 7-10 дней и получают документацию о ликвидации договора.
Расторжение договора долевого участия в судебном порядке
Расторгнуть договор долевого участия возможно в суде, если не исполнены обязательства одного из участников договорных отношений, если девелопер:
- прекратил или приостановил строительство объекта;
- изменен проект дома;
- изменилось целевое назначение строения;
- другие обязательства согласно пунктам договора.
Порядок действия
- Отправить заказное уведомление строительной организации.
- Составляют иск в суд. В нем отражают сведения о девелопере; данные с паспорта физлица; основание для прекращения договора; требования о возврате денег; заявка на выплату процентов за пользование средствами гражданина; компенсационные выплаты; при прекращении договорных отношений с ипотекой указать все понесенные убытки (проценты по кредиту, страховые взносы). Скачать бланк искового заявления можно здесь.
- Суд выносит решение.
- Судебное решение исполняется девелопером.
- Если решение суда не исполняется, истец вправе обратиться в суд с дополнительным требованием (в том числе о взыскании процентов, убытков).
Документы
В суд предоставляется такая документация:
- копия договора;
- доказательства о неисполнении требований девелопера;
- если есть, то копия отказа о расторжении ДДУ в одностороннем порядке;
- расчет неустойки;
- оплаченная госпошлина.
Сроки
Средства должны быть возвращены покупателю за 10 рабочих дней. Если они не поступят за эти дни, то гражданин вправе повторно явиться в суд.
Особенности расторжения ДДУ с ипотекой
Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк. Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка. При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.
Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:
- Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
- Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
- В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
- В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.
Возможен вариант, чтобы все средства перечислялись кому-то одному (заёмщику или банку), но, если такие условия отражены в ипотечном договоре. Иногда зачисление производят на счет физлица, а уже потом он самостоятельно гасит свой долг в банке. ДДУ с ипотекой обязательно проходит регистрацию в Росреестре, так же как его расторжение. Помимо этого, необходимо будет погасить запись по ипотеке.
ДДУ расторгается при предоставлении:
- паспорт;
- если есть соглашение;
- если одностороннее расторжение, уведомление;
- нотариально заверенное решение суда.
Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:
- справка о погашении долга из банка;
- общее заявление двух сторон;
- кредитный договор;
- закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
- судебное решение о закрытии кредита.
Порядок и сроки возврата денег
Гражданин вправе расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в любое время, часто для этого есть веские основания, такие как:
- серьезная проблема в постройке;
- недостатки в строительных нормах и жилищных условиях;
- срок получения свидетельства просрочен.
ФЗ 214 регулирует порядок и сроки возврата денег при расторжении ДДУ и согласно п.2 ст.9 Федерального закона средства по договору, прекращённому по односторонней инициативе, перечисляются в 20-дневный срок. По суду – девелоперу дается 10 дней для возвращения денег после вынесенного судебного решения. Т. е. срок ещё зависит от времени рассмотрения иска судьей или заявления в МФЦ или Росреестре.
Заключение
Расторгать договор с застройщиком – дело неприятное, да и хлопотное. Бывает, что и дольщикам не всегда выгодно такое положение дел, в особенности при судебных разбирательствах при банкротстве девелопера. Поэтому во избежание расторжения ДДУ покупать новостройку лучше всего у строительной организации, пользующейся положительным спросом. Любую информацию возможно найти, использовав ресурсы интернета. Неплохим вариантом будет обратиться к юристу или риэлтору с юридическим образованием, они подскажут, как проходит расторжение ДДУ.
Если вам нужна помощь с расторжением ДДУ или взысканием неустойки с застройщика, то просьба срочно записаться на бесплатную консультацию к юристу. Запись через специальную форму в углу экрана.
Порядок взыскания неустойки с застройщика детально описан далее.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.