Практическое руководство, как признать сделку купли продажи квартиры недействительной в суде: образец иска 2024 года

Отменить куплю продажу квартиры означает привести стороны в первоначальное положение. Продавец получает назад недвижимость, покупатель – деньги в сумме, указанной в тексте соглашения. В ЕГРН аннулируется запись о новом владельце помещения, как если бы его никогда не было. Такие последствия необходимы, если договор был заключен с существенными нарушениями закона или произошло ущемление прав заинтересованных лиц. Сегодня рассмотрим, как признать сделку купли продажи квартиры недействительной в рамках действующих судебных процедур.

Порядок действий для оспаривания сделки

Процедура признания сделки купли продажи квартиры недействительной требует хотя бы минимальной подготовки. Мало написать исковое заявление – необходимо заранее подготовить свою позицию, просчитать юридические основания и сроки, определиться с доказательствами.

ВНИМАНИЕ! Признание договора купли продажи недействительным возможно только через суд. В досудебном порядке сделать это невозможно. Бесполезно обращаться и в административные органы – Росреестр, МФЦ, жилнадзор или местную администрацию. Решить этот вопрос можно только в судебном порядке.

Порядок действий, как признать договор купли продажи квартиры недействительным, включает следующие шаги:

1. Подготовиться к будущему судебному разбирательству.
2. Сформировать пакет документов: заполнить исковое заявление, собрать доказательства и оплатить госпошлину.
3. Подать иск в суд и дождаться назначения судебного дела.
4. Принять участие в судебном процессе по сделке лично или через представителя.
5. В зависимости от исхода дела зарегистрировать аннуляцию в ЕГРН или подать апелляционную жалобу на решение.

Признать сделку купли продажи недействительной получится при условии внимательного отношения к сбору и подготовке документов, а также при грамотной поддержке своей позиции в суде.

Подготовка к делу

При подготовке к судебному процессу нужно ответить как минимум на три вопроса:

• кто будет истцом;
• основание недействительности и на какие нормы права ссылаться;
• не прошли ли сроки для подачи документов.

Определившись с ними, можно приступать к заполнению искового заявления.

Кто может подать иск

В отличие от расторжения договора купли продажи квартиры, правом признать сделку недействительной обладает широкий круг лиц. Гражданин или орган власти могут обратиться с иском в суд в случае, если ДКП нарушены права истца или других лиц, которых этот истец представляет.

В частности, требование признать сделку недействительной вправе предъявить:

• Сами стороны – продавец или покупатель, причем по любому основанию. Например, продавца заставили подписать договор или покупатель обнаружил существенные дефекты в юридической чистоте квартиры, наличие которых скрыл продавец.
• Муж или жена стороны, у которых не взяли согласие на заключение договора купли продажи квартиры. Причем устное согласие здесь значения не имеет – если нет нотариального документа, можно обращаться в суд.
• Наследники стороны. Чаще всего с просьбой признать сделку недействительной обращаются наследники продавца, который продал жилье по подозрительно низкой цене незадолго до смерти.
• Несовершеннолетние дети, права которых нарушены. В практике встречаются ситуации, когда при приватизации детей незаконно не включили в число собственников, а спустя много лет квартиру продали. Дети, на момент ДКП уже совершеннолетние, обращаются в суд за отменой такой сделки и признанием их доли в праве на жилье. Часто суд встает на сторону истцов, аннулируя договор и заодно приватизацию, если сроки по последнему требованию не пропущены.
• Орган опеки, если не было получено его согласие на куплю продажу квартиры или если сделка состоялась с нарушением такого согласия.
• Опекун или попечитель стороны договора, если у него не взяли разрешения на сделку.
• Прокурор, если выявит нарушение прав граждан в ходе какой-либо проверки. Чаще всего прокуроры подключаются к процессу в случае купли продажи бывшего муниципального или социального жилья.
• Специфический случай – оспаривание сделки при банкротстве. Если должник продал квартиру «накануне» процедуры банкротства связанному с ним лицу или по низкой цене, кредиторы или финансовый управляющий могут просить суд признать сделку недействительной по мотиву ее фиктивности.
• Банк-кредитор по ипотеке также может просить признать сделку недействительной, если ипотечная квартира будет продана без его согласия. О правильной купле продаже ипотечной недвижимости читайте по этой ссылке.

