Покупка квартиры по ипотеке по шагам

Приветствую! Вы решили наконец-то приобрести свое собственное жилье? Вы не готовы на сегодняшний день достать и выложить несколько миллионов? Тогда, конечно, покупка квартиры в ипотеку – это ваш вариант! И сегодня мы детально рассмотрим, как купить квартиру в ипотеку, с чего начать, а также поэтапно разберем, как проходит процедура покупки квартиры в ипотеку.

Особенности ипотеки на квартиру

как купить квартиру в ипотеку

В первую очередь хочу сказать о том, что в 2017 году во многих Банках снижены процентные ставки по ипотечным кредитам. Это не может не порадовать тех, кто решился обзавестись собственным жильем.

Например, Сбербанк снижает ставки по ипотеке до 8,4% по определенным видам кредитов.

Чтобы получить ипотеку на квартиру под низкие проценты, кредитное заведение от вас потребует подтвердить документально свою платежеспособность, а также подобрать недвижимость себе, подходящую под требования кредитного заведения, иными словами недвижимость, которая будет являться ипотечным залогом должна быть ликвидной.

Ипотечный кредит на квартиру имеет ряд особенностей, о которых вы должны знать:

  1. Главный момент – закон об ипотеке гласит, что когда покупаем квартиру в ипотеку, то обязательно оформляем на неё залог. Залог и ипотека два понятия, которые мы ранее разобрали. Пока вы платите ипотеку, квартира принадлежит банку, но вы имеете право в ней проживать.
  2. Ипотека выдается на срок до 30 лет. Это позволяет значительно снизить платеж и сделать его доступным.
  3. В банке практически всегда потребуют от вас от 10-30% первого взноса от стоимости квартиры, но есть вариант и без. О том, как оформляется ипотека без первоначального взноса, мы писали ранее.
  4. Квартиры под ипотеку должны соответствовать определенным требованиям банка. О них вы можете узнать из прошлого поста.
  5. Досрочное гашение ипотеки с пересчетом процентов возможно в любое время и без комиссий.
  6. Банки обязаны принимать государственные сертификаты (материнский, переселенцев и т.д.) для гашения ипотеки.
  7. Банки обязательно проверяют платежеспособность заемщика и устанавливают требования по стажу работу от 1 мес, но чаще от полугода.

Некоторые кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку квартиры по двум документам, но тогда, будет повышенная процентная ставка и первоначальный взнос от 40-50%. Объясняется это легко тем, что у Банка нет никаких гарантий, соответственно риски слишком высоки.

В новостройке

ипотека на новостройку

Бесспорно, самый выгодный вариант приобретения квартиры через ипотеку – это строящееся жилье. Как вы помните из наших предыдущих постов, новостройка — квартира, на которую еще не оформлено право собственности, т.е. долевое участие в строительстве.

Здесь очень важно обратить внимание, что у вас будет не Договор купли-продажи, как мы привыкли, а Договор долевого участия или Договор цессии. Вы помните, что Договор цессии — это уступка прав требования долга в пользу третьего лица.

Например, когда вы решили взять квартиру на одном из последних этапов стройки уже не у самого Застройщика, а у Инвестора, то залогом в этом случае будут являться права требования у Застройщика.

И все же главный вопрос, которым задается большинство — что нужно для того, чтобы процентная ставка по займу была минимальной?

На самом деле, это совокупность факторов, часть из которых вы изменить вряд ли можете, а часть вполне реально «подогнать» под требования.  Давайте посмотрим, что это за условия, от которых зависит цена ипотеки:

  • сумма первоначального взноса – чем больше вы вносите, тем меньше проценты;
  • срока кредитования – в ряде банков действует правило, что чем больше срок, тем выше ставка.
  • ваше согласие на страхование – ипотечное страхование. В одних Банках, это страхование ипотечной недвижимости и страхование жизни, в других сюда добавляется еще и титульное (т.е. от риска утраты права собственности). Залог застраховать вам нужно будет обязательно, без него Банк с вами даже договор не станет заключать. А вот – жизни и титульное, это на ваше усмотрение, но отказ будет чреват для вас санкциями в виде повышения ставки;
  • имеете ли вы зарплатную карту Банка. Для зарплатников практически везде предусмотрены льготные условия. К тому же если у вас зарплатный счет там, где вы собрались брать ипотеку вам скорее всего не нужно предоставлять справку о доходах;
  • сниженная процентная ставка вас ожидает также, если квартира подобрана у аккредитованного Банком продавца (юридического лица), т.е. проверенного Застройщика. Списки таких Застройщиков можно найти на официальном сайте интересующего вас Банка. Ряд из них делают скидки и субсидии по процентах в рамках специальных соглашений.

