Ежедневно на рынке недвижимости происходит множество сделок. Оценка квартиры значительно их упрощает. Только экспертам под силу определить объективную стоимость жилья. Процедура востребована при покупке, продаже или сдаче в аренду объекта недвижимости. Она понадобится при выкупе, разделе имущества или залоге. Банки обязательно потребуют соответствующий акт при оформлении ипотеки. Страхование, вступление в наследство, имущественные споры – везде нужна оценка. Все нюансы данной процедуры рассмотрены в данной статье.
Оценка рыночной стоимости квартиры
Содержание
В условиях рынка недвижимости квартира является объектом проведения финансовых сделок. Для того чтобы продать, купить, обменять, подарить или получить в наследство квадратные метры, необходимо знать рыночную стоимость квартиры. Процедура основана на проведении мероприятий для получения точной экспертизы, среднерыночной цены объекта в конкретный период времени в зависимости от условий рынка.
Оценка квартиры – определение той рыночной цены, за которую ее можно впоследствии продать. Это строго регламентированный законом процесс, осуществляемый оценщиками. По итогам выдается соответствующий документ.
Официальный результат анализа понадобится для предоставления в банк, суд, Росреестр и другие инстанции. Самостоятельно проведенный расчет во внимание не берется.
Нормативная база
Согласно закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заказчик вправе самостоятельно выбрать фирму для проведения расчета. В некоторых случаях банки предлагают тех оценщиков, с которыми они сотрудничают длительное время. Делается это для сокращения сроков рассмотрения заявок своих клиентов. Лучше соглашаться на аккредитованных оценщиков.
Вы можете ознакомиться со списком таких организаций, например, если собираетесь брать жилье в ипотеку, в статье Оценка недвижимости для ипотеки Сбербанка 2024: список аккредитованных организаций, стоимость.
Как происходит оценка
Принципы расчета основаны на установленных законом методах. Профессиональный оценщик должен знать, как проводить оценку квартиры в независимости от ее места расположения, квадратуры и других факторов.
Перед тем, как будет проведена оценка квартиры, нужно пройти ее основные этапы.
- Выбирается оценщик. Уточняются цели и задачи проведения процедуры. Определяется предварительно устанавливаемая цена объекта – рыночная, страховая или залоговая. Это будет зависеть от цели проведения оценочных работ.
- Оценщик знакомится с документами на недвижимость и принимает решение о необходимости подключения дополнительных экспертов. Оформляется договор о проводимых работах и оказываемых услугах. В документе прописывается, для чего нужна оценка жилплощади, фиксируются всевозможные условия и обстоятельства сделки. Прописываются сроки и цена. В назначенное время оценщик приступает к работе.
- Происходит визуальный осмотр жилплощади. Собирается и фиксируется вся полученная информация: возможные дефекты, несоответствие реальных размеров с документами на жилье. Проверяется достоверность юридических справок. Описывается прилегающая территория, наличие инфраструктуры и необходимых коммуникаций. Учитывается экономическое и социальное расположение объекта. Собирается полная информация о жилье.
- Любая квартира находится в доме, построенном на конкретной земле. Этот объект также подлежит изучению и анализу. От расположения и стоимости земельного участка будет также зависеть цена самой жилплощади.
- Осуществление расчета стоимости объекта на основании трех методов: определение доходности на основании возможного получения экономической выгоды от ее использования; сравнение жилья с другими сопоставимыми квадратными метрами; анализ предполагаемых затрат на восстановление жилья с учетом износа и уже ранее понесенных расходов.
- Изучение полученных результатов, их корректировка, выявление и исправление ошибок. Формирование окончательной цены.
- Составление оценочного отчета с указанием всей необходимой информации и сопутствующих документов. Требования к документу прописаны далее в статье.
Важно! Онлайн оценка жилья может дать лишь поверхностные данные об объекте. В расчет принимаются похожие предложения, информация о других ипотечных сделках, максимальная и минимальная цена на квадратные метры. Эти данные помогут получить примерную цену объекта. За полным отчетом стоит идти к профессиональным оценщикам.
К кому обращаться
Перед тем как определиться, кто будет делать оценку, нужно обратить внимание на следующее:
- опыт работы (чем больше, тем надежней);
- должен выдаваться отчет об анализе объекта, имеющий юридическую силу в соответствии со всеми стандартами.
Важно! Оценщик должен иметь профильное образование и состоять в СРО (саморегулируемой организации). Лицензии на оценочную деятельность отменены.
Проверенные оценочные компании выдают документ спустя 3-4 дня после осмотра объекта.
Список необходимых документов
Оценщик потребует от заказчика конкретный список документации для полноценного анализа квартиры:
- выписка из ЕГРН;
- техпаспорт;
- кадастровый паспорт (при наличии);
- подтверждение владения жилплощадью: дарственная, завещание, ДКП;
- ипотечный договор, если имеется.
По необходимости собственник может предоставить фотографии объекта для предварительной экспертизы. Полный список документов зависит от цели проведения данный мероприятий.
