Тщательная подготовка крупной сделки предотвратит ошибки, которые провоцируют финансовые потери либо утрату прав собственности. Следует внимательно проверять документы для оформления покупки квартиры, чтобы исключить возможные проблемы. Типовые задачи решают с помощью представленных ниже подробных инструкций. В сложных ситуациях при оформлении покупки квартиры обращаются за помощью к опытному юристу.

документы для оформления покупки квартиры

Основные документы для сделки

Для понимания порядка правильных действий при оформлении документов на покупку квартиры нужно сформулировать требования к основным параметрам технологии проверки. В ходе изучения объекта недвижимости необходимо уточнить:

  • соответствие заявленной цены рыночной стоимости аналогов;
  • техническое и санитарное состояние жилья;
  • планы по сносу (реконструкции, капитальному ремонту) здания;
  • наличие залогов и других обременений, препятствующих покупке.

При проверке продавца следует обращать внимание на важные нюансы. Следующие факты могут быть использованы в качестве законных причин для расторжения сделки покупки квартиры:

  • плохое психическое и физическое здоровье, наличие алкогольной зависимости;
  • неправильное оформление наследства;
  • отсутствие согласия на продажу других собственников;
  • претензии третьих лиц (организаций), которые рассматриваются в ходе судебного процесса;
  • нарушение прав несовершеннолетних детей, дарителей.

По каждому пункту для подтверждения информации нужно подготовить соответствующие документы. Если требуется дополнительное время, общие договоренности скрепляют предварительным соглашением. Задатком обеспечивают выполнение обязательств сторонами сделки. Необходимую сумму передают по письменной расписке. При отсутствии проблем эту часть учитывают в окончательном расчете.

Какие документы готовит продавец

К моменту подписания основного договора надо собрать нужные подтверждения. Перечень документов корректируют с учетом особенностей оформления покупки квартиры. Типовой комплект:

  • гражданский паспорт;
  • ДКП или другой документ, устанавливающий право собственности на недвижимость;
  • выписка из базы данных ЕГРН (расширенная);
  • сведения о прописанных жильцах;
  • согласие супруга на продажу квартиры;
  • разрешение государственных органов опеки и попечительства (ООиП);
  • справки из ПНД и ПД (для граждан преклонного возраста или поставленных на учет);
  • информацию о долгах по ЖКУ.

Ниже приведены разъяснения по каждому пункту перечня.

Для подтверждения прав собственности вместо ДКП можно предоставить:

  • договор приватизации, уступки долевого участия (с застройщиком), дарения или мены;
  • справку о полной уплате паевого взноса (кооператив);
  • нотариальное свидетельство о передаче наследства;
  • соглашение о добровольном разделе имущества либо соответствующее судебное решение.

Полные сведения о квартире приведены в расширенной выписке из базы данных ЕГРН. Техпаспорт для государственной регистрации сделки покупки квартиры не нужен. Если этот документ необходим страховой компании (банку, нотариусу, ООиП), можно заказать соответствующую справку в территориальном подразделении БТИ.

Данные о постоянной (временной) регистрации жильцов получают в паспортном столе или МВД. Архивные материалы — в управляющей компании.

Что еще нужно знать продавцу

Вместо нотариально заверенного согласия супруга при оформлении документов на покупку квартиры можно предоставить брачный контракт. Допустимо использование специального соглашения с указанием отсутствия претензий при продаже квартиры.

До совершеннолетнего возраста имущественные права детей защищает государство. Чтобы выписать ребенка, необходимо специальное разрешение ООиП. Для одобрения этого действия нужно обеспечить регистрацию по новому адресу. Обязательным является сохранение (улучшение) жилищных условий.

К сведению! Проверяют соответствие размеров помещений, социальную инфраструктуру. В качестве альтернативы можно использовать именной депозит на согласованную сумму. Перечисленные мероприятия могут сопровождаться большими временными затратами, которые следует учесть при подписании предварительного договора.

Справками из ПНД и ПД подтверждают отсутствие:

  • наркологической и алкогольной зависимости;
  • психических заболеваний.

Однако определяющим фактором в данном случае является нормальное психоэмоциональное состояние продавца, которое не мешает совершать юридически значимые действия. Существенным препятствием для совершения сделки по решению суда может быть признано хроническое заболевание либо возрастные изменения, способствующие потере памяти. Разбирательство вправе инициировать родственники либо сам бывший владелец.

Рекомендуется проверить отдельно расчеты со снабжающими организациями. Эти обязательства должен выполнить продавец. Однако при наличии крупных долгов не исключены конфликтные ситуации. По действующему законодательству покупатель оплачивает ЖКУ с даты регистрации прав нового собственника в Росреестре.

