Договор дарения – очень удобный инструмент переоформления жилья. Близкие родственники не платят никаких налогов, а если дарится доля – не нужно уведомлять сособственников о смене владельца. И все же ряд обстоятельств может сделать договоренности недействительными. Сегодня рассмотрим подробнее, имеет ли официальную силу дарственная на квартиру после смерти дарителя, можно ли наследникам ее отменить и как правильно переоформить жилье.
Положения законодательства
Содержание
Договору дарения законодатель посвятил главу 32 ГК РФ. С учетом обстоятельств дарения сам договор может как получить юридическую силу, так и лишиться ее. Все зависит от следующих моментов:
- содержит ли договор условие о переходе квартиры только после смерти дарителя;
- когда именно умер даритель – до или после регистрации нового собственника;
- соблюдены ли формальности составления документов.
Внимание! Несоблюдение правил оформления дарственной – прямое и очень популярное основание для оспаривания сделки наследниками умершего.
Если договор вступает в силу после смерти
Ч. 3 ст. 572 ГК запрещает указывать в соглашении пункты о переходе квартиры новому собственнику только после смерти дарителя. Если такое условие имеется – договор теряет юридическую силу и не может порождать никаких прав.
Это означает, что:
- если одаряемый придет с подобным соглашением на регистрацию в МФЦ после смерти дарителя – ему откажут в регистрации;
- оспорить в суде отказ в регистрации права по вышеназванному основанию нереально;
- квартира перейдет в наследственную массу и будет разделена между наследниками по закону или завещанию.
Внимание! Если в тексте соглашения написано примерно следующее: «Стороны договорились, что квартира передается в дар Одаряемому после смерти Дарителя» – такая дарственная является недействительной с самого момента ее подписания.
Даритель умер до регистрации в Росреестре
Если стороны подписали дарственную и просто не успели подать документы на регистрацию, то дарение не считается завершившимся. Подать документы на регистрацию права в отсутствие дарителя не получится. Не поможет даже нотариальная доверенность от дарителя – в момент смерти она утрачивает силу.
В этом случае имеет большое значение, в какой форме составлена дарственная:
- в простой письменной форме – перевести права практически нереально, квартира переходит в наследственную массу и делится между наследниками;
- в нотариальной форме – есть шанс признать за одаряемым право собственности через суд и с решением зарегистрировать право на него в ЕГРН.
Образец заявления в суд на признание прав скачайте по этой ссылке.
Даритель умер после регистрации в ЕГРН
Это самый безопасный вариант для одаряемого, когда сделка уже прошла регистрацию в Росреестре. С момента внесения записи в ЕГРН полноправным собственником квартиры становится именно одаряемый, а даритель утрачивает в отношении нее все права. С этого дня возможно только оспорить договор через суд.
Как оспорить
После регистрации права на квартиру в ЕГРН единственная возможность развернуть ситуацию обратно – оспорить сделку через суд. Право на оспаривание после смерти дарителя приобретают заинтересованные наследники. Если наследники считают, что квартира выбыла из имущества умершего незаконно, в результате обмана или мошенничества, следует подготовиться к суду.
Для начала нужно выбрать подходящее основание для признания сделки недействительной. По действующему ГК основанием может стать один или несколько фактов:
- даритель не понимал значения своих действий, а если есть справка о его психическом нездоровье – это почти 100% успех оспаривания;
- одаряемый принудил дарителя к сделке путем угроз, шантажа или злоупотребления доверием;
- дарение было очевидно невыгодной для дарителя сделкой, о чем одаряемый знал и недобросовестно воспользовался этим;
- если по факту имело место не дарение, а купля-продажа, мена, заем или другая сделка;
- даритель переоформил квартиру по дарственной, чтобы избежать административной, налоговой или субсидиарной ответственности по банкротству;
- сделка оформлена в простой письменной форме, хотя должна быть нотариально заверена;
- договор содержит пункты о предоставлении взамен квартиры денег, содержания или иного возмещения.
Внимание! Если даритель находился в больнице во время подписания договора – это не может быть самостоятельным основанием для аннулирования сделки. Нужно доказать, что он не понимал, что делает, или подписал договор явно в ущерб себе.
Если основание найдено, нужно написать исковое заявление, распечатать в трех экземплярах, приложить документы и подать два из трех пакетов в суд. Сотрудники самостоятельно отправят материалы ответчику.
Скачать бланк искового заявления можно здесь.
В качестве доказательств понадобятся:
- документы на квартиру – выписка из ЕГРН;
- свидетельство о смерти, бумаги о родственных отношениях дарителя и наследников;
- копия дарственной;
- иные доказательства;
- квитанция об оплате пошлины.
Пошлина исчисляется из цены квартиры:
Чтобы сэкономить, возьмите в БТИ справку об инвентаризационной стоимости жилья. Как правило, она ниже рыночной или кадастровой.
Подробнее о порядке оспаривания дарственной читайте по этой ссылке.
Как правильно оформить квартиру
Дарственная – это вариант для тех, кто готов переписать свое жилье на другого человека, скорее всего близкого родственника, без каких-либо возмещений со стороны последнего. Дарственная не позволит в будущем влиять на решения одаряемого, а угрозы «аннулировать сделку» будут беспочвенными. Обязать предоставить жилье взамен по дарственной тоже нельзя
Альтернативной процедурой обычной дарственной выступают рента и завещание. Эти документы ставят в зависимость факт получения собственности от наступления смерти предыдущего владельца, чего лишено дарение.
Рента
По договору ренты квартира сразу же переходит в собственность нового хозяина. Предыдущий получает право пожизненного проживания и пожизненного обеспечения в зависимости от конкретных условий сделки. Обеспечивается сделка обременением в виде ренты. Это означает, что до смерти рентополучателя новый собственник не сможет без его согласия распоряжаться жильем. После смерти рента погашается, квартира освобождается, а право собственности в полной мере переходит к новому владельцу.
Подробнее о ренте читайте здесь.
Завещание
Завещание – это классическая форма распоряжения имуществом на случай смерти. В завещании можно установить не только человека, который получит квартиру, но и последнюю волю относительно прав проживания в ней. Например, установить обязанность нового владельца предоставить жилплощадь определенному человеку для проживания – это называется завещательный отказ.
Завещание вступает в силу только после смерти завещателя, а регистрация права на нового владельца осуществляется после выдачи свидетельства о праве собственности.
Выбрать между дарственной и завещанием поможет наш предыдущий материал.
Если умер одаряемый
Кому переходит дарственная квартира после смерти одаряемого – зависит от текста договора и наличия завещания. Вариантов не очень много:
- в тексте контракта указано на возврат квартиры дарителю после смерти нового владельца – квартира переходит назад дарителю;
- если текст не содержит таких пунктов, то квартира распределится наследникам по закону или завещанию.
Если в тексте указана возможность отмены дарения после смерти одаряемого, то даритель подает в ближайший МФЦ заявление о госрегистрации перехода права собственности на него. К заявлению следует приложить:
- договор дарения со всеми штампами;
- свидетельство о смерти одаряемого. Понадобится подлинник и копия или нотариально заверенная копия.
Заранее заявление заполнять не нужно, это сделает сотрудник офиса «Мои документы.
Срок регистрации составит 7-14 дней.
Судьба дарственной квартиры после смерти дарителя зависит от того, насколько правильно был составлен договор, есть ли заинтересованные лица и когда состоялась регистрация права. В ряде случаев сделку можно аннулировать, но если все сделали правильно – договор останется в силе.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашему юристу через окно чата.
Будем благодарны за лайк и репост статьи.
О том, как подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку, читайте по этой ссылке.