Примерная стоимость
Для определения цены жилья во внимание принимается то, для чего необходимо провести оценку: продажа, покупка, залог, дарение, ипотека и так далее.
Совет! Если жилплощадь приобретается в новостройке в ипотеку, то стоит поинтересоваться о наличии оценщиков у застройщика или у аккредитованного банка. Заключения таких специалистов принимаются банком без вопросов.
На стоимость оценки квартиры для продажи и других целей влияют следующие моменты:
- месторасположение (доступность транспорта, магазинов, аптек и других, важных для комфортного проживания объектов);
- техническое состояние;
- конструктивные особенности;
- наличие коммуникаций (возможность их проведения);
- дополнительные услуги (подключение интернета, телефона, парковочное место, система видеонаблюдения).
Квартира в обязательном порядке должна быть проверена на отсутствие обременений.
Как видно, процедура включает в себя множество мероприятий, что напрямую будет влиять на стоимость услуги. В регионах подготовка отчета стоит от 5 тысяч рублей, в столице дороже.
Кто оплачивает отчет
Если все же заказчик решается обратиться к независимому эксперту по оценке квартиры, то возникает вопрос, кто же будет оплачивать услугу. Основная задача обеих сторон – это экономия денежных средств. Некоторые считают, что при покупке жилья за расчет должен платить продавец, ведь это его жилье. При покупке недвижимости в новостройке будущие владельцы жилплощади надеются получить данную услугу бесплатно.
Кто же должен оплачивать оценку квартиры, закон регламентирует. Некоторые считают, что платит тот, кто покупает. Другие предлагают компромисс, разделив цену пополам. Верно также что «тот, кто заказывает музыку, тот за нее и платит». Каждая ситуация индивидуальна, но нужно всегда поступать разумно, не наживая себе врагов в лице продавца.
Отличие от инвентаризационной
Помимо рыночной, отводится внимание и инвентаризационной стоимости квартиры. Эта величина широко использовалась раньше для исчисления налога на имущество. Ее устанавливали органы БТИ исходя из квадратуры жилья, материалов строительства, особенностей коммуникаций и года сдачи дома в эксплуатацию. Рыночная же оценка базируется на других факторах, в первую очередь, на реальном состоянии рынка недвижимости в определенный момент времени.
Более подробно об инвентаризационной стоимости можно почитать здесь – Что такое инвентаризационная стоимость квартиры и дома: как и где узнать инвентаризационную стоимость в 2024 году и рассчитать самостоятельно, если не согласен.
Для чего нужна оценка
Необходимость определения рыночной цены объекта нельзя недооценивать. Это не личная прихоть заказчика, а необходимость в установлении достоверной и объективной стоимости объекта на конкретный период времени. Каждый год цены на жилье растут и на это влияет множество факторов – инфляция, экономическая обстановка в стране и во всем мире. Чтобы максимально выгодно и правильно провести сделку и требует проводить оценку.
Необходимость в проведении сделки обусловлена следующими моментами:
- установление объективной цены на жилье, учитывая инфраструктуру, расположение, этажность, квадрату и ряд других характеристик;
- для оформления жилья в ипотеку, как в новостройках, так и при покупке вторичного жилья.
Основная причина, для чего нужно проводить оценку квартиры – это получить достоверную информацию по ней, стоимость, на конкретный период времени. После получения отчета документ предоставляется по требованию в различные инстанции.
Оспаривание кадастровой стоимости в налоговой
Величина налога на недвижимость напрямую связана с размером кадастровой стоимости. Она определяется без учета индивидуальных особенностей объекта, ошибок в расчетах и других нюансов. В большинстве случаев цифры получаются не совсем оправданными. Именно по этой причине целесообразно оспорить кадастровую стоимость квартиры.
И здесь также понадобится рыночная стоимость объекта. Изменение кадастровой стоимости требуется проводить раз в три года, если данные никак не обновляются.
Что касается налоговых органов, то после получения отчета и установления рыночной цены нужно следовать по конкретному алгоритму:
- собрать полный список документов, включая отчет;
- обратиться с заявлением в специальную комиссию или суд.
Заявитель на руки получает соответствующее решение с указанием кадастровой стоимости на конкретный момент времени.
Таким образом, кадастровая стоимость квартиры будет установлена на конкретный период времени и не будет необоснованно завышена. Все данные автоматически обновляются и заносятся в государственный кадастр недвижимости.
Внимание! Поскольку декларацию на уплату налога на имущество заполнять не нужно, налоговая после оспаривания сама пересчитает налог с учетом новой цены.
Перед тем как идти в налоговую, стоит поближе познакомиться с темой – «Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать в 2024 году по шагам».
Для суда по разделу имущества
Обращение в суд требуется тогда, когда не получается договориться самостоятельно. Например, оценка квартиры для суда требуется в некоторых случаях:
- после развода для получения доли жилплощади в денежном эквиваленте;
- при вступлении в наследство;
- при разделе имущества с другими собственниками жилья;
Таким образом, ответчик, имея на руках решение суда с достоверной рыночной стоимости объекта спора, сможет доказать свою правоту истцу и решить все по закону.
