Что такое налоговый вычет при продаже квартиры и как его получить в 2018 году: пошаговая инструкция и документы

Практически любые денежные поступления россиян облагаются налогом на доходы. По факту отчуждения недвижимости обязательно исчисляется НДФЛ, который затем вносится в бюджет. В определенных условиях налог можно не платить вообще или значительно его уменьшить, изучив нюансы, регулирующие налоговый вычет при продаже квартиры.

В чем суть вычета?

вычет

Налоговая льгота при распоряжении квартирой и другой недвижимостью (дом) – что это такое? Сегодня под этим понимается:

  1. Сумма полученного дохода уменьшается на сумму льготы – это наиболее правильное понимание с точки зрения НК (Налогового кодекса РФ).
  2. Процедура получения налоговой льготы, включая вопросы давности владения и уменьшения НДФЛ – самая распространенная точка зрения.

В быту понятие «налоговый вычет» включает определенную процедуру, конечная цель которой – заплатить в бюджет меньше налога, или не заплатить вообще. Процедура, с учетом действующего законодательства, отвечает на вопросы:

  1. Сколько лет владения жильем подряд нужно, чтобы совсем не платить?
  2. Если срок давности не подходит, то как законно и эффективно снизить налог, если уже продал квартиру?

Перед подготовкой жилплощади к продаже нужно посмотреть, какое время она находилась во владении продавца. Затем, если по сроку давности освободиться от платежа не получится, нужно снизить НДФЛ с помощью непосредственно налогового вычета.

Кому предоставляется налоговая льгота

Налоговая преференция принадлежит продавцу при условии:

  • он является резидентом России;
  • недвижимость территориально расположена в стране.

Человек считается в глазах закона резидентом, если находится в границах страны не меньше 183 дней в течение календарного года. Поэтому, если гражданин России провел больше времени в году вне РФ, он не имеет права на налоговые преференции.

ИП также вправе воспользоваться налоговым вычетом при условии, что жилье не использовалось в их торговой или производственной деятельности.

Сколько нужно времени, чтобы не платить налог

Повсеместно известное правило «прошло 3 года – можно не платить» претерпело некоторые новшества не в пользу граждан. Срок владения увеличили в начале 2016 года, добавив перечень условий. Теперь для начала нужно внимательно посмотреть выписку из реестра недвижимости, а именно – дату государственной регистрации права собственности продавца. Далее возможны два варианта.

  1. Если искомая дата ранее 1.01.2016 (то есть до 31.12.2015 включительно), то действует привычный трехлетний срок – налог при продаже квартиры платить не нужно, когда она находилась в собственности три года подряд и больше.

Пример. Быкова Л.Н. купила жилье 14 сентября 2015 года, дата государственной регистрации – 21 сентября 2015 года. Продать квартиру без налога гражданка сможет, начиная с 22 сентября 2018 года.

  1. Если дата регистрации – 1.01.2016 или позднее, то действуют новые правила. Имеет значение, на каком основании продавец приобрел недвижимость.

Трехлетний период нужно отсчитывать, когда она:

  • приватизирована;
  • унаследована;
  • подарена близким родственником;
  • получена по сделке ренты.

Срок хозяйствования для наследственного имущества считается со дня, когда умер предыдущий собственник. В остальных случаях – с даты внесения записи в ЕГРН о праве собственности продавца.

Пример. Родственница Иванова А.Б. умерла 26 января 2017 г. По завещанию квартира полностью передавалась в собственность Иванову. Зарегистрировать переход прав в ЕГРН после наследственных процедур удалось только 1 июля 2017 года, однако период владения начался 26 января 2017 года, а продать квартиру без уплаты налога Иванов сможет, начиная с 27 января 2020 года.

В остальном действует удлиненный пятилетний период. Например, когда жилплощадь:

  • куплена;
  • подарена от иных родственников, а также друзей, знакомых;
  • обменена;

от даты регистрации собственности нужно отсчитывать шестьдесят месяцев непрерывного хозяйствования, после чего можно продавать ее без налога. Так, если жилплощадь куплена в 2016 году, то продавать ее без НДФЛ можно будет только в 2021 году.

