Как купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса с материнским капиталом и без

Приобретение недвижимости с применением ипотечного кредита – реальная возможность для многих граждан получить в собственность долгожданные квадратные метры. Но что делать, если по ряду причин не удалось накопить первоначальный капитал, возможно ли купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку, какие пути решения этого вопроса существуют в современной практике.

Для чего заемщику нужен первоначально накопленный взнос

купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

Первоначально накопленные денежные средства, являющие собой определенную банковскими организациями часть стоимости будущей недвижимости, это минимальная сумма, которую должен иметь в наличии гражданин, решившийся приобрести жилье. Первоначальные денежные средства – своего рода страховка банка от возможных рисков. Разными банковскими организациями размер такой суммы определен от 10 до 85% стоимости будущей квартиры.

Достаточно часто от величины вносимой первоначальной суммы зависят не только условия предоставления кредита, но и процентная ставка, в большинстве кредитных организаций существует правило – больше взнос – меньше процентная ставка.

В случае если гражданин не накопил достаточной суммы, или имеет возможность платить кредит, либо желает оставить максимальный объем средств на будущий ремонт, жилье может быть приобретено в ипотеку без первоначального взноса. Как оформить такую ипотеку на различные виды недвижимости, какие нюансы и тонкости существуют.

Квартиры на вторичном рынке без первого взноса

Недвижимость, которая уже построена и/или эксплуатируется допустимое количество времени, охотнее кредитуется банками. Помимо того, что сделку по ее регистрации можно провести сразу же, отсутствуют какие-либо риски по поводу того, что стройка будет заморожена в дальнейшем. Да и заемщику такая покупка выгодна – можно сразу же заехать в свою квартиру, а не ждать завершения строительства годами.

Как же осуществить приобретение квартиры в ипотеку, если деньги на первый взнос отсутствуют:

Завышение стоимости

С продавцом приобретаемой недвижимости можно договориться об искусственном завышении стоимости объекта в договоре купли-продажи на сумму в размере величины требуемого первого взноса по кредиту. При этом выписывается расписка для банка о том, что покупатель получил полный «завышенный» первый взнос. Она находится на руках у покупателя пока банк не переводит все деньги за квартиру.

Подводные камни, которые есть в такой ситуации:

  • При значительной разнице увеличившейся суммы и кадастровой цены объекта, банк откажет в кредите;
  • Завышение может идти вразрез с обязательно проводимой оценкой квартиры на ипотеку, значительная разница в отчете независимого оценщика вызовет подозрение банка. Гражданину будет отказано в ипотеке, а оценщик, уличенный в сговоре и нарушении законодательства, может лишиться лицензии на свою деятельность;
  • В качестве рисков для самого продавца – покупатель при расторжении сделки может потребовать возврата всей суммы целиком, в том числе и искусственно указанной, так как расписки будут подтверждать внесение именно завышенного размера средств;
  • Увеличение суммы налогообложения для продавца может быть невыгодно, поэтому его согласие на такую процедуру спорно.

Пример. Если приобретаемая квартира в ипотеку стоит порядка 2,5 миллиона, а банк установил размер первоначального взноса в 15%, стоимость, которую необходимо указать в договоре – будет равна сумме приблизительной к 2,95 миллиона, таким образом, для заемщика и продавца будет обеспечен и первоначальный взнос и сам кредит.

Практика завышения стоимости жилища на купленную квартиру имеет место не только тогда, когда гражданину не хватает денег на внесение первого взноса по кредиту, но и тогда, когда необходимы денежные средства для проведения будущего ремонта, так как для этого тоже необходимы значительные затраты.

Специальные программы банков

В ряде кредитных организаций купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса возможно по специальным программам и акциям.

Ипотечный кредит оформляется на всю стоимость недвижимого объекта, а процент устанавливается чуть больше чем обычная ставка.