К сведению! Исключение из рассмотренного правила оплаты коммунальных услуг — взносы за капитальный ремонт, которые полностью платит текущий собственник. Следует уточнить отсутствие задолженностей по этой позиции до покупки.

Что нужно подготовить покупателю

Кроме гражданского паспорта, другие документы для оформления покупки квартиры не нужны. Если сделка выполняется с помощью доверенного лица, необходимо заверить соответствующие полномочия у нотариуса. При покупке от имени несовершеннолетнего ребенка ДКП подписывают родители либо опекуны.

Иногда требуется согласие супруга на покупку недвижимости:

  • нотариальное оформление сделки;
  • получение ипотечного кредита.

Необходимо помнить о равном распределении собственности, совместно нажитой в браке.

Пакет документов для разных сделок

Как показано в примерах, комплект справок и подтверждений при покупке квартиры определяется реальными условиями. Ниже рассмотрены типичные ситуации с рекомендациями о правилах подготовительных мероприятий.

Покупка за маткапитал

Подробно изучить эту программу можно в специальных публикациях нашего сайта. Принципы:

  • материнский капитал можно получить при рождении первенца с 01.01.2020;
  • разрешено приобретение квартир, которые соответствуют действующим строительным и санитарным нормам;
  • при покупке обязательно выделение долей всем членам семьи.

Свободное распоряжение средствами для улучшения жилищных условий возможно после достижения ребенком 3 лет. До этой даты маткапитал можно использовать для полного (частичного) формирования первоначального взноса, уплаты процентов по ипотечному кредиту.

Важно! В ДКП обязательно указывают применение маткапитала для оплаты квартиры.

Участие в программе госпомощи подтверждается письменным (электронным) сертификатом. Чтобы использовать деньги для покупки квартиры, в ПФР передают:

  • гражданский паспорт (иное удостоверение личности);
  • заявление с указанием целевого назначения выделенных средств;
  • номер СНИЛС;
  • сведения о лицевом счете получателя;
  • нотариально заверенное обязательство о перераспределении долей;
  • ДКП;
  • выписку из базы данных ЕГРН.

Основания для отказа:

  • ошибки (ложные данные) в документах для оформления покупки квартиры;
  • объект недвижимости не соответствует строительным (санитарным) нормативам;
  • обнаружены признаки фиктивной сделки, которая применяется для «обналички».

После лишения родительских прав средствами маткапитала распоряжаются органы опеки и попечительства. Если этот статус восстановлен, соответствующее решение суда передают в ПФР.

Оформление ипотеки

Кредитору надо предъявить экспертное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости. При оформлении документов на покупку квартиры следует обращаться к оценщикам, которые рекомендованы банком. Можно рассчитывать на получение 70–80 % от суммы по результатам профессиональной оценки.

Для положительного ответа по заявке надо подтвердить:

  • соответствие возрасту;
  • трудовой стаж;
  • наличие достаточного дохода для погашения основной части долга и процентов.

По стандартным требованиям банков предоставляют следующие документы для оформления покупки квартиры с применением ипотечного договора:

  • заявление и гражданский паспорт;
  • справку о трудоустройстве с данными о доходе;
  • согласие супруга на покупку;
  • ДКП и выписку из Росреестра;
  • экспертную оценку стоимости.

Чтобы исключить ошибки, заранее изучают правила предоставления ссуды по конкретной программе. Рекомендуется обратить внимание на следующие особенности:

  • уменьшить процентную ставку можно страховкой жизни (здоровья) заемщиков;
  • полис на заложенное имущество приобретают в обязательном порядке на срок действия кредитного договора;
  • если отсутствует брачный договор (специальное соглашение), супруг оформляется созаемщиком.

К сведению! Подготовку ипотечного договора организует банк. Он также содействует регистрации сделки покупки квартиры в ЕГРН.

Приобретение жилья в новостройке

Выбор технологии сделки определяет, какие документы нужны для оформления покупки квартиры в строящемся доме. По состоянию на весну 2024 года применяют следующие договоры:

  • долевого участия;
  • цессии (переуступки прав требования);
  • инвестирования;
  • предварительного соглашения.

С июля 2019 года вместо страхования ответственности застройщика применяется схема с эскроу-счетом. Покупатель перечисляет деньги в уполномоченный банк. Эти средства будут заблокированы вплоть до передачи прав собственности по записям в базе данных ЕГРН. Несмотря на повышение уровня гарантий, рекомендуется проверка следующих документов для корректного оформления покупки квартиры:

  • правоустанавливающих договоров на земельный участок;
  • разрешения на строительные работы, подключения к инженерным коммуникациям;
  • проектной декларации.

