Как сдать квартиру в аренду правильно, какие нужны документы и оформление оплаты по закону

Получить дополнительный доход от передачи недвижимости во временное пользование можно с применением действующих законодательных норм. Как правильно сдать в аренду квартиру, расскажем в этой публикации.

Как найти арендатора

как правильно сдать в аренду квартиру

Простейший способ – оповещение друзей и знакомых. Однако дружеские отношения могут быть разрушены недобросовестным обращением с переданным имуществом. При отсутствии официального договора сложно возместить нанесенный ущерб. Чтобы правильно сдать недвижимость следует учесть эту особенность.

Использование интернета значительно расширяет диапазон поиска. Эта методика поможет правильно сдать квартиру с охватом потенциальных клиентов на всей территории РФ, иностранных граждан. Для публикации объявлений свои услуги на бесплатной основе предлагают специализированные сайты (avito, ngs и др.). Дополнительные преимущества и возможности:

  • подробное описание характеристик объекта недвижимости;
  • размещение фотографий, видеоматериалов;
  • оперативное изменение данных, условий сделки;
  • ознакомление с аналогичными предложениями для установления адекватной стоимости аренды помещения.

Объявление в печатном издании придется оплатить. Этот способ поможет правильно сдать квартиру. Однако «классическая» технология постепенно утрачивает актуальность.

Выгодно ли сдавать квартиру с помощью посредника – по стандартной схеме подразумевается оплата соответствующих услуг за счет нанимателя, что исключает дополнительные затраты владельца недвижимости. Однако такой подход повышает стоимость и несколько уменьшает привлекательность предложения.

Особые преимущества этого варианта:

  • высокая эффективность профессиональной рекламы, квалифицированных переговоров с потенциальными клиентами;
  • сдать квартиру в аренду через агентство можно в удаленном режиме (от поиска до расчетных операций);
  • обеспечивается юридическая чистота сделки, корректное составление документов.

Для объективной оценки следует заранее проверить отзывы клиентов о деятельности предприятия.

Кто может сдать квартиру

По действующему законодательству эти сделки вправе заключать только собственники недвижимости. Соответствующие права удостоверяют выпиской из «Росреестра». Перед тем, как сдать квартиру в аренду, необходимо убедиться в отсутствии значимых препятствий.

Нельзя, например, ухудшать жилищные условия несовершеннолетних. Чтобы сдать квартиру в аренду с прописанным по этому адресу ребенком законно, нужно получить согласие государственных органов опеки (ООП).

Приватизированную

Следует получить разрешения других владельцев, если речь идет о распоряжении долевой или совместной собственностью. Иные ограничения отсутствуют. Для пояснения правила можно рассмотреть пример с ипотекой. Эта информация поможет сдать недвижимость в аренду правильно.

Банк устанавливает залоговое обременение на изменение имущественных прав. Однако соответствующая запись в базе данных ЕГРН не запрещает владельцу самостоятельно сдать квартиру в аренду на любой срок. Специальное уведомление кредитора не требуется.

К сведению! При нарушении обязательств по выплате ссуды банк может активизировать процесс принудительного возврата долга. Если квартира изъята для продажи, придется вернуть выселенному нанимателю деньги (полученную оплату за остаток срока аренды).

Общие правила распространяются на распоряжение приватизированной комнатой в коммунальной квартире. При сдаче в аренду нужно получить письменное согласие всех соседей. Аналогичное разрешение получают от супруга, чтобы правильно сдать в наем нажитое в браке совместное имущество.

Неприватизированную

Как официально сдать квартиру в аренду, если приватизация не выполнена либо соответствующая процедура – на стадии оформления. В этой ситуации разрешено только пользование на условиях подписанного договора социального найма. Для уточнения можно сделать запрос в администрацию муниципалитета. Правильно сдать помещение можно только после письменного согласования.

По аналогичной схеме рассматривают возможности граждан, которые пользуются служебным помещением. Правила сдачи жилья в аренду предусматривают обязательное согласие зарегистрированного собственника. Без соответствующего разрешения сделка с нанимателем не будет оформлена в «Росреестре».