Ряд центральных банков после 2010 года и тем более – кризиса года 2015-го отказались от такой программы, несмотря на увеличение ставки при таком кредитовании, в связи с возросшими рисками не только невозврата кредита, но и участившимися случаями со стороны граждан – невозможность внесения текущих платежей.

На текущий момент на готовое жилье ипотеку без первого взноса предоставляет Металлинвестбанк по ставке 14% годовых и первом взносе от 10%.

Материнский сертификат и специальные программы государства

После рождения второго малыша семья имеет права на получение семейного (материнского) капитала, который может быть реализован, в том числе, на приобретаемую в кредит недвижимость.

Если размер сертификата соответствует величине требуемого первоначального взноса, то он вполне может его заменить по согласованию с банком и будет оформлена ипотека с материнским капиталом, который не только может погасить первоначальный взнос, но и часть кредита.

Например, при стоимости приобретаемой квартиры 2200000 рублей, размер первоначального взноса у банка – 15%, вносимый платеж составит 330000 рублей. Если размер сертификата 400 тысяч или более, перечисленные средства автоматически увеличат вносимый взнос, и, если это условие существует в программе кредитования, снизят процентную ставку.

Государственные программы поддержки молодых семей, которые стоят в очередь на переселение, или военных – участников накопительной жилищной программы (военная ипотека), также предусматривают возможность оформить ипотеку без первого взноса под привлекательный процент, при оформлении предоставленной субсидии или сертификата под первоначальный платеж.

Социальные программы обычно имеют не только особенную ставку по кредиту, но и специальные условия кредитования – отличный от обычного минимальный платеж, максимальную сумму кредита, отличительные требования к кандидатуре самого заемщика.

Квартира в новостройке

ипотека на новостройку

Как поступить будущему заемщику, если он решает несколько сэкономить и вложиться в жилье, которое только строится.

Воспользоваться все тем же искусственным завышением стоимости

Помимо уже указанных подводных камней данной процедуры, добавляются дополнительные:

  • Велик риск незавершенного строительства и отсутствия возможности получения объекта недвижимости;
  • Сложнее доказать банку реальность завышенной цены и есть большая вероятность отказа. Обязательно проконсультируйтесь с ипотечным брокером застройщика, прежде чем оформлять ипотеку.

Специальные банковские программы

Гражданин может купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку по специальной акции от самого банка. Условия таких кредитов, как и процентная ставка, рассчитываются индивидуально для каждого заемщика.

Кредиты на новостройку с нулевым первоначальным взносом оформляются не всеми банками, не на все виды новостроек и возможно – у ограниченного списка застройщиков. Поэтому стоит сначала изучить программ банка и при невыгодных условиях – либо обратиться в другую кредитную организацию, либо искать другие возможности приобретения недвижимости без участия накопленных денежных средств.

На текущий момент купить квартиру без первоначального взноса в новостройке можно помимо Металлинвестбанка в банке Возрождение (12,95%), СМП Банке (от 12,5%) и Промсвязьбанке (от 13,3%), но только у специально аккредитованных под эту программу застройщиков и на определенные дома.

Мат.капитал и поддержка государства

Средства материнского капитала могут погасить не только первоначальный взнос, но и какую-то часть самого кредита. Все зависит от стоимости объекта и условий кредитования.

Для получения таких средств заемщик обращается в отделение ПФР и в срок до двух месяцев с момента одобрения кредита сумма должна быть перечислена на реквизиты продавца.

Читайте наш пост «Ипотека и материнский капитал в Сбербанке«, чтобы узнать про наиболее выгодные условия такой ипотеки.

Воспользоваться льготными программами имеют право молодые семьи в возрасте до 35 лет, без детей, или хотя бы с одним ребенком, если они стоят в очереди на улучшение жилищных условий. При наличии необходимого пакета документов такие граждане могут стать участниками программы «Молодая семья».

Ряд заемщиков, которые являются действующими представителями той или иной профессии (медиками, учителями и др.) могут быть участниками различных социальных ипотечных программ. Равно как и программ по переселению в те или иные регионы страны.

