Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и где её заказывать. В этом посте мы собрали для вас информацию от наших экспертов по этому важному вопросу и готовы ответить на оставшиеся вопросы в комментариях.
Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке
Содержание
Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального закона «Об ипотеке». Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.
Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.
Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.
С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.
В него входят:
- Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
- Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
- Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
- Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
- Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
- Копия своего паспорта и контактные данные.
Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.
Методы оценки
Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.
Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.
Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.
Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.
При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.
Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.
Также обязательно учитываются следующие факторы:
- престижность и экологичность района;
- наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
- новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
- из каких материалов построено здание;
- количество этажей в доме;
- обустроенность и облагороженность двора.
Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:
- площадь;
- количество комнат и их месторасположение (планировка);
- состояние отделки и коммуникаций;
- этаж;
- отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.
Готовый отчет
На основании вышеперечисленных данных оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:
- В первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика.
- Далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка.
- Приводится полная информация об оцениваемой квартире.
- Сравнительный анализ рынка недвижимости.
- Ликвидная и рыночная стоимость жилплощади.
- Приложение.
Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.
Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.
Срок действия отчета об оценке — 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.
Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.
Сколько стоит
Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.
В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.
Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.
Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.
Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.
Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.
Где заказать оценку квартиры для ипотеки
Кто делает оценку недвижимости? Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:
- Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года.
- Фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд.
- Оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.
Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата — представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.
Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.
Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.
Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк — получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям. Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.
Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.
Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.
Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита
Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?
В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста. Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование.
Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.
Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.
Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.
Заключение
Если у вас остались вопросы по этой тем, то ждем их в комментариях.
Также вам будет интересно и важно узнать о том, что такое закладная по ипотеке, как его правильно оформить и зачем она нужна.
Если вам нужна поддержка юриста, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на нашем сайте.
Будем признательный за репост, лайк и оценку статьи.
Скажите пожалуйста, при оформлении ипотеки документ оценка имущества остается у банка? Я его не найду дома.
Они только копию с отчета снимают. Оригинал у вас должен быть.
Здравствуйте. Мы берём квартиру за одну цену, а оценщик оценил намного больше. Возможно ли так?
Здравствуйте. Да, бывает.
Здравствуйте. Банк при оформлении ипотеки оценку себе забрал. Копию этого документа как-то можно достать? В другом банке надо показать. Спасибо
Здравствуйте. У вас на руках должна быть. Банк только заключение забирает. Запросите в оценочной еще раз.
Здравствуйте! Подскажите продавец продаёт квартиру за 1,76млн.р. Оценка на 1.7млн.руб.. 60 тыс.р. мы отдаём наличкой. Можно ли в договоре купли-продажи прописать сумму 1.76 т.е. 1.7 ипотека 0.06 наличкой? Не подумает ли банк, что мы завысили стоимость ипотеки? И вернём ли мы с этой суммы нал.вычет?
Здравствуйте. Да, можно.
Взяли квартиру в ипотеку по дду банк выдал кредит. размер дду сосотавил 1.7млн а кредит выдали на 1.5пригласили оценщика он сделал оценкуи сказал что она меньше чем в дду и нам придется доплатить разницу правамерно ли это
нет. уточните стоимость квартиры, ваш первый взнос и сумму кредита.
Здравствуйте. Подскажите,пожалуйста, срок действия независимой экспертизы. Сколько она действительна с момента составления?
Здравствуйте. Какой банк у вас? Для чего нужна оценка?
Здравствуйте, подскажите, мы собираем документы для подачи заявления о разрешении на совершение сделки по квартире, где имеют доли несовершеннолетние. В органы опеки. В одном из пунктов документов:
– справка о рыночной стоимости жилого помещения, выданная лицом(организацией) имеющей право на осуществление оценочной деятельности;
Это ведь не является самой оценкой? Это какой то отдельный документ? И если так, то каковы детали его получения? Спасибо заранее.
Здравствуйте. Это оценка. Можете лист откопировать с отчетом.
Добрый день.
У меня ДДУ, скоро планируется сдача жилья.
Я правильно понимаю, что только после подписания акта о приемке передачи выполненных работ я могу заказать оценку жилья, чтобы предоставить в банк (у меня действующая ипотека)?
Какие оценочные компании, которые зарекомендовали себя на рынке, Вы можете порекомендовать, т.к. у моего банка нет аккредитованных организаций и они примут от любой.
Здравствуйте. Все верно. Какой у вас регион?
Здравствуйте. У меня ипотека дду в сбербанке на каком этапе мне вызывать оценщика и что если оценка будет ниже суммы прописаной в дду и ипотечном договоре?