Юридическое оформление аренды

Условия сделки с недвижимостью содержат не только порядок оплаты. Следует определить правила пользования имуществом, учесть права соседей. Нужно уточнить доходность от сдачи в аренду квартиры с официальной регистрацией и без выполнения этой процедуры. Одновременно проверяют сопутствующие риски, перспективность судебных споров. Отмеченные задачи решают с помощью грамотно оформленного соглашения.

Нужен ли договор

Письменное подтверждение обязательств поможет правильно сдать квартиру. Наймодатель передает ценное имущество в длительное пользование без контроля в режиме онлайн. Полученного дохода от сдачи квартиры в аренду может не хватить для компенсации нанесенного ущерба. Для доказательства правоты в суде понадобится юридически значимое подтверждение сделки – письменный договор. Определенные этим документом правила нужны для законного выселения за неуплату, другие нарушения утвержденных обязательств.

К сведению! Допустимо уменьшение оплаты при длительном аварийном отключении инженерных сетей либо ином существенном ухудшении условий аренды.

Скачать образец для заполнения

Как оформить аренду квартиры документально, можно изучить с помощью представленного ниже примера. Образец корректируют с учетом реальных условий сделки. Правильно сдать недвижимость помогут следующие рекомендации:

  • идентификационные данные сторон заполняют по гражданскому паспорту;
  • делают ссылку на документ, подтверждающий право собственности;
  • отмечают целевое назначение найма – «для проживания»;
  • вписывают членов семьи нанимателя;
  • перечисляют права и обязанности, ответственность сторон;
  • определяют форму расчетов (купюрами или безналичным переводом) и временной график платежей;
  • устанавливают возможность продления и досрочного расторжения соглашения.

Внимание! Скачать образец договора найма.

Особо тщательно проверяют раздел с правами и обязанностями. Правильно сдать помещения можно, если подчеркнуть:

  • ответственность арендаторов за сохранность переданного имущества;
  • необходимость соблюдать тишину в ночные часы, соблюдать иные нормы общежития.

Акт приема-передачи

При аренде квартиры необходимо правильно подтвердить действительное состояние объекта. Эти сведения нужны нанимателю для исключения необоснованных имущественных претензий. Наймодатель с помощью акта подтверждает передачу в пользование недвижимости вместе с мебелью, бытовой техникой, светильниками, другим оборудованием. В сопроводительном перечне перечисляют ценные вещи. Дополнительно можно сделать фотографии.

Если для аренды квартиры предлагается объект без отделки, можно учесть выполнение ремонта и оснащение в расчетах.

Внимание! Скачать передаточный акт.

Риски сдачи без договора

Выяснив, как правильно сдать в аренду квартиру с документальным оформлением, следует рассмотреть «упрощенный» вариант.

Отсутствие договора существенно затрудняет либо полностью исключает возможность решения следующих задач:

  • возврат долга по коммунальным услугам и основным платежам;
  • получение компенсации за испорченные (украденные) вещи, поврежденную недвижимость;
  • возмещение ущерба соседям, созданного действиями арендатора.

Отдельно следует отметить возможность выявления нарушений по налогообложению. В этом случае кроме штрафов могут быть применены административные наказания. Дополнительные санкции грозят при обнаружении в квартире жильцов, которые не прописаны по соответствующему адресу в соответствии с действующими правилами.

Срок действия договора

Если квартиру в аренду официально сдают на год и более, письменное соглашение нужно правильно регистрировать в «Росреестре». Максимальный срок – до 5 лет. Наниматель имеет преимущественное права на продление договора (ГК РФ ст. 684). В соответствии с отмеченными законодательными нормами, наймодатель обязан заблаговременно предложить новое соглашение на действующих либо новых условиях. При отсутствии подобного уведомления договор продлевается автоматически.

Важно! Следует подчеркнуть сохранение соглашения при смене собственника. Если сдача в аренду зарегистрирована в ЕГРН правильно, покупатель приобретает недвижимость вместе с этим обременением. Новый владелец не вправе расторгнуть договор без уважительных причин либо изменить в одностороннем порядке существенные условия.

Регистрация в Росреестре

Это обязательство распространяется на длительные коммерческие операции (от года и более). Договор найма жилого помещения между физическими лицами либо между гражданином и компанией регистрируют в «Росреестре».