Важно. Давность владения освобождает и от налога, и от 3-НДФЛ. Декларацию после такой сделки заполнять не нужно.

Если сделка проходит до истечения минимального предельного срока владения, налогоплательщик вправе применить налоговую льготу.

Величина вычета

Кодексом предоставлены два варианта имущественного вычета при продаже квартиры в 2018:

  • фиксированный в один миллион рублей вычет (1000000 рублей);
  • расходный – в сумме потраченных на покупку и ремонт квартиры денег.

Какой лучше применить – зависит от желания продавца. Например, если доход от сделки не превышает миллион рублей, или если документов о расходах не сохранилось – лучше остановиться на фиксированной сумме. Ее не нужно дополнительно подтверждать бумагами или заявлениями.

Если же сделка дороже одного миллиона, нужно посмотреть, какие документы о расходах на приобретение и ремонт сохранились. Имеют значение только фактически произведенные расходы, а не любые расходы вообще. Если, например, был заключен договор на ремонт на сумму 450 000 рублей, а по факту ремонт обошелся в 320 000 рублей, то в качестве льготы принимаются именно 320 000 рублей.

Подтвердить фактические расходы помогут:

  • ДКП между продавцом и предыдущим собственником;
  • ДДУ с застройщиком;
  • соглашения о ремонтно-отделочных работах и разработке проектно-сметной документации;
  • любые документы об оплате вышеназванных договоров: квитанции, чеки, приходные ордера, банковские выписки;
  • чеки о покупке стройматериалов.

Например, если жилплощадь была куплена продавцом за 1 700 000 рублей, в ходе ремонта в нее вложено 320 000 рублей (покупка материалов, работы по отделке), а продана она за 2 400 000 рублей, то можно заявить сумму покупки и ремонта, то есть 1 700 000 + 320 000 = 2 020 000 рублей.

Выбор отражается в налоговой декларации 3-НДФЛ. Если выбран фиксированный вычет, подтверждать его ничем не нужно – он предоставляется в силу закона. В случае применения расходного варианта к декларации прилагаются подтверждающие документы.

Расчет подоходного налога при получении льготы

Рассчитывая подоходный налог, нужно ответить последовательно на три вопроса:

  1. Как долго продавец непрерывно владел жильем?
  2. Какой доход получен по сделке?
  3. Какой налоговый вычет выгоднее?

Полученную после ответов на эти вопросы сумму нужно умножить на 13% (или на 0,13 – это арифметически верно). В итоге получится сумма налога к уплате.

Вопрос 1. Как долго продавец непрерывно владел жильем?

При ответе на этот вопрос нужно посчитать минимальный предельный срок владения по правилам, изложенным выше. Если предельный срок соблюден, то есть продавец по бумагам был хозяином в течение более, чем 3 (5) лет, то налог при продаже уплачивать не нужно, вне зависимости от суммы.

Налоговую декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.

Если продавец является хозяином меньше установленного срока: меньше трех (вычеты на квартиры менее 3 лет и менее 5 лет); снизить сумму налога помогут налоговые льготы.

Вопрос 2. Какой доход получен по сделке?

Доходом традиционно считается сумма, указанная в договоре, вне зависимости от кадастровой стоимости. Именно к ней нужно применять налоговые вычеты и ставку НДФЛ. Такой подход допустим, только если жилье зарегистрировано на продавца до 31.12.2015 включительно.

Если недвижимость зарегистрирована после 1.01.2016, необходимо сверить сумму продажи с кадастровой стоимостью жилья, умноженную на 0,7 (понижающий коэффициент). Какая из этих цифр будет больше – ту и необходимо учитывать при расчете НДФЛ.

Алгоритм проверки несложный:

  1. Первый шаг – заказать Росреестре справку о кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором произошла продажа.
  2. В готовой справке найти строку «Кадастровая стоимость».
  3. Указанную цифру умножить на 70%.
  4. Полученный результат сравнить с ценой договора.

Доходом с продажи будет признана наибольшая из этих сумм.

После определения дохода с учетом вышеизложенных правил, можно переходить к вычитанию из него налоговой льготы.