Процентные ставки по строящемуся жилью на сегодняшний день вас ожидают — от 8,9% и выше, а первоначальный взнос в разных банках колеблется от 10 до 30% от суммы займа.

Если ваша новостройка аккредитована Банком, в котором вы берете займ, то сроки на одобрение квартиры будут минимальными, как и проценты по ипотечному кредитованию. Деньги кредитная организация переводит сразу на счет Застройщика.

Вторичка

ипотека вторичное жилье

Немного по-другому обстоят дела с вторичным рынком,  здесь от вас обязательно потребуется независимая оценка приобретаемого жилья, естественно, за ваш счет.  Существует здесь и серьезный риск утраты права собственности (или титула). Проще говоря, если сделку, приобретенной при ипотеке квартиры признают судом недействительной, то при отсутствии страховки вся ответственность, как и ущерб, ляжет на вас.

Кстати, хочу отметить, что если вы решите все же обезопасить себя и  застраховать титул, то делать вам это нужно в течение первых трех лет, так как потом истекает срок исковой давности по признанию сделки недействительной, а значит, вы больше не рискуете.

Условия, предъявляемые к дому, в котором расположена ваша квартира, вполне логичны. А именно, дом, в котором находится ваша квартира не должен стоять на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию.

Изменение ставки по вторичному жилью зависит от тех же условий, что и по новому, за исключением пункта об аккредитации  Застройщиков.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора. С Продавцом же рассчитываются, как показывает практика, лишь после подписания Договора купли-продажи. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, где храните свои денежные средства, либо кладете на счет, при безналичном расчете.

Более подробно ипотека на вторичку разобрана в отдельном посте.

Студия

Для начала разберем, что же такое студия. Студия это квартира, у которой отсутствуют перегородки между кухней и комнатами. Вообще, этот вид бюджетного жилья у нас в стране пользуется спросом.

Приобрести студию в ипотеку можно в рамках других ипотечных программ, т.е. студия в новостройке – это будет программа на строящееся жилье, а на вторичном рынке – программа на готовое жилье, соответственно все требования и условия абсолютно идентичны.

В свою очередь, хотим обратить ваше внимание на такую особенность, как ипотека и перепланировка. Если все же ваш выбор остановился на студии, обязательно проверьте, узаконена ли перепланировка. Иначе произойдет то, о чем я вас предупреждал, когда говорил о титульном страховании.  А именно, признание сделки недействительной.

Апартаменты

Если вас интересует ипотека на апартаменты, то ставка у вас будет  колебаться, в среднем  от 11,25 и до 12,25%, и зависит она практически  от тех же факторов, что и у вторичек.

Хотя здесь предъявляются и дополнительные требования к апартаментам, такие как:

  • Апартаменты должны быть структурно обособленным помещением;
  • Подключение ко всем центральным коммуникациям;
  • Располагаться апартаменты должны на надземных этажах;
  • В свою очередь к дому, в котором они расположены, выдвигаются тоже определенные требования:
  • Износ дома — не более 50%;
  • Не состоящий на учете по постановке на капремонт, снос или реконструкцию;
  • Этажность – не менее 2х;
  • Определенные условия к материалам стен и конструкциям;
  • Не должен быть расположен в бывших пансионатах, санаториях, домах отдыха, лагерях, гостиницах, воинских частях.

В зависимости от выбранной вами кредитной организации, первоначальный взнос составит от 20%.

Ваши действия при покупке апартаментов будут идентичными с действиями на покупку квартир. В зависимости от того, готовые у вас апартаменты или строящиеся, в качестве залога у вас будет: ипотечное имущество или права требования (по договору долевого участия).

Комната и доля

банки ипотека на комнату

Предположим, что вам нужно приобрести комнату либо долю в квартире? Как получить ипотеку в этом случае?

Логично предположить, что в здесь, вы получите деньги под максимальные проценты, в связи с неликвидностью залога. Тут разбег процентной ставки в разных Банках огромный от, заявленных 10,25 и до 18,2%, а то и больше, в зависимости от вашего согласия на страхование, начального взноса, наличия зарплатной карты и т.д. по вышеуказанному списку.

Требования к залогу здесь следующие:

  • Также не требования к постановке на учет по капремонту, сносу и реконструкцию, как и у предыдущих;
  • Если вы покупаете комнату, то она должна быть отдельным объектом недвижимости (изолированным помещением);
  • Порядок пользования комнаты должен быть определен документально (это либо Соглашение всех участников собственности либо судебное решение);
  • Обязательно должны быть соблюдены Правила о преимущественном праве покупки между другими собственниками, т.е. все собственники должны быть в письменной форме уведомлены о намерении Продавца продать свою долю (комнату).