В тематической публикации нашего сайта рассмотрено, какой порядок действий используют при возникновении проблем при оформлении документов покупки квартиры в новостройке.

На стадии заключения договора с застройщиком понадобится только гражданский паспорт. Для регистрации сделки, кроме удостоверения личности покупателя, в Росреестр предоставляют:

  • заявление;
  • ДДУ;
  • описание объекта недвижимости (план) для точной идентификации квартиры.

После выполнения договорных обязательств покупатель передает вместе с новым заявлением в Росреестр акт приема-передачи.

Покупка части квартиры

В этой ситуации при оформлении документов на покупку квартиры применяют обычные правила проверки юридической чистоты. В список документов для оформления покупки квартиры необходимо добавить отказы других жильцов от преимущественного права на покупку доли. Уведомления о сделке продавец передает:

  • лично;
  • через доверенное лицо;
  • письмом с уведомлением о вручении;
  • с помощью курьерской службы;
  • телеграммой.

Согласие других жильцов не требуется, если доля выделена в натуре. Такое определение обособленного объекта недвижимости указано в стандартной выписке Росреестра.

ДКП о приобретении части квартиры заверяют в нотариальной конторе. Необходимо подготовить следующие документы:

  • гражданские паспорта сторон;
  • ДКП и акт приема-передачи;
  • отказы жильцов (подтверждения об уведомлении со сроком более месяца).

За это вариант оформления уплачивается госпошлина в размере 0,5 % от суммы, но не более 20 тыс. р. Отдельно рассчитываются за оказанные услуги (выезд по адресу заказчика, подготовку документов и другие).

Нотариус передаст документы на регистрацию самостоятельно. Это бесплатно.

Оформление отдельных документов

Чтобы упростить подготовку сделки покупки квартиры, можно пользоваться стандартными бланками. Необходимые изменения можно сделать самостоятельно либо после консультации с юристом.

Договор купли-продажи

В этом документе, кроме сведений о сторонах сделки, указывают:

  • идентификационные и технические данные объекта недвижимости;
  • юридические основания прав собственности;
  • сумму и схему расчета;
  • обязательства покупателя и продавца;
  • штрафные санкции.

Скачать образец ДКП.

Выписка из ЕГРН

Сведения из государственной базы данных объектов недвижимости при оформлении документов на покупку квартиры можно получить по заявлению с паспортом (другим удостоверением личности). Доступно дистанционное оформление заявки. Кроме Росреестра, обращаются в любое подразделение МФЦ либо пользуются услугами специализированных сервисных сайтов. Электронные выписки заверяются квалифицированной подписью ответственного исполнителя.

Согласие супруга

Скачать образец [32.50 KB]

 

Разрешение супруга на продажу квартиры оформляют у нотариуса без привязки к месту покупки. Стоимость услуги (от 1 тыс. р.) устанавливается на коммерческой основе. Один экземпляр документа хранится в конторе.

К сведению! Согласие может потребоваться не только на продажу, но и при покупке недвижимости.

Регистрация покупки в Росреестре

Права нового собственника квартиры подтверждают записью в базе данных ЕГРН. Государственная регистрация ДКП не требуется, но на этом документе сотрудник Росреестра ставит специальную отметку (штамп). Госпошлина — 2 тыс. р. Льготные условия могут использовать малоимущие заявители при доказательстве соответствующего статуса. Несколько собственников оплачивают покупку в соответствии с распределением долей.

Заявление заполняют при передаче пакета документов на квартиру. Для выполнения процедуры можно использовать:

  • МФЦ;
  • региональное отделение Росреестра (сайт в дистанционном режиме);
  • нотариальную контору.

Помощь юриста по покупке квартиры

Чтобы исключить ошибочные действия при оформлении документов на покупку квартиры обращайтесь к дежурному консультанту сайта. Опытный юрист поможет оформить сложный договор, объяснит особенности определенной схемы купли-продажи, ответит на дополнительные вопросы. Профессиональная информационная поддержка значительно повысит надежность сделки.

Выводы

Правильно подготовить документы для оформления покупки квартиры помогут следующие рекомендации:

  1. Внимательно изучайте информацию о продавце в соответствии с представленными инструкциями.
  2. Устраните чрезмерную спешку с применением предварительного ДКП и задатка.
  3. Запланируйте последовательность действий с учетом сопутствующих расходов на каждом этапе.
  4. Применяйте средства электронного документооборота для экономии средств и упрощения отдельных операций.
  5. Обращайтесь к профессионалам для квалифицированной юридической помощи в сложных ситуациях при покупке квартиры и оформлении документов на нее.

Пользуйтесь комментариями к статье. Не забывайте о лайках и репостах.