Здравствуйте. Если у вас ДДУ, то оценка вам сейчас не нужна. Она понадобится после получения права собственности, когда нужно будет подтвердить целевое использование средств.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, мы хотим взять дом в ипотеку. Его отдают за 2 со. Вопрос в том что оценщик оценивает лишь жилье, но не учитывает мебель и технику. Как нам быть если оценщик оценит меньше запрошенной суммы,как нам быть? Как объяснить что сумма такая потому что мебель хорошая остается?
Здравствуйте. Нужно поговорить с оценщиком, чтобы написал нужную сумму и в отчете описал это.
Подскажите, пожалуйста. Насколько вероятно, что банк не одобрит сделку, если стоимость квартиры в отчете оценщика будет меньше, чем стоимость по договору КП? Договор на 2660 т р, оценка на 2540 т.р , имеет ли значение величина первоначального взноса. у нас взнос 500 т.р. Читала, что кредит дается макс на 85% от минимальной стоимости, то есть от 2540 т. А как на практике?Банк-Сбербанк
Спасибо за ответ
Расчет будет от оценочной стоимости. От неё нужно минимум 15% на первый взнос.
Здравствуйте, а скажите, на какую сумму дадут кредит, если стоимость в договоре 2 660 000 , а оценщик оценил на 2 540 000 (рыночная), про ликвидную стоимость нигде не написано в отчете. имеется первоначальный взнос 500 000 р. Вообщем, нужен кредит на 2660 000-500 000= 2 160 000. Или в банке будут считать по-другому? 85% от какой стоимости считают?
Здравствуйте. Будут считать от оценочной.
Здравствуйте.
Прочитал статью, в ней говорится что оценка нужна банку чтобы себя “защитить” перед выдачей средств на приобретение жилья. Я купил квартиру по ДДУ и Сбербанк уже выдал мне ипотечный кредит.
Зачем в таком случае нужна оценка жилья? Мне, как заемщику, реальная стоимость квартиры на рынке не интересна (дорогое удовольствие эта информация у оценщика). Банк уже взял на себя риски основываясь на предоставленных документах ДДУ (при этом сумма ипотеки изначально меньше половины от стоимости квартиры) и предоставил денежные средства.
Здравствуйте. Данная информация нужна страховой для подготовки полиса на квартиру.
Решили приобрести коммерческое помещение. Все необходимые документы в банк сдали. Заказали оценку. Оценщик оценил помещение в 2млн. 300 т.р. С продавцом же мы договорились на сумму в 1млн. 800т.р., т.к. он давно выставил помещение на продажу, но продать не может, а потому пошёл на значительные уступки. Вопрос: есть ли в нашем случается какие-то “подводные камни”, которые могли бы помешать сделке, ведь разница в стоимости покупки и оценки значительная?
Нет, проблем не будет.
Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, а встроенная кухня входит в оценку стоимости квартиры? До подписания документов кухня фигурировала в объявлении и продавец обещал ее оставить, а теперь требует с нас доплату, если мы хотим ее оставить? Спасибо
Здравствуйте. Обычно да.
Добрый день…Взяла студию в ипотеку в сентябре 2017г.. от застройщика…Через год сбербанк проинформировал что нужно оформить страхование жилья ..Скажите это нужно делать и на сколько это делается если вызывать оценщика..?? ИПОТЕКУ ОДОБРИЛИ БЕЗ ОЦЕНКИ..
Добрый день Все верно. Пока квартира строится оценка не нужна.
Здравствуйте.
Приобрели квартиру в новостройке, брали ипотеку в Сбербанке. Дом сдан, документы на право собственности нами оформлены, страхование квартиры сделано. Для чего банк требует оценочный отчёт?
Здравствуйте. Вы должны предоставить страховку на квартиру. Без оценки вам её не сделают.
Квартиру продают за 1,6 млн,оценщик оценил 1370,есть материнский капитал на 450 тыс как первоначальный взнос,но ребёнку нет 3 лет,могут одобрить?
Да.
Не нужен оценщик если за него все робот оценивает..причём не ясно как ибо хотел купить квартиру со стоимостью 1300000 а она уж поверьте меньше не стоит и сам оценщик в такую сумму оценил .но отправление документов с банка на контрольную проверку робот оценил 808000 вот и проворонил я квартиру и деньги на оценщика и поездки..супер!!!
Это в Сбербанке?
Добрый день. Сообщите пжл если в квартире дверь заменена на арку? Это не существенная перепланировка, не надо регистрировать при покупке квартиры?
Здравствуйте. Нет не надо.
Спасибо, очень помогли