ВНИМАНИЕ! Пенсионный фонд России при выявлении нарушений использования материнского капитала (например, если родители не распределили доли детям) скорее всего не станет оспаривать саму сделку купли продажи. Однако он потребует вернуть сумму маткапитала с нарушителей через суд.

Определяем юридическое основание

Причина, по которой сделку нужно признать недействительной, прописывается в исковом заявлении. Под нее подводятся все аргументы и доказательства. Гражданский кодекс делит все основания на ничтожные и оспоримые, но суть у них одна – при выявлении серьезного дефекта сделки она должна быть отменена, а стороны должны вернуться в первоначальное положение.

Частыми основаниями являются:

• не получено согласие заинтересованного лица (супруг, орган опеки, залогодатель, рентополучатель);
• обман, насилие или угроза, из-за которой одна из сторон была вынуждена подписать ДКП;
• заблуждение относительно сделки – например, если покупатель не знал, что квартира обременена пожизненными жильцами;
• купля продажа состоялась по подложным документам;
• нарушили права несовершеннолетних, наследников или других третьих лиц.

Более подробный перечень оснований, чтобы признать сделку недействительной со ссылками на нормы ГК, ищите в нашей предыдущей статье.

Считаем срок исковой давности

Подать исковое заявление можно в определенный период, который называется сроком исковой давности. Для данной категории споров он составляет:

• 1 год – по оспоримым требованиям;
• 3 года – по ничтожным требованиям.

Срок может прерываться и приостанавливаться, а его начало для конкретного истца может быть не в дату подписания договора, а намного позже – когда он в принципе узнал о совершении сделки. Совокупный срок исковой давности может достигать 10 лет с даты регистрации права покупателя в ЕГРН.

ВНИМАНИЕ! Подробную статью по данной теме читайте по ссылке: «Как определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2024 году».

Сбор документов

Пакет документов для судебного процесса включает:

• исковое заявление;
• приложения к иску – доказательства, на которых основываются требования;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Перечень формируется в трех экземплярах – для себя (истца), для ответчика и для суда. Если в деле будет участвовать еще одна сторона (например, третье лицо) или ответчиков несколько, документы нужно сделать для каждого из них. В пакете для суда должны быть подлинники доказательств, а для сторон достаточно копий.

Скачать образец искового заявления

Пошаговая инструкция по заполнению искового заявления:

ВНИМАНИЕ! Скачать бланк искового заявления для заполнения.

Собираем доказательства

Перечень доказательств, чтобы признать сделку недействительной, зависит от основания. Например, если не получено согласие супруга – понадобится выписка из ЕГРН, в которой стоит отметка регистратора «согласие не получено». Если оспаривается по основанию психического нездоровья стороны, необходимы медицинские справки и выписки.

В любом случае необходимы:

• выписка из ЕГРН на квартиру (расширенная со списком переходов прав);
• оспариваемый ДКП + акты и платежные документы к нему;
• справка о прописанных;
• технический паспорт – если выявлена неузаконенная перепланировка;
• документы о приватизации, если эти факты нужно установить для дела.

На руках у истца может не оказаться нужных документов. Например, как доказать, что при приватизации не были учтены права детей? В таких случаях нужно просить судью сделать соответствующие запросы в компетентные ведомства, например:

• в муниципалитет – для истребования дела о приватизации;
• нотариусу – для истребования дела о наследовании спорной квартиры;
• в банк – для истребования ипотечной документации, если сделка была фиктивной и использовалась для получения дешевого кредита.