Особенности ипотеки на комнату и как работает ипотека на долю в квартире вы можете узнать из наших прошлых статей.

Приобретение ипотечной квартиры

А что делать, если вам понравилась ипотечная квартира, т.е. которая уже с ипотекой? Хочу вас успокоить и порадовать:  раз нравится – берите! Нет наличных, тогда берем квартиру под ипотеку! Как это сделать?

Очень просто! Вы идете в Банк и переоформляете ипотеку на себя, т.е. фактически происходит замена Залогодателя. Кредитная организация гасит вашим займом ипотеку Продавца, а вы регистрируете сделку перехода права и залога, но есть и второй вариант, когда вы гасите ипотеку за продавца, а потом оформляете обычный ипотечный кредит.

Покупка ипотечной квартиры содержит определенный риски, чтобы их учесть рекомендуем нашу прошлую статью об этом.

Этапы оформления по шагам

Так, какой же будет порядок действий при покупке квартиры в ипотеку? В принципе, действия ваши будут одинаковыми для всех видов недвижимости, за исключением некоторых пунктов.

Давайте, рассмотрим покупку квартиры по ипотеке пошаговую инструкцию на разные виды недвижимости.

Процесс покупки квартиры в новостройке очень простой:

  1. Определяемся с застройщиком и узнаем в каких банках он аккредитован.
  2. Ипотечный брокер застройщика или вы сами получаете решение в нужных вам банках.
  3. Строительная компания готовит ДДУ и согласовывает его с банком.
  4. Заемщик подписывает ДДУ и кредитный договор.
  5. Ряд банков требует страхование жизни при ипотеке. Услуга эта не обязательная, но может повлечь увеличение ставки.
  6. Сделка регистрируется в юстиции.
  7. Подтверждается внесение первоначального взноса (выписка из счета или платежка) и заключаете с Банком Договор цессии или переуступки прав требования. Что это такое, мы с вами подробнее рассмотрели выше. Застройщик не имеет права до регистрации принимать от вас деньги, только если не оформлен предварительный договор;
  8. Банк переводит деньги застройщику.
  9. После сдачи дома, вы регистрируете право собственности, но квартира будет находиться в залоге у Банка до полного погашения вами кредита.

Вторичка и остальные виды рассматриваемой нами недвижимости:

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке будут немного отличаться. Первые два пункта остаются такими же, а с третьего этапа уже будет по-другому.

  1. На этом этапе вы, заключаете с Продавцом предварительный договор, по которому, вносится задаток при покупке квартиры, как правило, в размере первоначального взноса.
  2. Далее вы делаете экспертизу и собираете документы на квартиру. Здесь же вы подтверждаете внесение первоначального взноса (здесь, либо выписка из счета, либо расписка Продавца). Весь этот пакет документов вы подаете в Банк на одобрение;
  3. Если Банк все устраивает, вы оформляете Кредит;
  4. Далее вы идете в Росреестр для заключения сделки.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора, но с Продавцом обычно рассчитываются после подачи документов на регистрацию. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, либо они у вас лежат на счете, при безналичном расчете.

И заканчивается сделка, получением вами Свидетельства о регистрации права собственности. Как правило, происходит это в течение 7-10 дней, но собственность ваша будет в залоге до полного расчета по вашему кредиту.

Если по различным жизненным обстоятельствам вы не можете  физически присутствовать на сделке, да или просто не хотите, можно обратиться к риэлтору. Тогда за отдельную плату  представитель агентства пройдет за вас все процедуры по оформлению сделки.

Но это может быть не только риэлтор, это может быть любой человек (родственник, знакомый и т.д.). Для этого вам необходимо лишь выписать доверенность на покупку недвижимости, как правильно это сделать, вам подскажет нотариус. Вариант с доверенностью может вам пригодиться, если приобретаемая недвижимость находится в другом регионе.

Требования к заемщику и квартире

Требования к Заемщику кредитные организации выдвигают примерно одинаковые:

  • Возраст Заемщика — от 20-21 года и до 65-75 лет к моменту полного погашения кредита;
  • Ваш стаж работы на последнем месте — не менее 6 месяцев, а общий стаж за последние 5 лет – не менее 1 года, но есть кредитные учреждения, которые принимают заявку на рассмотрение при стаже не менее 1 месяца
  • Гражданство РФ, некоторые банки такого требования не выдвигают;
  • Прописка на территории РФ, опять же это требование не всех Банков;
  • Некоторые Банки требуют приобретать недвижимость в ипотеку только по месту вашей прописки;
  • Также вы можете привлечь до трех Созаемщиков, доход которых будет учитываться при расчете суммы вашего Займа.