Для продажи жилья
Продавцу и покупателю, перед тем как квартира будет продана, нужна ее рыночная оценка. Полученная стоимость позволит узнать, по какой цене стоит продавать квартиру, а покупатель будет знать, что стоимость жилья не завышена и его никто не хочет обмануть.
Если эта жилплощадь продается на вторичном рынке напрямую с покупателем, продавец сам решает, нужна ли ему оценка квартиры при продаже или нет. Никто не сможет обязать его сделать ее. Другое дело обстоит с банками. Если жилье приобретается в ипотеку, то без оценки покупатель не сможет ее оформить на себя.
Для ипотеки в банке
После получения заветных денег от банка, покупателя ожидает оценка квартиры для оформления ее в собственность. В кредитном договоре заемщика должен присутствовать пункт, указывающий на снижение процентной ставки при наличии отчета об оценке. Документ также прикладывается к другим справкам для оформления закладной на квартиру и сдачу ее в банк.
Рыночная стоимость понадобится для банковского учреждения, чтобы подтвердить реальную цену жилья. Это исключает получение выгоды покупателем или траты заемных средств на другие цели.
При перепланировке
Отчет о рыночной цене жилья включает в себя информацию о наличии перепланировки квартиры. Если эту информацию не указать, то банк, скорее всего, откажет в выдаче кредита.
Когда процедура перепланировки закончена и имеет соответствующее техническое заключение, стоимость жилья может измениться. По этой причине приглашается оценщик для проведения необходимых мероприятий и определения стоимости жилплощади после перепланировки.
Отчет оценщика о рыночной стоимости
Согласно федеральным законам и стандартам оценки формируется отчет, включающий полную информацию об объекте недвижимости. Все требования к документу прописаны в Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 N 135-ФЗ (последняя редакция). Отчет об оценке имеет юридическую силу и может быть представлен в регистрирующие и контролирующие органы по запросу.
Загрузка...
Перезагрузить документ
Открыть в новой вкладке Из чего состоит документ
Формирование отчета базируется на сборе всех данных об объекте оценки. В нем находится исчерпывающая информация и окончательная цена квадратных метров.
Содержание отчета:
- дата составления;
- наименование и реквизиты оценщика;
- цель предоставления услуги;
- описание недвижимости;
- методы и способы проведения мероприятий;
- список документации на объект;
- ограничения при формировании стоимости жилья;
- итоговая цена жилплощади на дату формирования отчета.
Также документ дополняется фотографиями и документами на объект, сертификатами об образовании оценщика.
Срок действия оценки
Отсчет срока действия оценки квартиры начинается от даты формирования отчета. Воспользоваться полученными данными можно не более 6 месяцев. Например, если на документе стоит дата формирования документа 1 января, то заказчик вправе воспользоваться им до 30 июня.
Дата оценки может не совпадать с датой составления отчета. Законодательством установлено, что датой отсчета считается дата составления отчета. За время действия документа его можно предоставлять в суд, для закладной, для продажи или покупки квартиры.
БТИ или частный оценщик: критерии выбора
Выбор оценщика напрямую зависит от целей проведения расчета. Например, для получения инвентаризационной цены объекта, можно обратиться в БТИ. Однако цена может оказаться гораздо ниже рыночной. Так как будет не учтено ряд дополнительной информации получаемой при проведении более детальной процедуры оценки.
Для человека мало разбирающегося в рынке оценочных услуг, стоит разобраться с критериями выбора оценщика:
- скорость предоставления услуг;
- список требуемых документов;
- необходимость в получении дополнительного пакета услуг (оформление собственности, получение кадастрового паспорта).
На сегодняшний день работает множество негосударственных БТИ предоставляющих все услуги оценки, включая не только инвентаризационную, но кадастровую и рыночную. Некоторые виды дополнительных услуг, помимо оценки, предоставляются либо БТИ или же частными оценщиками.
Выводы
Подведем итоги:
- При возникновении необходимости любой сделки с недвижимостью понадобится определение ее цены в условиях рынка оценочных услуг. Этим занимаются как частные компании, так и БТИ.
- Отчет об оценке понадобится для предоставления в любую регистрирующую компанию, суд или налоговую. Это реальная возможность выгодно продать или купить квадратные метры, не стать обманутым при делении жилплощади и других сделках. Документ действителен на протяжении 6 месяцев от даты формирования отчета.
- Грамотно сделанная оценка квартиры может повлиять на то, что изменится налог на имущество, продавец не сможет обмануть, и намерено завысить цену, а покупатель сможет купить жилье по приемлемой цене.
Поставьте лайк и поделитесь этой полезной информацией с другими читателями. Если возникли вопросы, то обращайтесь к нашим юристам прямо в онлайн чат, где они смогут оказать профессиональную консультацию.
Все полученные данные в отчете являются достоверными на конкретный момент времени. Умышленное искажение полученных фактов может печально обернуться для участников сделки. Подробнее об этом здесь – Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры в 2024 году и что это такое.