ВАЖНО! Доказательства можно представить по ходу разбирательства. Судебных заседаний будет как минимум два – подготовительное и основное. На подготовке суд подскажет, какие бумаги нужно донести.

Также пригодятся любые фото и видеоматериалы, показания свидетелей, которые подкрепляют позицию стороны, требующей признать куплю продажу недействительной.

Оплачиваем госпошлину

Требование признать сделку недействительной относится к имущественным спорам. Госпошлина будет рассчитываться от цены квартиры, указанной в договоре.

Стоимость следующая:

Если квартира стоит, например, 2 700 000 рублей, пошлина рассчитывается как 13 200 + 8 500 (0,5% от 1 700 000 рублей) = 21 700 рублей.

Реквизиты для оплаты пошлины нужно брать в суде, который будет рассматривать заявление. Оплатить можно через банк – например, в банкомате или у оператора Сбербанка комиссия не удерживается.

Подаем иск в суд

Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.

Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.

Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.

Как проходит судебный процесс

Разбирательство, как правило, занимает несколько заседаний, в ходе которых устанавливаются юридически значимые факты:

• на подготовке судья рассматривает документацию в первом приближении, заслушивает позицию сторон и поясняет, какие доказательства могут потребоваться;
• в ходе основного судебного заседания рассматриваются доказательства, заслушиваются свидетели, приобщаются пояснения, которые позволяют признать куплю продажу недействительной;
• если требуется, судья откладывает процесс для производства судебной экспертизы или подготовки новых доказательств;
• когда все факты установлены, принимается решение по существу – признать или не признать куплю продажу недействительной.

Истец и ответчик могут самостоятельно защищать свои права или доверить ведение дела представителю. Срок разбирательства в суде первой инстанции занимает от 2 месяцев и зависит от сложности дела.

Решение принято – дальнейшие действия

Принятием решения процедура не заканчивается. В зависимости от исхода нужно или оспаривать судебный акт, или регистрировать аннуляцию сделки купли продажи как недействительной в ЕГРН.

Оспорить в апелляции

Если решение суда не устраивает – его можно оспорить в апелляции. Успех жалобы будет зависеть от того, насколько полно суд исследовал дело и допустил ли он ошибки. Отменяются только решения, принятые с нарушением норм закона.

ВНИМАНИЕ! В апелляцию нельзя представлять новые доказательства, если их не представили в первую инстанцию.

На обжалование у сторон есть 30 дней. Таким правом обладает как истец, так и ответчик, а также привлеченное третье лицо (например, Росреестр).

Зарегистрировать решение в ЕГРН

Заключительный этап процесса – внесение изменений в Реестр недвижимости. Подавать заявление можно после вступления решения в силу:

• после 30 дней, если никто не обжаловал;
• после принятия апелляционного определения, если обжаловали.

Для регистрации изменений потребуется решение с отметкой о вступлении в законную силу (поставят в канцелярии районного суда) и паспорт заявителя. Заявление заполнит сотрудник МФЦ в ходе приема. Регистрация займет до 14 дней.

Признать договор купли продажи недействительным можно через суд по инструкции выше. После подготовки к делу нужно заполнить исковое заявление, приложить доказательства и отправить документацию в районный (городской) суд. Решение по купле продаже можно обжаловать или внести по нему изменения в ЕГРН.

Уважаемые читатели! Информация, данная в статье, является общей. При решении конкретного вопроса нужно заручиться поддержкой юриста. Проконсультироваться со специалистом и получить совет, как признать сделку купли продажи недействительной в вашем случае, можно через окно чата в правом нижнем углу экрана.

Будем благодарны за лайк и репост статьи! Сохраните материал на своей страничке в соцсети, чтобы не потерять полезную информацию, с помощью кнопки «Поделиться».

Вам может быть интересно: как оспорить дарственную в 2024 году.