Что такое аварийное жилье: закон о сносе аварийного жилья, порядок оценки и программа расселения

Многоквартирные дома с течением времени значительно изнашиваются. Если дефекты становятся значительными, в помещениях такого дома становится опасно жить. Такой дом рассматривается как аварийное жилье, что влечет для его жильцов ряд серьезных последствий. Сегодня разберем подробнее, чего ждать законным владельцам квартир.

Что это такое и чем регулируется

дом

Сегодня на аварийные дома распространяется действие ряда законов:

  • ЖК РФ – устанавливает общие положения в ст. 32;
  • ФЗ от 21.07.2007 N 185-ФЗ – содержит ряд ключевых понятий по аварийному жилью, например, что такое аварийный жилой фонд;
  • Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, в котором содержатся характеристики аварийного жилья и порядок его оценки;
  • региональные регламенты программ по переселению – например, по программе реновации в Москве. Ознакомиться с региональным регламентом можно на стендах местной администрации или на ее официальном ресурсе.

Жилье становится аварийным, когда в нем становится небезопасно проживать, а дальнейшая эксплуатация может привести к ухудшению здоровья или даже последствиям для жизни. Пользование такой недвижимостью нужно прекратить как можно быстрее – в этом и состоит задача региональных и муниципальных органов власти. Сам дом признают подлежащим сносу или реконструкции.

Жильцам аварийных помещений предоставляется возможность:

  • переселения во временное жилье на период реконструкции;
  • постоянного переселения в новое жилье в случае сноса;
  • получения компенсации, если переселение невозможно;
  • если речь идет о нанимателях – с ними перезаключается договор соцнайма на новую площадь.

Важно! В обиходе часто встречается термин «ветхое жилье», однако сегодня в законах он уже не употребляется – осталось только понятие аварийного. На практике ветхое жилье либо включается в понятие аварийного, либо рассматривается как недвижимость с меньшей степенью изношенности.

В каких случаях дом признается аварийным

Жилье признают аварийным, если:

  • его надежность снизилась настолько, что дальнейшее проживание в нем становится опасным для жизни и здоровья – здесь имеется в виду как ухудшение в целом, так и износ каких-то отдельных частей (например, фундамента);
  • если климат вокруг здания и микроклимат в помещении нарушен настолько, что в нем нельзя находиться – здесь смотрят санитарно-гигиенические параметры (воздух, шум, вибрации, радиация).

В частности эти основания касаются следующей недвижимости:

  • с разрушенным фундаментом, обрушенными стенами;
  • если конструкции изготовлены из дерева – если они поражены биологически (паразитами, грибком и так далее);
  • находящейся в зоне, подверженной затоплениям, селям, оползням, лавинам;
  • если дом вероятнее всего будет разрушен в случае техногенной аварии – учитывается близость к заводам, крупным производствам, комбинатам;
  • если дом находится в опасном состоянии после аварии, землетрясения, пожара, просадки грунтов;
  • если прослеживается электрическое или магнитное поле промышленной частоты, которое создается находящимся рядом объектом.

Важно! Основной критерий – создание угрозы здоровью или жизни человека в условиях проживания в данном доме.

С чего начать жильцам

Если дом по всем признакам подходит под аварийный, жильцам нужно подать в местную администрацию просьбу о проведении оценки. Автоматически, без участия собственников, процедура признания дома аварийным не проводится. Непосредственно решение по признанию или непризнанию дома аварийным принимает межведомственная комиссия при профильном органе власти.

Просьбу нужно изложить в заявлении. Строгой формы нет – в тексте нужно указать наименование адресата, ФИО собственника, адрес МКД и непосредственно просьбу о проведении оценки. Описывать, в чем именно выражается аварийность, не обязательно.

Заявление подписывает собственник, арендатор или наниматель помещения – это могут быть несколько соседей, либо кто-то один.  К нему можно приложить выписку из ЕГРН на помещения, письма жильцов, любые фотоматериалы – при желании. Если приложить нечего, то достаточно одного заявления. Комиссия может сама получить технические планы и выписки по дому в рамках межведомственного взаимодействия.

Скачать бланк заявления можно здесь.

Порядок признания дома аварийным

Общий порядок признания дома аварийным закреплен в Постановлении Правительства № 47 от 28.01.2006, которое конкретизируется местными административными регламентами.

