Порядок взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в 2018 году: расчет, пример искового заявления и как получить по шагам

Долевое строительство с одной стороны – это очень выгодный способ приобретения собственной недвижимости по низкой цене. С другой стороны в этой процедуре кроется масса проблем, одна из которых – бесконечный перенос сроков сдачи готовой квартиры участнику строительства. Очень эффективным решением данной проблемы является «наказание рублем» — взыскание неустойки с застройщика.

Формула подсчета

формула

Закон, регулирующий долевое строительство, описал, как нужно рассчитывать неустойку. За сложной формулировкой кроется достаточно простая формула:

1/150 * Р * Ц * Д = сумма неустойки, где

Р – актуальная ставка рефинансирования;

Ц – цена квартиры по ДДУ;

Д – период просрочки в календарных днях.

Важно. 1/150 – это доля ставки рефинансирования, установленная законом для физических лиц. В случае с юридическими лицами доля уменьшается в доле и составляет 1/300 ставки.

Провести необходимые расчеты не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Необходимо учитывать следующие особенности расчета:

  1. Банк России приравнял показатель рефинансирования к ключевой ставке, установив его на уровне 7,5% годовых. Нужно отслеживать показатель ключевой ставки. Для целей взыскания неустойки ставку берут на день передачи жилья покупателю или, если квартира не передана – на дату искового заявления.
  2. Цену квартиры нужно брать из ДДУ. Если была переуступка, то смотрят все равно цену по ДДУ.
  3. Период просрочки зависит от дня сдачи квартиры, указанного в договоре. Срок начинает течь со дня, следующего за последним сроком сдачи квартиры. Например, если квартира должна была быть сдана первого июня, то период просрочки начнется второго июня.

С учетом этих правил можно правильно и быстро рассчитать неустойку. Формула расчета понадобится для оформления претензии и судебного иска.

Если появились трудности по расчету – рассчитать калькулятор онлайн.

Пример расчета

Квартира должна была быть передана по ДДУ 31 мая 2018 года, однако фактически приемка состоялась только 20 сентября 2018 года.  Период просрочки составил 112 дней (с 01.06.2018 по 20.09.2018). Ставка рефинансирования 14 сентября 2018 года была установлена Банком России в размере 7,5% годовых. Цена жилья по ДДУ составляет 2 500 000 рублей.

1/150 * 7,5 * 2 500 тысяч * 112 = 140 тысяч рублей

На момент фактической передачи квартиры размер неустойки составил 140 тысяч рублей.

Можно ли взыскать что-то сверх неустойки?

Закон полностью поддерживает дольщиков как наиболее слабую сторону ДДУ, поэтому в дополнение к сумме неустойки участник строительства вправе просить:

  • понесенные убытки;
  • моральный вред;
  • штраф (пени) 50% от суммы долга;
  • расходы на обращение в суд.

Убытки – это фактические расходы дольщика, понесенные им в связи с тем, что квартира не была передана ему в срок. Традиционно к таким убыткам относят уплаченные суммы арендной платы за вынужденный съем жилья и повышенные проценты по ипотеке. Дополнительно можно взыскать транспортные расходы, суммы на оплату складских услуг – при условии, что они напрямую связаны с фактом непередачи квартиры в срок. Убытки должны быть подтверждены доказательствами.

Компенсация морального вреда взыскивается в случае, если дольщик понес нравственные страдания в связи с неполучением квартиры в срок. Заявлять можно теоретически любую сумму, однако перед подготовкой иска лучше ознакомиться с региональной практикой.

Штраф за неисполнение требований потребителя присуждается, когда дело уже дошло до суда, и судья установил, что застройщик не только нарушил сроки сдачи объекта, но и отказался добровольно уплатить дольщику неустойку. Размер штрафа составляет половину от суммы неустойки.

Судебные расходы также взыскиваются только в ходе судебного заседания. Они включают оплату услуг юриста, возмещение государственной пошлины и иные расходы, которые возникли в связи с судебным разбирательством (например, расходы на судебную экспертизу).

Какие варианты взыскания?

