Переписать недвижимость на родственника или близкого человека, гарантировав себе возможность жить в ней, поможет дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя. Однако ряд специалистов по недвижимости не берется сопровождать такие сделки, ведь их можно расценить как противоречащие ГК РФ. Сегодня разберемся в тонкостях договора.
Можно ли оформлять такую сделку
Содержание
Закон не содержит прямого запрета на заключение договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя. Однако из общих правил Гражданского кодекса вытекает, что относительно таких сделок имеются серьезные основания сомневаться в их законности.
В силу ст. 572 ГК дарение – это безвозмездная сделка. Если соглашение предусматривает выполнение определенного обязательства в обмен на недвижимость, то безвозмездность сразу отпадает, а значит и соглашение признается незаконным и аннудируется. Статья 423 о том, какой договор считать возмездным, а какой нет, не добавляет ясности. Поэтому юристы спорят, является ли условие пожизненного проживания возмездным обязательством.
Судебная практика тоже не дает однозначного ответа, а общего разъяснения Верховного Суда еще нет. Ясно одно – риск признания дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя незаконной и вероятность ее отмены существенно выше, чем при оформлении сделки с помощью договора купли-продажи, ренты или завещания.
Важно! Дарственная с пожизненным содержанием однозначно является возмездным договором. Заключать такие соглашения нельзя.
Большое значение имеет сложившаяся практика в регионе. Рекомендуем перед оформлением сделки проконсультироваться с юристом нашего портала онлайн или со специалистом местного МФЦ, Росреестра. Возможно, в вашем регионе дарственные с пожизненным проживанием дарителя блокируются еще на этапе регистрации, поэтому смысла составлять такой документ нет – лучше выбрать альтернативный вариант.
Пошаговая инструкция оформления
Любые дарственные – с пожизненным проживанием дарителя или нет – оформляются максимально просто в три шага:
- Сформировать документацию, подготовить дарственную.
- Передать соглашение с приложениями в ЕГРН для внесения необходимых изменений в Реестр.
- Получить итоговые документы.
По времени сделка занимает несколько дней на сбор справок, подготовку соглашения, и до 14 дней на регистрацию (если случай сложный). В среднем же регистрация занимает примерно 7 дней, поэтому уложиться можно за неделю.
Внимание! Нотариального удостоверения договор не требует. Но если стороны желают, то оформить дарственную можно через нотариуса. Тогда последний самостоятельно передаст документы на регистрацию в электронном виде, а вся сделка займет всего 3 рабочих дня.
Список необходимых документов
Если стороны решили оформлять дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя, понадобятся стандартные документы для дарственной.
По информации из собранных документов можно оформлять дарственную.
Скачать образец дарственной
Договор дарения с условием пожизненного проживания оформляется на типовом бланке, в который нужно вписать:
- личную информацию о сторонах сделки – кто дарит и получает квартиру;
- описание квартиры – брать в точном соответствии из выписки;
- документ-основание, по которому даритель получил жилье – например, договор о приватизации от 12.05.1994.
Внимание! Загрузить образец дарственной бесплатно.
Остальные условия являются типовыми. Их можно менять под свою ситуацию.
Регистрация в ЕГРН
Подписав договор, стороны отправляются в ближайший МФЦ для подачи документов на регистрацию. Росреестр напрямую больше не принимает документы, поэтому записываться нужно в офис «Мои документы», территориально на выбор участников сделки. Прийти нужно лично, либо отправить представителя по нотариальной доверенности. Простая письменная доверенность не подойдет.
Внимание! Пошлина за регистрацию – 2 000 рублей. Оплачивает одаряемый. Реквизиты нужно получить в МФЦ, в котором будет подача документов, чтобы не перепутать КБК.
На прием обязательно нужно взять:
- дарственную – в 3 подлинных экземплярах;
- паспорта – подлинники;
- выписку из ЕГРН на квартиру – подлинник и копию;
- квитанцию об оплате пошлины – подлинник и копию. Если оплачивали в электронном виде, распечатайте электронный чек два раза.
Остальные документы предоставляются по требованию сотрудника МФЦ, но лучше их иметь при себе.
Сотрудник МФЦ оформит заявление, которое нужно будет проверить и подписать. Заранее его заполнять не нужно. Регистрация продлится до 14 дней, после чего стороны получат готовые документы: одаряемый – новую выписку и договор, а даритель – дарственную на квартиру со штампом о переходе права.