Госпошлину оплачивают в фиксированном размере 2 или 22 тыс. р физические или юридические лица соответственно. Заверение договора у нотариуса для сдачи квартиры не требуется. Отказать в регистрации могут по следующим причинам:

  • однозначная идентификация собственника невозможна;
  • отсутствует разрешение ООП или другое обязательное согласование;
  • в документах выявлены ошибки, помарки, другие значимые дефекты;
  • текст договора содержит условия, нарушающие действующее законодательство.

Как правильно оформить регистрацию через МФЦ, подробно рассказано в специальной публикации нашего сайта.

Как правильно принимать оплату

Схему оплаты за аренду квартиры устанавливают по договоренности. Как правило, применяют регулярный расчет за текущий месяц не позднее определенной даты. На практике можно использовать ежеквартальные перечисления, предоплату на год или другой произвольный срок. Отдельный порядок для аренды квартиры определяют при выполнении нанимателем ремонта и возникновении других взаимных финансовых обязательств.

Способы передачи денег

Обычно получение наличных совмещают с плановой проверкой состояния недвижимости. Удобно выполнять расчеты в безналичной форме, но стоит понимать, что с 2019 года налоговая инспекция в фоновом режиме ведет контроль за поступлением денежных средств на карты. Если ваши жильцы будут ежемесячно скидывать деньги на вашу кредитку, то, при большом желании налоговой, вас могут привлечь за незаконное предпринимательство и уклонение от уплаты налогов.

Подробнее об этом в видео:

Поэтому лучше все оформлять официально и переводить деньги на вас счет ИП или оформить специальный режим налогообложения для самозанятых. Это сделать можно в два клика.

Оформление

Определенные сторонами условия записывают в договоре на аренду. Получение денег подтверждают письменной распиской за аренду квартиры.

Особо внимательно следует обращаться с крупными суммами, если квартиру нужно правильно сдать на длительный срок с большой предоплатой. В некоторых ситуациях целесообразно использовать банковскую ячейку либо условный счет.

При сдаче квартиры через агентство расчеты и проверки можно поручить специалистам.

При необходимости, правильно сдать квартиру можно через третье лицо. Поручение подтверждают нотариально оформленной доверенностью.

Образец расписки для заполнения

Специалисты рекомендуют ручное заполнение расписки в получении денег за аренду квартиры. Применение этого совета предотвратит мошенничество. В тексте делают ссылку на основной договор.

Внимание! Загрузить образец расписки.

Расторжение договора

Как сдавать квартиру в аренду с учетом изменения планов и безопасно? Нельзя заранее предусмотреть все возможные ситуации. Однако можно подготовить механизм расторжения соглашения.

Без конфликтов

Условия расторжения сделки записывают в договоре. Если обоюдные возражения отсутствуют, нанимателю возвращают оплату за неиспользованный период проживания. По требованию наймодателя эту процедуру выполняют после выявления существенных нарушений. Чтобы сдать квартиру в аренду правильно, в базовом соглашении нужно установить максимальный срок для выезда. Рекомендуется определить приемлемый временной интервал для прекращения найма по инициативе другой стороны.

Если жильцы проблемные

По закону расторжение сделки и принудительное выселение из квартиры допустимо только по судебному решению. Достаточные основания для оформления искового требования правильно перечислены в статье 687 ГК РФ:

  • нарушение графика оплаты (6 мес. или более при отсутствии особых условий по договору);
  • порча переданного имущества нанимателем (членами семьи);
  • использование квартиры не по установленному целевому назначению;
  • систематическое нарушение интересов и прав соседей.

Как правильно выселить квартирантов – читайте по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Если сдать жилье в аренду официально, полученный доход облагается налогом. Уровень расходов по этой позиции зависит от выбранной схемы оформления сделки. Например, сдача квартиры в аренду через ИП «уменьшает» ставку с 13% до 6%.

НДФЛ от сдачи квартиры в аренду

Вариант для тех, кто не зарегистрирован как ИП или самозанятый. По нему оплачивают 13% от дохода за отчетный период. Сведения подают в инспекцию по месту жительства до 30 апреля.