Вопрос 3. Какой налоговый вычет выгоднее?

Выбрать можно один из двух предоставленных законом: фиксированный или расходный. Суть следующая – из суммы дохода нужно просто вычесть сумму вычета. В результате получится сумма налогооблагаемого дохода, которую нужно умножить на 13%.

Цену продажи нужно брать с учетом правил определения суммы дохода, изложенных выше (кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, или цена договора).

Лучше определиться с вариантом льготы прежде, чем жилье продавать. Расчет для квартиры через калькулятор НДФЛ поможет определиться, какая из льгот выгоднее в конкретном случае.

Формула расчета налога

Универсальная формула расчета следующая:

(Д – НВ) * 13% = размер налога, где

Д – доход (из договора или от кадастровой стоимости);

НВ – налоговый вычет (фиксированный или расходный).

Расчет налога на примере

Исходные данные: жилплощадь куплена в феврале 2016 г. по цене 1 250 000 рублей. В период владения в ней проведен капитальный ремонт за 285 000 рублей. Документы на ремонт есть. Налогоплательщик решил оформить вычет на жилье после продажи его в июне 2018 г. за 1 600 000 рублей. Кадастровая цена недвижимости на 1.01.2018 года составила 1 640 000 рублей.

  1. Как долго продавец владел жильем? С даты регистрации до сделки продажи прошло 29 месяцев (с февраля 2016 по июнь 2018) – это менее пяти лет (или 60 месяцев), требующихся по закону. Продавец не имеет возможности избежать налога по этому основанию.
  1. Сколько денег получено? После расчета кадастровой цены продавец получил: 1 640 тыс. * 0,7 = 1 148 тыс. рублей. Результат меньше установленной договором цены, поэтому в качестве дохода от сделки будет принято 1 600 000 рублей (как в договоре).
  1. Какой налоговый вычет выгоднее? У продавца на руках имеются доказательства расходов на общую сумму 1 535 тыс. рублей (1 250 тыс. – на покупку и 285 тыс. – на ремонт). Вычет в таком размере явно выгоднее фиксированной суммы в 1 миллион рублей, поэтому продавец заявит расходную модель.

Как рассчитать налог:

(1 600 000 – 1 535 000) * 13% = 8 450 рублей.

Итого: сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет, составит 8 450 рублей.

Важно. Когда вычет превышает сумму дохода или равен ей, при расчете получается отрицательная сумма налога. В этом случае уплачивать в бюджет ничего не нужно, но декларацию все равно подать обязательно.

Особенности при долевой собственности

Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, налог с ее продажи делится на всех. Соответственно, и налоговый вычет тоже делится – в соответствии с долями. При этом части продаваемого имущества определены в официальных документах – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Это значит, что собственники, владеющие по 1/3, вправе получить льготу в размере по  1/3 от его общей суммы каждому. Если один собственник владеет 3/4, а второй – 1/4, то и вычет распределится между ними в этих же пропорциях.

Что касается общей совместной собственности (супруги), то налоговые вычеты при продаже доли в квартире делятся на мужа и жену поровну.

Особенности продажи наследственного жилья

продажа квартиры

Наследственное имущество дает своему владельцу льготный период владения, который необходим для того, чтобы не платить налог вообще. Срок владения составит 3 года в любом случае, независимо от того, до 2016 года была оформлена квартира или после.

Нюанс состоит и в порядке определения начальной точки срока. В случае с наследством она сдвигается – начало отсчитывается с даты смерти наследодателя, а не со дня госрегистрации в ЕГРН.

Не имеет значения, когда недвижимость была оформлена на нового владельца – через полгода, год или больше. День смерти предыдущего владельца и определяет искомый срок. Также не имеет значения, по закону или по завещанию получено жилье, от родственника или нет.

Пример. Знакомая Карбышевой А.Н. умерла в 11 марта 2015 года. По оставленному завещанию трехкомнатная квартира переходила Карбышевой А.Н., а родственники покойной не получали никаких прав на жилье. После долгих судебных разбирательств 17 сентября 2017 года квартира все-таки была зарегистрирована на Карбышеву А.Н. В данном случае, несмотря на все трудности, срок владения будет исчисляться с 11 марта 2015 года, а недвижимость можно будет продавать без налога, начиная с 12 марта 2018 года.