Для присвоения дому статуса аварийного требуется:

  1. Определить, какой орган в данном населенном пункте занимается вопросами аварийного жилья – межведомственная комиссия при администрации, управлении, департаменте, комитете муниципалитета или региональной управы.
  2. Написать заявление, в котором указать адрес МКД.
  3. Заявление передается в комиссию, которая рассматривает его, определяет список дополнительных документов и состав экспертов – все это в течение 30 дней.
  4. Далее происходит выезд комиссии с экспертами на место и фактический осмотр жилья, результаты которого отражаются в акте и заключении. Данный этап может занять несколько месяцев – тем дольше, чем больше испытаний нужно провести.
  5. Результаты осмотра передаются непосредственно в администрацию, которая принимает решение относительно судьбы данного дома. Экземпляр также отправляется заявителю.

По итогам работы сотрудников администрации может быть принято несколько типов решений.

Внимание! В двух последний случаях жилью присваивается аварийный статус – это отражается в решении (постановлении) администрации. Если собственник не согласен с принятым решением, он может обжаловать в суд как сам итоговый нормативный акт, так и положенное в его основу заключение комиссии.

Есть решение об аварийности — что дальше

Аварийный статус предполагает два варианта развития событий:

  • решение о реконструкции помещений;
  • решение о сносе постройки и расселении жильцов.

В случае с реконструкцией жильцов временно расселят в другие помещения, проведут работы и заселят обратно. Однако данный вариант не слишком распространен в России. Практика идет по пути уничтожения старых построек и переселения граждан в новые условия жизни.

Важно! В законе прописано, что собственники должны сами снести свой МКД – а если они отказываются сделать это сами, то дом изымается для госнужд. На практике эта норма абсолютно неприменима, поэтому речь идет сразу об изъятии недвижимости на баланс города/поселка/региона.

В любом случае после принятия решения об аварийности начинается работа с жильцами, которая включает:

  • информирование граждан о принятом решении;
  • взаимодействие с нанимателями жилых помещений;
  • взаимодействие с собственниками жилых помещений.

При этом у собственников и нанимателей совершенно разный статус – и набор прав.

Права собственников

Собственники имеют самый широкий перечень прав относительно аварийного жилья:

  1. Сам по себе аварийный статус никак не влияет на возможность реализации жилья. Это значит, что его можно сдавать в найм за плату, в безвозмездную аренду и даже продавать по договору купли продажи. Однако из-за снижения ликвидности такую недвижимость практически нереально передать в залог банку и взять под него ипотеку.
  2. Если дом подпадет под региональную адресную программу, собственнику будет предложено переселение в новое жилье. При этом новая квартира должна полностью соответствовать современным требованиям. Например, метраж не должен быть менее 18 метров на человека, даже если аварийное жилье было меньше площадью.
  3. Если переселение не устраивает собственника или у города просто нет вариантов для расселения, то собственнику будет предложена выкупная цена. Администрация подготовит соглашение, оценит квартиру и направит договор на подпись. После расчетов с городом собственник сможет приобрести на полученные деньги новое жилище.

Важно! Собственника не могут принудить переселиться в новое жилье – это лишит его возможности выбирать место проживания. А вот получить выкупную цену и освободить помещение – вполне.

Основная проблема заключается в согласовании выкупной цены. Часто собственники находят предложенную городом цену заниженной. Кроме этого, администрация может добровольно не включить расходы на переезд и убытки, которые обязательно включаются в выкупную цену. Тогда конфликтующие стороны решают проблему через суд, который и определяет окончательную стоимость. Подробнее о выкупной цене и судебных разбирательствах по этому поводу читайте в нашей свежей статье.

Права нанимателей

Нанимателям не предоставляют выкупную цену за жилье, поскольку квартира им не принадлежит. Жилье является собственностью муниципалитета.

В соответствии с п. 50 Постановления Правительства № 47 в случае признания дома аварийным все договоры найма расторгаются. Взамен заключаются новые договоры соцнайма на другое жилье, расположенное в том же районе. Предоставленное жилье должно быть идентичным в плане благоустройства и метража.

Обратите внимание! Приватизация аварийного жилья запрещена.

Аварийность означает, что данная недвижимость непригодна для проживания, опасна и в ходе эксплуатации может причинить вред здоровью и даже жизни владельцев. Аварийное жилье обладает особым статусом – в итоге всех процедур оно изымается на баланс населенного пункта или региона. При изъятии не должны пострадать права собственника или нанимателя. При этом чтобы добиться присвоения аварийного статуса, жильцам нужно проявить инициативу самостоятельно и подать соответствующее заявление.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Читайте далее интересный материал о том, можно ли продать аварийное жилье и намеренном ухудшении жилищных условий.

Ссылка на основную публикацию