Планируете успешный бизнес? Решение задачи – перевод жилого помещения в нежилое помещение. Процедура позволит перепрофилировать объект: офис, магазин, мастерская, мини цех. Законодатель разрешает собственнику изменить не только правовой статус недвижимости, но и порядок ее использования. Повышается стоимость объекта, можно организовать любой тип деятельности.
Условия осуществления процедуры
Содержание
Согласно Жилищному Кодексу РФ перевод квартиры в нежилой фонд допустим при соблюдении норм:
- Помещение имеет отдельный вход со стороны улицы. Объект 100 кв. м – организовать запасные двери.
- Запрещено менять статус отдельной комнаты, выделенной доли, части общей квартиры.
- На момент процедуры недвижимость освободить от проживания людей, снять всех с регистрации.
- Объект не должен быть предметом залога, обременен различными санкциями (арест, ограничения по распоряжению). Если третьи лица претендуют на право собственности, возмещают за счет квартиры (кредиты) – переводить жилое помещение в нежилое нельзя.
- Недвижимость не может располагаться в зданиях, официально признанных аварийными, планируемыми под снос.
- Незаконные перепланировки – синхронизируйте технические данные в паспорте объекта с реальным состоянием.
При строительстве жилого дома, помещения здания на первых этажах отводятся под коммерческую недвижимость, поэтому не требуют перевода в другую категорию.
Осуществляя перевод квартиры второго или выше этажей – убедитесь, что нижние объекты имеют статус нежилого. Проект одобрят, заранее подумайте, как организовать отдельный вход.
Процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд могут запретить, если собственность расположена в здании, имеющем статус объекта исторического или культурного наследия. Квартиры, не подключенные к главным инженерным коммуникациям – для профессиональной, коммерческой деятельности не пригодны.
Техническое состояние неудовлетворительное, требуется капитальный ремонт, реконструкция – перевод невозможен.
Если строение пребывает на учете штаба гражданской обороны или чрезвычайных ситуаций процедура будет осложнена. Придется заплатить внушительную сумму за экспертную оценку.
Согласие соседей добиваться?
Порядком перевода жилого помещения в коммерческое нежилое предусмотрено, что изменение статуса должны одобрить соседи.
Заранее проинформируйте, чем будете заниматься. Отказы связаны с тем, что человек планирует организовать вредную для здоровья деятельность или причиняющую дискомфорт – бар, парикмахерская.
Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют – попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.
Как действовать:
- При переводе помещений из жилого в нежилой фонд обращайтесь к ТСЖ или управляющей компании. Пишите заявление с просьбой рассмотреть вопрос на очередном собрании жильцов. Другой вариант – инициировать внеочередное мероприятие. Придется за 10 дней уведомить граждан о событии письменно, указать причину, дату. Практически сложная задача. Оптимальное решение – лично пообщаться с людьми, передать письмо.
- Собрание считается правомерным, когда принимали участие больше половины собственников. Голосов «за» перевод должно быть не меньше 2/3.
- Составляется протокол с результатами собрания.
Важно! Перевод квартиры в нежилое помещение допустим без получения разрешения от соседей.
Это возможно, если смена статуса недвижимости не затронет общую собственность всех владельцев квартир:
- лифт;
- лестница;
- технический этаж;
- крыша;
- подвал;
- лестничная площадка;
- несущие конструкции;
- помещения для общего пользования или обслуживания жильцов.
Трудно доказать, что человек не нарушает интересы других. Лучше получить согласие заранее.
Если ТСЖ нет, как перевести жилище в нежилое помещение без организации всеобщего собрания? Лично посетить каждого, попросить оставить подпись (протокол). Созывать самостоятельно собрание, заручиться поддержкой большей части соседей.
Почему отказывают менять статус
Причина – гражданин подал в муниципальный орган не полный пакет документов. Составляется перечень недостающих бумаг, направляется претенденту уведомление в течение 3 суток. Заявитель обязан не позднее 15 дней предоставить их для рассмотрения. Требование проигнорировано – выносится решение отказать в изменении статуса объекта.
Другая причина – человек подал документы в несоответствующую структуру власти, которая не занимается переводом.
Главное препятствие – технические моменты, установленные при ревизии объекта:
- План перепланировки, переустройства помещения не совпадает с реальной картиной.
- Квартира не отвечает требованиям законодателя – безопасность эксплуатации, пожарная охрана, наличие вентиляции, работоспособность коммуникаций.
- Ограничения, установленные ЖК РФ – выявится, что постоянно проживают люди, а деятельность опасна для окружающих.
Получив отказ, необходимо устранить несоответствия, снова подать пакет документов. Ситуация повторилась – можно обжаловать действия чиновников в суде.
Важно! При негативном результате, заявителю придется начинать всю процедуру перевода недвижимости из жилой в нежилую, приводя помещение в полное соответствие. Это невыгодно – теряете деньги, время, получая новые заключения, оформляя техническую документацию.
Алгоритм действий – меняем статус недвижимости
Ознакомьтесь с пошаговой инструкцией при переводе жилого помещения в нежилое:
- Посетить территориальный отдел Департамента управления имуществом – запросить план всех этажей и экспликацию строения. Документ выдается по истечению 30 дней.
- Обращение в БТИ – получение технического паспорта объекта, графического плана.
- Оформляем разрешение от санитарной, пожарной службы.
- Получаем справку ДЕЗ.