Особенности льгот для пенсионеров

Какие-либо льготы для пенсионеров, связанные с уплатой налогов при продаже квартиры, действующим законодательством не предусмотрены. Доход пенсионера с продажи жилья облагается НДФЛ по такой же схеме, как и доходы остальных категорий населения.

Особенности при продаже квартиры родственнику

При продаже квартиры родственнику у продавца не возникает каких-либо льгот или дополнительных обязательств перед бюджетом. Расчет НДФЛ в таком случае осуществляется на общих условиях.

Необходимо помнить, что сделки между родственниками довольно часто носят мнимый характер и могут быть оспорены заинтересованными лицами (особенно при банкротстве) через суд. Кроме того, ни в коем случае нельзя использовать куплю-продажу в кругу семьи квартиры в целях обналичивания средств по материнскому капиталу. Это уголовно наказуемое деяние.

Важно. Вычета на покупку (купля между родственниками) в данном случае покупатель не получает.

Порядок получения

Основной вопрос при получении – можно ли получить вычет, если квартира продана? Не нужно путать вычет покупателя и вычет продавца. Покупатель возвращает уплаченный в бюджет НДФЛ, а продавец уменьшает сумму налога перед уплатой.

Это означает, что налоговая ничего не возвращает – это налогоплательщик в итоге заплатит меньше со своей стороны.

Для оформления льготы необходимо:

  1. Дождаться окончания года, в котором была продана квартира.
  2. Самостоятельно или с помощью специалиста заполнить декларацию (З-НДФЛ), приложить к ней подтверждающие бумаги.
  3. До 30 апреля подать пакет в ведомство.
  4. До 15 июля уплатить рассчитанный в декларации налог.

Бумаги нужно представлять в ИФНС (не УФНС) по адресу проживания продавца. После расчетов с бюджетом можно запросить сверку и убедиться, что никаких долгов по налогам не появилось.

Список необходимых документов

Для оформления понадобится:

  1. Самое важное – заполненная декларация 3-НДФЛ.
  2. Доказательства совершения и исполнения сделки (ДКП, передаточный акт, платежные документы).
  3. Если применяется расходный вариант – доказательства несения расходов (соглашения по покупке квартиры, по ремонту, отделке, изготовлению проекта, чеки и квитанции по покупке стройматериалов).

Для заполнения выбирают бланк декларации, разработанный для года, в котором совершилась сделка. Например, форму для заполнения при продаже в 2017 году можно скачать здесь. Заполнять все страницы не нужно, достаточно пяти – как в образце.

Важные изменения 2018 года

Налоговый вычет с продажи квартиры в 2018 году изменений не претерпел. Однако необходимо принять во внимание новшества 2016 года, а именно:

  • изменился минимальный предельный срок владения, по истечении которого налог платить не нужно – с 3 до 5 лет;
  • добавили основания приобретения, от которых зависит срок владения;
  • изменился порядок расчета дохода с продажи – теперь цену договора нужно сравнивать с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7.

Все перечисленные особенности можно подробнее посмотреть выше.

Заключение

Налоговый вычет позволяет существенно сэкономить на налоге при продаже квартиры в 2018 году недвижимости, а в некоторых случаях и вовсе освобождает от него. На первый взгляд правила применения вычетом сложны, однако разобраться в них не составляет труда.

При оформлении льготы необходимо уяснить, как долго квартира находилась в собственности, какой доход получен от ее продажи и какой налоговый вычет эффективнее в конкретной ситуации. В остальном арифметические расчеты и оформление документов не занимает много времени – поэтому ответ на вопрос, как получить налоговый вычет с продажи квартиры, сводится к анализу индивидуальной ситуации и поиску наиболее выгодных вариантов налогообложения.

Также не стоит забывать про возврат процентов по ипотеке, который вам положен, если квартира приобреталась в ипотеку.

Подробнее про налоговый вычет при продаже квартиры вы можете узнать на бесплатной консультации с юристом. Запись на нашем сайте через консультанта.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Adblock detector