Вряд ли застройщик проявит инициативу и самостоятельно рассчитает сумму неустойки, чтобы затем перечислить ее на счет дольщика. Поэтому практика предлагает два варианта взыскания:

  1. Внесудебный (досудебный) порядок.
  2. Судебный порядок.

Как следует из названия, различие в этих вариантах заключается в обращении к компетентному судье за принудительным взысканием. При этом внесудебный порядок придется проходить в любом случае, поскольку  он является обязательной стадией до обращения в судебные органы.

Иными словами, дольщик сначала обязательно обращается к застройщику с претензией и только после этого приобретает право обратиться в суд за защитой своих прав. На любом из этапов может вступить юрист по взысканию неустойки с застройщика.

Взыскание неустойки во внесудебном порядке

во внесудебном порядке

Общая схема внесудебного порядка взыскания неустойки с застройщика по ДДУ состоит в следующем:

  1. Дольщик составляет и направляет застройщику претензию.
  2. В течение 10 дней с момента получения претензии застройщик удовлетворяет ее и выплачивает неустойку добровольно.

Если же застройщик откажется выплачивать деньги добровольно, то претензия станет первым шагом к судебному решению конфликта.

Подготовка претензии

Претензия становится полноценным юридическим документом, только если правильно ее подготовить. Документ должен содержать следующую информацию:

  1. В шапке – фирменное наименование застройщика, его ИНН и ОГРН, юридический адрес и ФИО директора. Отправителем выступает дольщик – нужно указать ФИО, адрес и номер договора.
  2. Наименование документа – Претензия.
  3. Описание ситуации: когда заключен договор, какой срок сдачи объекта, указание на факт нарушения сроков. Если квартира фактически передана, нужно указать дату передачи.
  4. Формула расчета неустойки и сам расчет. Если квартира передана – то сумма будет окончательной. Если нет – можно указать, что сумма рассчитана на момент составления претензии.
  5. В обязательном порядке ссылаются на ФЗ № 214 от 30.12.2004.
  6. Банковские реквизиты заявителя.

Оформляется документ на отдельном листе и подписывается собственноручно дольщиком. Если по договору несколько участников строительства – претензия подписывается ими совместно.

Нотариально удостоверять претензию не нужно, достаточно простой письменной формы.

Здесь можно скачать пример претензия к застройщику: образец 2018 года.

Правильное предъявление претензии

Следующий шаг – предъявление претензии застройщику. Сделать это нужно правильно, чтобы передача приобрела силу юридического факта, и на этот факт можно было впоследствии сослаться в суде. На сегодняшний день допустимо два способа передачи:

  1. Лично в руки застройщику. Для этого составляется два экземпляра претензии, один из которых остается у дольщика. На экземпляре дольщика представитель застройщика должен проставить: входящий номер, дату приема, подпись, расшифровку и должность принявшего сотрудника. Надежнее всего передать документ в руки не секретарю, не бухгалтеру, а самому директору фирмы – в противном случае застройщик сможет доказать, что не получал документ. Некоторые ресурсы не рекомендуют придерживаться этого способа, однако если все сделать правильно, то можно сэкономить массу времени на пересылку.
  1. Почтой по юридическому адресу – это самый надежный и правильный способ. Для этого нужно упаковать претензию в заказное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. Письмо нужно направить по юридическому адресу. Юридический адрес доступен в открытом реестре ЕГРЮЛ. Если в договоре указан иной адрес, приоритет имеет информация из ЕГРЮЛ.

После вручения претензии участник строительства должен набраться терпения и дождаться истечения установленного законом срока.

Сроки ответа

Срок для ответа на претензию установлен в 10 дней, он начинает течь с момента получения застройщиком документов. При личной передаче дата получения указана на экземпляре дольщика, а в случае с почтовой отправкой – в уведомлении о вручении.

Дни нужно отсчитывать рабочие, то есть в них не включаются выходные и праздничные дни. Если последний день срока выпадает на нерабочий день – он переносится на ближайший рабочий день.