Налог для самозанятых

В Москве и нескольких других регионах РФ в рамках эксперимента предлагается регистрация самозанятости. После оформления наймодатель вправе применять сниженные ставки 4% или 6% для сделки с физическим или юридическим лицом соответственно.

Сдача через ИП

Для уменьшения налога применяют патент на сдачу квартиры в аренду. Принцип расчета базируется на оценке потенциального дохода, который предприниматель может получить при выполнении деятельности в определенном регионе. Действует фиксированная ставка 6%. Специальный сервис на официальном сайте ФНС можно использовать для оперативной проверки с учетом расположения объекта недвижимости. Чтобы правильно сдать недвижимость по этой схеме – предварительно регистрируют ИП.

К сведению! Если выбран патент на сдачу жилья в аренду, наймодатель освобождается от оплаты имущественного налога на соответствующую недвижимость.

Что будет, если не платить

Если сдать дом или квартиру в аренду нелегально, налоговые платежи будут исключены. Однако в случае выявления нарушения, действующим законодательством предусмотрены следующие санкции:

  • штрафы до 40% от суммы задолженности с увеличением суммы при задержке;
  • уголовная ответственность и арест;
  • принудительные работы;
  • запрет на выезд в другие страны;
  • изъятие имущества с продажей на открытых торгах.

Плюсы и минусы сдачи жилья

При правильном расчете покупка квартиры для сдачи в аренду будет выгодной. Законная оптимизация налогообложения поможет минимизировать обязательные расходы. Как выселить арендаторов, показано выше. Но для продажи наличие нанимателей не является блокирующим препятствием. Владелец вправе распоряжаться таким имуществом по собственному усмотрению. Какую квартиру приобрести с целью инвестиции, можно выяснить после комплексного анализа рынка.

Содержание имеющейся недвижимости даже без интенсивной эксплуатации сопряжено со значительными затратами. Централизованное отопление отключить невозможно. Нужно платить за услуги управляющей компании, делать взносы на капитальный ремонт. В подобной ситуации лучше сдать квартиру или дом в аренду.

Для корректного анализа оценивают в комплексе плюсы и минусы. Кроме порчи имущества и других отмеченных выше нарушений нельзя исключить посуточную сдачу нанимателем жилья в субаренду. Расторжение договора сопровождается дополнительными расходами.

Правильно сдать недвижимость с минимизацией рисков поможет страхование квартиры. Применение соответствующих услуг позволяет выгодно сдавать в аренду недвижимость без лишних волнений, если регулярный контроль невозможен. При изучении условий договора следует проверить позиции, включенные в страховку. Пример типового предложения:

  • стены, перегородки, другие элементы строительных конструкций;
  • напольные покрытия, техническое оснащение;
  • видеоаппаратура, мебель, картины, иное ценное имущество;
  • гражданская ответственность нанимателя за причинение ущерба соседям (нанесение вреда здоровью).

Советы и выводы

Рекомендации наймодателям:

  • уточняйте заранее, какие документы нужны для аренды квартиры;
  • следует согласовать свои действия с другими собственниками;
  • для проверки актуального состояния рынка пригодится справочная информация из интернета;
  • корректное составление договора поручают опытному юристу;
  • налогообложение можно оптимизировать на законных основаниях;
  • страхование арендуемого помещения уменьшает риски.

В любом случае нужно уточнить, кому будет передано имущество в долгосрочное пользование. Следует оговорить возможность содержания домашних животных, проверить паспортные данные.

Искать квартиру удобно с помощью интернета. Альтернативные предложения можно быстро проверить по базовым параметрам. Чтобы арендовать квартиру правильно, следует внимательно изучить предлагаемые условия. Документальное оформление договоренностей повышает надежность сделки.

Что нужно для оптимизации затрат и правильного оформления сделки, можно выяснить с помощью дежурного юриста сайта. Специалист онлайн!

Ставьте лайки. Делайте репосты. Подписывайтесь на новости. В комментариях задавайте вопросы и публикуйте собственные замечания по заданной теме.

Читайте далее: заполняем договор аренды квартиры правильно.

Ссылка на основную публикацию