Плюсы и минусы дарственной
Переоформление квартиры через дарственную очень популярно, когда одаряемым выступает родственник – как правило, сын, дочь, племянники, внуки. Однако свои тонкости вносит условие дарения с пожизненным проживанием. Преимущества и недостатки нужно оценить заранее.
Плюсы | Минусы |
Легко оформляется в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требует | Если есть условие о пожизненном проживании дарителя, сделку можно оспорить в суде по мотиву ее притворности. Если в семье есть конфликтные родственники, лучше выбрать дарение без условия или ДКП |
Если дарится доля, соблюдать преимущественное право сособственников не нужно | На этапе регистрации может быть заблокирован Росреестром. Чтобы исключить риск, проконсультируйтесь со специалистом по вашему случаю заранее |
Если одаряемый – близкий родственник (сын, дочь, внук, брат или сестра, супруг, родители или бабушка с дедушкой) – никто из участников сделки не платит налог | Если одаряемый не является близким родственником, ему нужно будет заплатить НДФЛ 13% от стоимости квартиры. Избежать налога поможет завещание |
Как правило, даритель по дарственной с правом пожизненного проживания в квартире преследует две цели:
- формально переписать квартиру на нового хозяина, чтобы исключить конфликты между потенциальными наследниками;
- обеспечить себе право проживания в помещении до конца жизни.
Для этого в договор включают формулировку, что если квартира будет продана третьему лицу, то право пожизненного проживания останется. Однако новый владелец может попытаться выселить такого дарителя через суд, сославшись на незаконность данного пункта. О таком риске забывать нельзя.
Альтернативные варианты
В качестве замены дарственной на квартиру с пожизненным проживанием можно предложить несколько вариантов в зависимости от цели дарителя и конкретных обстоятельств.
Цель | Решение |
Нужно переоформить квартиру на близкого родственника, чтобы исключить конфликты за наследство – при наличии проблемных родственников | Заключить дарственную без условия о пожизненном проживании или ренту с пожизненным содержанием. Завещание лучше не оформлять, поскольку его точно попытаются оспорить |
Переоформление необходимо сделать на человека, не подпадающего в круг близких родственников | Заключить ренту или ДКП с правом пожизненного проживания. В любом случае придется платить НДФЛ, но ДКП в этом плане оспорить сложнее |
Нужно обеспечить себе гарантированное проживание в квартире до конца жизни, при этом конфликтов в семье не предвидится | Лучше всего подойдет завещание – право собственности перейдет только после смерти хозяина |
Требуется обеспечить себе содержание и уход за счет нового владельца квартиры | Единственный вариант – рента |
Приведены только стандартные ситуации. Чтобы сориентироваться в более сложных обстоятельствах, проконсультируйтесь у нашего юриста. Специалист онлайн!
Ознакомиться с приведенными альтернативами подробнее помогут наши предыдущие материалы:
Судебная практика
Отменяя дарственную с пожизненным проживанием дарителя в квартире, судьи отмечают, что данное право аналогично праву получения содержания по договору ренты, в связи с чем дарение признается притворным.
Однако есть и противоположная практика, в соответствии с которой дарственные с пожизненным проживанием оставляют в силе.
Кроме этого, нужно помнить и о других причинах отмены сделок в судебном порядке:
- не получено согласие супруга на дарственную и последний просит ее аннулировать;
- были нарушены права несовершеннолетних – например, в подаренной квартире не выделили доли по материнскому капиталу;
- в договоре имеются другие пункты о возмездном предоставлении.
Читайте подробнее об отмене дарственной.
Дарственная с пожизненным проживанием дарителя в квартире – договор не очень распространенный и получивший неоднозначную судебную оценку. Вероятнее всего, сомнения в законности будут устранены только после внесения в ГК поправок, в соответствии с которыми даритель получит право пользования подаренной вещью. К сожалению, сейчас такие нормы или разъяснения отсутствуют.
Уважаемые читатели! Статья составлена на основе общих гражданских норм и правил. Поскольку законодательство быстро меняется, к моменту прочтения некоторые пункты могут устареть. Чтобы разобраться в своем вопросе, обратитесь за консультацией к дежурному юристу.
Статья была полезной? Сохраните ее у себя на страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться». Будем благодарны за лайк.
Вам может быть интересно: пошаговая инструкция по дарению квартиры.