Важно. Если застройщик не получил письмо с претензией, то десятидневный период начинает течь на следующий день со дня окончания срока хранения письма на почте.

В случае, если сроки для ответа истекли, а дольщик так и не получил ответа от застройщика – можно обращаться в судебные органы.

Порядок получения

Выплата может быть как единовременной, так и в рассрочку – как договорятся стороны. Если речь идет о рассрочке или отсрочке выплат, то необходимо составить отдельное соглашение о порядке погашения.

Как правило, застройщики выплачивают деньги безналичным способом – на банковский счет получателя.

Взыскание через суд

Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:

  1. Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
  2. Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
  3. После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
  4. Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
  5. По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
  6. В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
  7. После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
  8. Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.

Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.

В какой суд подавать иск

суд

Перед подготовкой искового заявления нужно разобраться с двумя моментами:

  • подведомственность дела;
  • подсудность дела.

Подведомственность отвечает на вопрос, в какой суд – арбитражный или общий – подавать документы. Арбитражные суды занимаются спорами, возникающими только между предпринимателями, к которым относятся юридические лица и индивидуальные предприниматели. Взыскание неустойки по ДДУ через арбитражный суд может осуществить только предприниматель.

Физические лица (без статуса ИП) имеют право обратиться только в суд общей юрисдикции.

Интересный факт. Искусственно изменить подведомственность с общей на арбитражную можно, заключив договор цессии с юридической фирмой (адвокаты) или ИП. Такая практика в настоящее время очень распространена, поскольку юристы по взысканию неустойки по ДДУ занимаются этим на профессиональной основе.

Подсудность определяет, в суд какого уровня нужно обращаться – мировой, районный или областной. Дела о взыскании по существу рассматривают районные (городские) суды. Необходимо только определиться, в какой конкретно суд подавать иск.

Дольщик может по выбору направить документы:

  • в районный суд по адресу застройщика;
  • в районный суд по своему адресу;
  • в районный суд по адресу новостройки.

Выбирать суд нужно не только по принципу «какой суд ближе территориально», но и основываясь на данных практики конкретного суда. Дело в том, что суммы могут значительно отличаться от суда к суду. Найти необходимую информацию можно как на сайте самого суда, так и с помощью системы ГАС.Правосудие.

Составление искового заявления

Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика состоит из нескольких логических блоков:

  1. Шапка и название документа. В шапке необходимо указать наименование суда, в который направляется заявление, а также истца и ответчика. Истцом выступает дольщик или несколько дольщиков, если договор заключен на семью. Ответчиком выступает застройщик. Полное наименование застройщика, а также его актуальный адрес лучше предварительно уточнить по ЕГРЮЛ. Название иска играет большую роль при распределении дел. Из названия судья сразу определит, о каких требованиях идет речь и какую правовую базу нужно использовать. Можно назвать заявление так: «Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве».
  1. Описательная часть. Здесь подробно описывается сложившаяся ситуация: когда был заключен договор, кто является его сторонами, где находится МКД и какой был установлен срок для сдачи квартиры. Далее нужно обязательно прописать, что квартира не передана (или передана с нарушением срока), что является нарушением прав дольщика. Далее дольщик подробно описывает порядок расчета, а также иные платежи, которые, по его мнению, должен погасить застройщик.
  1. Просительная. Дольщик подводит итог заявлению – описывает свои требования. Заявитель может попросить суд:
  • взыскать неустойку с застройщика по ДДУ;
  • понесенные дольщиком убытки;
  • возместить нравственные страдания;
  • все деньги, потраченные на судебный процесс.

Дополнительно суд взыскивает с застройщика 50% суммы неустойки.

Подготовить иск можно самостоятельно, используя шаблон, который можно скачать здесь.

Подача в суд

Готовое исковое заявление нужно распечатать в трех экземплярах и к каждому приложить пакет доказательств:

  1. Копию договора ДДУ.
  2. Копию документов об оплате договора.
  3. Выписку из ЕГРН на квартиру.
  4. Претензию застройщику.
  5. Документы, подтверждающие направление претензии.
  6. Доказательства несения убытков (например, договор найма квартиры с расписками об оплате).
  7. Квитанцию об оплате госпошлины, если пошлина оплачивалась.