После трех лет военной службы гражданин может стать участником военно-ипотечной системы накоплений и в дальнейшем использовать такой сертификат как первоначальный взнос. Чем больше срок службы – тем больше номинал сертификата.

Условия военной ипотеки в 2017 году более подробно разобраны нами ранее.

Акции от застройщиков

В связи с тем, что стать участником долевого строительства можно еще на стадии котлована будущего многоквартирного дома, застройщику выгодно продавать свои квартиры именно сейчас, чтобы обеспечить наличие средств на период дальнейшей стройки.

В последнее время появились не только предложения от строительных организаций по отмене первоначального взноса, но и по субсидированию с их стороны строительства – снижению процентной ставки на новостройки на первый год/три года или другой период.

Такая ставка может минимум на 1% отличаться от предлагаемой банковскими организациями. Поэтому из-за длительности строительства и периода кредитования, может быть вполне выгодной.

Альтернативные варианты

потребительский кредит

Существует и ряд других способов, когда гражданин может все-таки найти средства для обеспечения первого взноса:

  • Оформление потребительского кредита на сумму первого взноса в своем или стороннем банке. В некоторых банках такие программы действуют постоянно. Однако здесь существует множество подводных камней:
  1. Заемщик должен изучить условия потребительского кредитования и решить для себя – в состоянии ли он вносить платежи по двум кредитам одновременно, так как ставка и платежи по потребительским продуктам могут быть выше, чем по ипотечным.
  2. Многие кредитные организации не любят большого количества долговых обязательств у заемщика, поэтому следует подумать, в какой момент подавать заявку на потребительский кредит – одновременно с ободрением ипотеки или после. Обезопасить себя можно, если выбрать банки, которые работают с разными Бюро кредитных историй.
  • Первоначальный взнос может быть оформлен как потребительский кредит. В качестве залога по нему может являться другое, имеющееся у заемщика, движимое или недвижимое имущество. Таким образом, банк может обезопасить себя от возможных рисков по невнесению платежей заемщиком. Риски в таком случае также имеются, но гражданин уже не останется без крыши над головой — потребительский кредит, выданный под залог автомобиля, в случае просрочки, лишит заемщика именно автомобиля, а не приобретенной квартиры.
  • Так же в залог под приобретаемый потребительский кредит заемщик может оформить недвижимость, которую он уже имеет в собственности. В случае просрочки по потребительскому кредиту, именно она, а не оформленные в ипотеку квадратные метры, может быть реализована банком.
  • Если заемщиком уже выбрана квартира, ипотека без первоначального взноса может быть оформлена под залог не приобретаемого, а уже имеющегося жилья. Вообще, в таком случае, для заемщика будет плюсом предоставление сведений о максимально имеющихся у него активах.

Квартира, которую закладывает гражданин вместо приобретаемой, должна соответствовать размеру первоначального взноса, либо быть равноценной 85% стоимости кредита.

  • Деньги в долг у родственников, знакомых или в центрах предоставления микрозайма.

Вариант рассмотрения родственников и друзей в качестве кредитора с одной стороны удобен – близкие люди не будут предъявлять большого требования к процентам. Заемные средства можно будет вернуть по мере поступления денег без значительных переплат.

Хотя если сумма займа значительна, велик риск для обеих сторон – заемщик может выплачивать деньги не своевременно, а в случае отсутствия расписки – забыть про них и не вернуть совсем. А родственник, в свою очередь, может установить процент, с учетом инфляции или исходя из своих корыстных побуждений.

Широко распространенные центры микро займов, предоставляющие ссуды по одному документу за довольно короткий срок, могут одобрить сумму первоначального взноса, однако, все они работаю на процентной ставке, превышающей 20% годовых, поэтому платежи будут слишком обременительными и большого размера.

Занять быстро деньги в долг на первый взнос по ипотеке можно с помощью этого сервиса.

Ждем ваших вопросов ниже. Подписывайтесь на обновление сайта и не забудьте нажать кнопку любимой социальной сети.