 Документы

Документы, на ипотеку вам необходимо будет предоставлять поэтапно. Сначала вы подаете заявку на рассмотрение, и лишь при одобрении ее собираете документы дальше.

Для подачи заявки вы предоставляете следующие документы:

  • Заявление-анкета;
  • Паспорт;
  • Второй документ, удостоверяющий личность;
  • Справку о доходах, для владельцев бизнеса – налоговые декларации и управленческую отчетность;
  • Трудовую книжку, заверенную работодателем, для военных – справка установленного образца;
  • Если привлекаете Созаемщиков, от них те же документы, что и от вас;
  • Документы на залог, если таковой предоставляете.

После одобрения кредита вы доносите:

  • Документы по выбранной вами квартире, а именно правоустанавливающие, технические документы, выписку из ЕГРН, справку с паспортного стола, оценку;
  • Подтверждение внесения первоначального взноса (либо выписку со счета, либо расписку Продавца, что сумма получена).

По программе «Молодая семья» еще нужно будет:

  • Свидетельство о браке, если полная семья;
  • Свидетельство о рождении ребенка;

Если вы намерены использовать материнского капитала, дополнительно предоставляете:

  • Сертификат на материнский капитал;
  • Справку об остатке средств на материнском капитале.

И все же, Банк всегда оставляет за собой право затребовать дополнительные документы.

А  документы, которые вы подпишите, в процессе покупки квартиры, это:

  • Кредитный договор;
  • Договор приобретения квартиры за счет кредитных средств;
  • Закладную;
  • График и уведомление о полной стоимости кредита;
  • Договор страхования;
  • Договор долевого участия и Договор переуступки — по строящимся объектам.

Виды ипотечных программ

В основном ипотечные программы везде одинаковые с небольшими вариациями, они делятся на несколько видов:

  • Строящееся жилье;
  • Готовое жилье;
  • Строительство дома или целевая ипотека;
  • Военная ипотека;
  • Молодая семья и материнский капитал.

Но в рамках этих программ вы в каждом Банке найдете акции, дополнительные предложения и опции.

Возврат процентов и вычет налоговый

Возврат процентов по ипотечному кредиту

А знаете ли вы, что НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку возвращается? Возмещение НДФЛ (налог на доходы физических лиц) или налоговый вычет, а также проценты по ипотечному кредиту подлежат возврату. Другими словами, это компенсация государства на сумму фактических расходов на купленное жилье и на сумму погашения процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту.

Величина вычета — 13%, максимум — 260 000 и 390 000 рублей соответственно.

Если вы использовали материнский капитал, эти средства не учитываются, так как они не облагаются подоходным налогом. Если вы захотите приобрести квартиру в ипотеку у родственников, то по закону налоговый вычет вы получить не сможете.

Налоговый вычет может быть получен физическими лицами (как гражданами РФ, так и иностранные граждане), которые официально работают  на территории РФ. Имущественные вычеты можно получать не только в налоговой, но и у работодателя по вашему заявлению. Но использовать свое право вы можете только один раз.

Итак, любой человек, купивший жилье, может подать на возврат  налогового вычета, в любое время, начиная со следующего за покупкой годом и в течение трех лет.

Альтернативные варианты

Как вам известно, всегда и всему есть альтернатива, и наш вариант не исключение. Ипотека или кредит на покупку квартиры имеет альтернативу — нецелевой кредит. Вы просто берете сумму и распоряжаетесь ею по своему усмотрению, хотите — стройтесь, хотите – берите готовое жилье, а хотите – на ремонт, отчет с вас никто спрашивать не будет. Но, тут вас ждут более высокие проценты, зато не нужно оформлять свое жилье в залог, тратиться на оценку, регистрировать сделку, страховать имущество в обязательном порядке и т.п.

Итак, покупка квартиры по ипотеке, как мы видим, не представляет собой ничего сложного. Мы рассмотрели разные варианты и условия, а также порядок покупки квартиры в ипотеку. Но, как всегда решать вам, и как всегда ваше решение будет единственно правильным для вас.

Используйте наш ипотечный калькулятор, чтобы рассчитать платеж.

А мы ждем ваших вопросов в комментариях, на которые с удовольствием ответим.

Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки социальных сетей!

Если вам нужна юридическая поддержка в сделке, то рекомендуем записаться на бесплатную юридическую консультацию к нашему специалисту в специальной форме на нашем сайте.