Два пакета документов передаются в канцелярию суда для регистрации, один остается у заявителя.

По общему правилу дольщики освобождены от оплаты госпошлины, если ее сумма составляет до 1 000 000 рублей. Если же сумма больше, есть несколько вариантов:

  • рассчитать пошлину и оплатить;
  • подать два иска на суммы до 1 000 000 рублей за разные периоды – тогда пошлину платить не нужно;
  • сначала подать иск на сумму до 1 млн рублей, а затем увеличить требования в ходе производства – в этом случае пошлину придется платить проигравшей стороне уже после суда.

После регистрации заявления в суде, дело распределяется конкретному судье, который назначает дату первого заседания.

Судебный процесс

Судебное разбирательство состоит из нескольких судебных заседаний. Сначала проводится подготовительное заседание, на котором судья предварительно выясняет позиции сторон и определяет круг доказательств.

Непосредственно в ходе процесса устанавливаются следующие обстоятельства:

  • действительно ли заключен ДДУ, оплачен ли он;
  • каков срок сдачи квартиры;
  • передана ли квартира, нарушен ли срок;
  • правильно ли произведен расчет;
  • иные обстоятельства, которые суд сочтет необходимыми для установления.

По времени процесс занимает от 3 месяцев до года, в зависимости от сложности дела, загруженности суда и других факторов. В любом случае процесс это небыстрый.

Вынесение решения и его исполнение

После установления всех необходимых фактов и определения сумм, подлежащих погашению, суд выносит решение по делу. В последнем судебном заседании оглашается только резолютивная часть – удовлетворил суд требования или нет, и в каком размере.

Полный текст решения готовится в течение 5 рабочих дней, после чего начинается 30-дневный срок на его обжалование. Скорее всего, ответчик воспользуется своим правом и подаст апелляцию. В этом случае придется ждать апелляционного постановления, после которого окончательное решение вступит в силу.

После апелляции решение можно исполнять, ведь мало «просудить» долг – нужно еще и обеспечить получение неустойки по ДДУ в реальности. Для этого нужно забрать в канцелярии суда сам текст решения и исполнительный лист на присужденную сумму.

Есть два способа исполнения:

  • через банк – самый быстрый способ, если известны данные банковского счета должника;
  • через приставов – если данные счета неизвестны или фирма вывела из банка все деньги.

Чтобы не терять времени, лучше подать исполнительный лист в банк, который обслуживает строителей. Узнать реквизиты всех банковских счетов можно в налоговой инспекции. На исполнение решения через банк уйдет до 7 рабочих дней.

Приставы работают дольше, однако это единственный выход в случае, когда должник закрыл все счета. Подать заявление в ФССП нужно в течение 3 лет с даты его выдачи судом.

Как получить неустойку – в каждом конкретном случае дольщик решает с учетом своей ситуации.

Основные проблемы и пути их решения

Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.

Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:

  • Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
  • Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
  • Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.

Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:

  • Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
  • Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
  • Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.

В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.

Важно. Есть еще один способ получить компенсацию за срыв сдачи квартиры — продать неустойку по ДДУ, получить деньги сразу. Такими сделками занимаются заинтересованные фирмы, которые потом реализуют долги через суд. В этом случае дольщик получает меньшую сумму, однако без рисков. Продажа права требования оплаты по ДДУ без предоплаты – немного другая схема, направленная на изменение подведомственности дела, как было изложено выше.

Заключение

Неустойка за срыв сроков сдачи объекта – это очень гибкий и эффективный инструмент влияния на застройщика. Чтобы им воспользоваться, нужно учесть все изложенные выше нюансы: написать досудебную претензию, правильно оформить исковое заявление, определиться с судебной инстанцией и посетить все судебные заседания.

Напоминаем, что запись на бесплатную консультацию к юристу ведется прямо у нас на сайте. Оставьте заявку онлайн-консультанту.

Также вам будет интересно узнать, как правильно принять квартиру от застройщика.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост

Adblock detector