Что такое найм жилья: форма договора 2024 года, отличие от аренды

Позволить себе собственное жилище сегодня может не каждый россиянин. Случается, что квартира нужна временно для определенных целей – срочная работа, командировка, обучение в соседнем городе. Найм жилья это вполне реальный выход из ситуации. Сегодня рассмотрим, в чем отличие найма от аренды, какие бывают виды найма и как правильно заключить соглашение.

Законодательство по вопросу

Регулирование найма жилого помещения осуществляется рядом нормативных актов в зависимости от его вида:

• коммерческий найм полностью регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ (часть вторая), статьи с 671 по 688;
• общие положения о социальном найме содержатся в главе 8 Жилищного кодекса РФ, статьи с 60 по 91, уточняющие нормы содержатся в региональном и местном законодательстве в зависимости от вида предоставляемого жилья.

Отличия коммерческого найма от социального подробнее рассмотрим ниже.

В чем отличие от аренды

На бытовом уровне понятия «найм» и «аренда» чаще всего используются как взаимозаменяемые, однако с правовой точки зрения это далеко не синонимы.

Жилье, полученное юридическим лицом по аренде, чаще всего передается во временное пользование гражданам – сотрудникам предприятия, которых следует разместить в регионе нахождения работодателя.

Важно! Необходимо отличать найм от аренды при заключении и исполнении соглашения. Если у сторон возникнет конфликтная ситуация, формулировки положений договора будут иметь первостепенное значение для судьи.

Виды найма

В зависимости от собственника жилья и типа жилфонда различают:

• коммерческий найм у частного лица;
• социальный найм регионального и местного фонда.

Дополнительно выделяют найм специализированного жилья, однако в отношении него действуют специфические требования, устанавливаемые соответствующими законодательными положениями и органами власти по отраслям . Например, найм служебного жилья военными регулируется соответствующими ФЗ и дополнительно актами Министерства обороны.

Коммерческий найм

Это классический договор временного пользования жилплощадью, заключаемый на свободном рынке с хозяином жилья – частным лицом. Характерная особенность – стороны максимально свободны в формировании условий найма, величине вознаграждения, порядке оплаты и других вопросах.

По данному договору можно передать в пользование любое жилище или его часть. Соглашение оформляется в письменном виде.

Социальный найм

Данное соглашение заключается гражданином (с одной стороны) и администрацией или уполномоченным департаментом соответствующего уровня власти. В пользование передается обязательно обособленное жилище, пригодное для проживания. Размер оплаты регулируется определенными тарифами. Формулировка найма разрабатывается на законодательном уровне.

В дополнение к основному жилью пользователь получает право владеть и общим имуществом многоквартирного дома, что нехарактерно для коммерческого найма.

Важно! Социальный найм доступен только определенным категориям граждан, например: малоимущим, очередникам, детям-сиротам, многодетным семьям и так далее.

Договор коммерческого найма

Образец найма между физическими лицами можно скачать здесь.

Порядок заключения

Текст составляется в письменной форме в виде одного документа, который подписывается сторонами. Указывают:

• наименование сторон;
• предмет найма – что сдается;
• список лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем;
• срок действия соглашения;
• размер вознаграждения за проживание и порядок оплаты;
• кто оплачивает коммунальные услуги и как;
• кто производит текущий и капитальный ремонт.

При необходимости указываются и другие дополнительные условия, например, санкции за просрочку оплаты или порядок расторжения найма.

Важно! Если найм заключен на срок более 1 года, что на его основании в Росреестре нужно зарегистрировать обременение на жилье. Если срок составляет менее года, то ничего регистрировать не нужно.

Оплата

Стороны вправе установить любой режим оплаты, а также любой размер вознаграждения. Чаще всего оплата происходит раз в месяц определенного числа наличными или на банковский счет собственника жилья. При оплате наличными следует составлять расписку.

Срок и расторжение

Найм заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если срок в договоре не указали, то считается, что он заключен на пять лет. В этом случае он подлежит регистрации в ЕГРН.

При истечении срока, указанного в договоре, наниматель получает преимущественное право заключения данного соглашения на новый срок. Это означает, что если собственник жилья откажется перезаключать соглашение, сославшись на нежелание сдавать кому-либо жилье, но в течение года все же сдаст квартиру третьему лицу, то предыдущий наниматель сможет требовать в суде возмещения убытков.

Расторгнуть найм можно следующим образом:

• по соглашению сторон – в любое время;
• по инициативе квартиросъемщика – без суда с уведомлением об отъезде за три месяца;
• по инициативе хозяина квартиры – только через суд, если наниматель грубо нарушает условия проживания или полгода не вносит оплату.

Спорные моменты

Зачастую стороны спорят по поводу оплаты тех или иных услуг в отношении квартиры. Закон устанавливает, что:

• коммунальные платежи вносит квартиросъемщик;
• текущий ремонт оплачивает наниматель, а капитальный – собственник;
• одностороннее повышение цены проживания не допускается.

Перечисленные вопросы можно урегулировать в договоре по желанию сторон, например, воду и свет оплачивает наниматель, остальное – хозяин жилья.

Договор социального найма

Типовой образец социального найма можно скачать здесь.

Порядок заключения

Алгоритм заключения договора соцнайма с местными органами власти устанавливаются соответствующими административными регламентами. Как правило, для заключения найма требуются документы:

• заявление на заключение договора;
• справка о составе семьи;
• удостоверения личности всех членов семьи;
• иные необходимые документы.

После рассмотрения заявления выносится решение о предоставлении жилья и непосредственно заключается сам договор.

Оплата

Оплата по договору социального найма устанавливается в соответствии с тарифами, утвержденными местной администрацией.

Срок и расторжение

Особенность договора соцнайма в том, что он заключается бессрочно, то есть определенный срок в нем не указывается. Расторгнуть найм можно следующим образом:

• по соглашению сторон – в любое время;
• по инициативе нанимателя – в любое время без суда с письменного согласия проживающих с ним лиц;
• по инициативе собственника – только через суд при наличии грубых нарушений найма (например, неоплата в течение полугода).

Спорные моменты

Наиболее спорным является порядок выселения граждан из муниципального жилья. Следует помнить, что ни по решению администрации, ни по воле какого-либо чиновника выселить граждан нельзя. Это допускается только в результате судебного разбирательства и только по причине наличия грубых нарушений найма.

Найм жилья достаточно распространен в отношении квартир в Москве и аренды регионального жилого фонда. Любой желающий вправе снять жилье у частного лица по письменному договору, либо, если речь идет о защищенной категории граждан – обратиться с заявлением о предоставлении социальной жилплощади.

Подробнее про договор аренды и договор коммерческого найма жилого помещения, вы можете узнать далее.

Если вам нужна помощь с составлением договора, то просьба записаться на бесплатную консультацию к юристу.