- Подписи соседей.
- Заявление на имя главы УК, выдаст заключительный отчет о техническом состоянии многоквартирного дома.
- Выписка из домовой книги – информация о прописанных, проживающих гражданах.
- Заказываем проект (специализированные организации) перепланировки.
- Подача заявки в Департамент имущества о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой. Комиссия на протяжении 45 дней рассмотрит обращение, вынесет решение.
- БТИ – структура обязана предоставить расчеты, определяющие стоимость смены статуса помещения.
- Получаем протокол жилищной комиссии о цене.
- Подаем бумаги в Росреестр – допустимо через МФЦ, лично.
- Оплачиваем государственную пошлину.
Заключительный этап – получение регистрационного свидетельства о праве собственности на объект.
У помещения несколько собственников? Целесообразно оформить доверенность на одного человека, будет представлять интересы всех.
Жилая квартира – как осуществить перевод в нежилое помещение
Следуя инструкции провести процедуру несложно.
Есть подводные камни:
- Банк не одобрит смену статуса жилья, если оно куплено по ипотеке, является залоговым имуществом по обязательствам, выставляется на торги за неуплату долгов.
- Согласие соседей – преграда. Добиться большинства голосов сложно, но можно заранее гарантировать жильцам: отсутствие шума, неприятных запахов, мусора.
Перепланировка – не стоит экономить на ремонтных работах! Привлекайте профессиональные бригады, имеющие разрешение на строительство. Это касается и перевода индивидуального частного дома в нежилые помещения. Межведомственная комиссия укажет на недочеты – будет к кому предъявить претензии, бесплатно исправить ошибки.
При строительстве выхода на улицу, внимательно отнеситесь к обустройству прилегающей территории. Недопустимо без разрешения спиливать деревья, «выступать» на проезжую часть, преграждать места для остановки общественного транспорта.
Проанализируйте, где можно расположить пандус для инвалидов – обязательное условие. Угол наклона, длина, наличие перил – проверят во время ревизии проекта, сдачи в эксплуатацию.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
Документы для смены статуса
Перевод квартиры в нежилое помещение, как процедура начинается со сбора пакета бумаг. Подготовительный этап важен. Для межведомственной комиссии ДУИ понадобится:
- Поэтажный план, экспликация – обращаемся в Департамент, он выдаст доверенность на заказ документов БТИ. Подготовить: паспорт или доверенность, свидетельство о собственности. С готовым заключением идем в Бюро, заказываем экспликацию.
- Технический паспорт объекта с планом (БТИ).
- Пожарный надзор – заключение. ГУ МЧС пишем заявление, приглашаем сотрудника на объект.
- Санитарно-эпидемиологический надзор выдаст заключение. Получать в СЭС после посещения объекта специалистом.
- Справка ДЕЗ – оформляет ЖЭУ, ТСЖ.
- Согласие соседей.
- Техническое заключение – выдаст Товарищество собственников дома или аналогичная контора. Информация о техническом состоянии всего строения.
- Выписка из домовой книги – паспортный стол. Справка актуальна 2 недели.
- Проект на перепланировку или переустройство помещения.
Важно! Департамент оставляет за собой право потребовать дополнительные документы – справка об отсутствие обременений, кредитных обязательств. Учтите это и при переводе частного дома в нежилое помещение.
В ДУИ сдаем пакет документов, дополнительно предоставляем: паспорт, свидетельство о праве собственности.
Важно! Если квартира перепланирована – стоит узаконить.
Документы для БТИ:
- Заявление от собственников.
- Протокол межведомственной комиссии.
- Паспорт.
- Право собственности.
- Экспликация и ТП объекта.
- Учредительные документы – для юридических лиц.
Комиссия примет решение о стоимости процедуры, составит протокол. Сумма оплачивается в полном объеме.
Собственники обращаются в УФРС или МФЦ. Документы для регистрации права собственности на объект с новым статусом:
- Гражданский паспорт.
- 2 протокола – БТИ и межведомственной комиссии.
- Заявление.
- Квитанция об оплате госпошлины (1000 руб.).
В день получения документов обратиться к регистратору, забрать свидетельство о праве собственности на объект.
Мы ответили на вопрос, как сделать жилое помещение нежилым, признанным коммерческой недвижимостью.
Важно! На нашем сайте вы можете скачать: заявление на перевод жилого помещения в нежилое, согласие собственников квартир в многоквартирном доме, образец доверенности на перевод жилого помещения в нежилое, исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.
Предстоящие расходы
Невозможно заранее определить, во сколько обойдется процедура – цена формируется индивидуально:
- Разница в стоимости нежилого помещения при расчетах БТИ.
- Оплата госпошлины.
- Нотариальные услуги.
- Работа Бюро – подготовка технического плана объекта.
- Стоимость проекта на перепланировку.
- Ремонтные работы.
- Благоустройство территории.
Перевести жилое помещение в нежилое – задача сложная, затратная по времени. Трудно подготовить пакет документов, соблюсти требования законодателя, «выдержать» комиссии, привести объект в соответствие. Обратитесь к специалистам, которые быстро помогут реализовать проект.
Внимание! На нашем сайте работает онлайн-юрист, который может оказать всю необходимую поддержку при проведении процедуры перевода из жилого в нежилое помещение. Запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме.
Также вам будет интересно узнать, как перевести нежилое помещение в жилое.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста.