В ряде затруднительных случаев в сделке купли продажи возникает необходимость повернуть ситуацию назад. Законом предусмотрен ряд юридических инструментов, они применяются разными лицами в разных ситуациях. Сегодня рассмотрим, какими способами происходит расторжение договора купли продажи квартиры (ДКП).
Общая информация
Содержание
Расторжение контракта влечет прекращение всех взаимодействий между его участниками. Помните, что по общему правилу на в результате расторжения граждане не вправе требовать назад полученные вещи и деньги. Это значит:
- если квартира передана – продавец не сможет получить ее назад «автоматически», нужно будет заявлять дополнительное требование;
- аналогично с авансом (задатком) – покупателю придется заявлять о неосновательном обогащении в рамках дела о прекращении договорных отношений.
Чтобы предупредить подобное развитие событий, в контракт включают специальный раздел, что при расторжении купли продажи возвращается имущество, к этому дню приобретенное в рамках соглашения.
Договор купли продажи можно расторгнуть, если договоренности все еще действуют. Вариантов бывает всего несколько:
- период четко установлен в договоре до определенного числа – тогда ориентироваться следует на него;
- срок определен моментом исполнения сторонами своих обязательств – тогда нужно оценить, прошла ли регистрация, оплата и снятие с учета (прописки) семьи продавца.
Если все манипуляции по контракту выполнены и/или срок действия по нему истек – договор считается завершенным. Завершенный договор уже не подлежит расторжению. Имеет смысл подумать о признании сделки недействительной.
Причины для инициирования расторжения купли продажи в общем виде можно передать так:
По виду причин избирается конкретный способ расторжения – путем составления соглашения или в судебном порядке. Прекратить договоренности только по воле одной стороны (без суда) путем простого уведомления невозможно, даже если заранее стороны прописали такую возможность в договоре.
Расторжение договора по соглашению сторон
Когда граждане решили не продолжать взаимодействие после проставления подписей в бумагах, им необходимо составить специальный документ. Порядок действий в данном случае будет зависеть от того, прошла государственная регистрация прав или нет. Как расторгнуть договор купли продажи квартиры по соглашению – рассмотрим далее.
Внимание! Если контракт подписан, но не передан на регистрацию, а стороны решили его расторгнуть, то устной договоренности недостаточно. Обязательно оформите соглашение, иначе недобросовестный контрагент обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации прав в ЕГРН.
Образец соглашения
В тексте документа о прекращении ДКП необходимо отразить:
Бланк для заполнения вы можете скачать по этой ссылке.
Порядок действий
Стороны расторгают не только письменные договоренности, но и возвращают друг другу все, что получили в рамках сделки. Порядок расторжения зависит от выполненных действий и факта регистрации.
Пошаговая инструкция:
- Составить и подписать текст соглашения.
- Если по контракту ничего не передано, а сам он не прошел регистрацию – больше ничего предпринимать не нужно.
- Если передана квартира, ее необходимо возвратить с составлением передаточного акта. О том, как составить акт приема-передачи жилья к ДКП мы писали здесь.
- Если передали деньги в оплату жилья – их также нужно вернуть. Порядок возврата регламентируется соглашением. Можно оформить распиской.
- Если переход права состоялся, то соглашение нужно передать на регистрацию в Росреестр, чтобы регистраторы совершили соответствующую запись в ЕГРН.
После завершения регистрационных действий и полного расчета соглашение можно считать исполненным, а контракт купли продажи квартиры – прекращенным.
Как расторгнуть в судебном порядке
Аннулировать контракт через суд приходится во всяком случае, если имеет место конфликт сторон. Важно заранее продумать порядок действий и правильно сформулировать требования – тогда суд встанет на защиту потерпевших.
Стоит отметить, что если сторона не является на подачу документов для регистрации – это не основание для аннулирования покупки и расторжения сделки купли продажи. В таких случаях заявляют иск о понуждении к регистрации.
По желанию продавца – основания
Чаще всего основания для расторжения договора купли продажи – это всегда серьезные нарушения договоренностей другой стороной. Если, например, покупатель просрочил внесение очередного платежа на 1 день – такое нарушение нельзя назвать существенным вплоть до расторжения всей сделки.
Другая ситуация, если покупатель отказывается оплачивать квартиру или явно уклоняется на протяжении длительного времени от внесения платежей. В данном случае продавец вправе сначала потребовать надлежаще исполнить договор, а затем – обратиться в суд с требованием о расторжении.
Есть и другие основания для расторжения:
- если покупатель не принимает квартиру (не подписывает акт, не является на осмотр, не выходит на связь);
- если покупатель нарушает другие условия договора, о которых стороны договорились в тексте.
Важно! При формировании иска обязательно укажите, какие последствия для вас несет нарушение договора.
По желанию покупателя – основания
Договор расторгается судом по требованиям покупателя, если они вызваны следующими обстоятельствами:
- продавец уклоняется от передачи квартиры;
- переданная квартира имеет значительные недостатки, которые были выявлены только после ее приема;
- продавец не выписывает членов своей семьи из квартиры;
- продавец нарушает другие пункты договора, что приносит покупателю значительный ущерб.
Внимание! Если продавец не передает вам технические документы на квартиру – заявите требование о понуждении его к этому. Так вы лучше защитите свои интересы, чем если будете требовать расторгнуть саму сделку.
Документы и образец иска 2024 года
Исковое заявление пишется в трех экземплярах (для истца, ответчика и суда), к нему прикладываются доказательства, и пакет документов направляется в судебную канцелярию по месту нахождения ответчика.
В иске указывают:
- наименование суда, истца и ответчика;
- название документа – исковое заявление;
- изложение фактических обстоятельств (в том числе ссылку на договор купли продажи);
- правовое обоснование требований (ссылки на нормы ГК РФ);
- сведения о досудебном порядке;
- требования к ответчику (после слова «прошу…»);
- перечень приложений, дату и личную подпись истца.
К исковому также прикладывается комплект материалов для ответчика – само заявление и копии доказательств. Суд самостоятельно отправит их нарушителю.
Скачать бланк заявления можно по этой ссылке.
К требованию нужно приложить:
- квитанцию об оплате пошлины;
- договор купли-продажи и акт к нему (если есть);
- сведения об оплате;
- актуальную выписку из ЕГРН;
- досудебную претензию и ответ на нее;
- другие документы, если необходимы.
Размер пошлины зависит от цены договора – он может составить от 400 до 60 000 рублей.
Порядок действий
Вы сможете расторгнуть договор, если будете придерживаться следующего порядка действий:
- Направьте ответчику досудебную претензию – попробуйте уладить конфликт миром. Чтобы составить претензию, возьмите будущий иск и поменяйте шапку, наименование документа и обращение к суду. Требования оставьте такими, какие будете заявлять в суде, иначе досудебный порядок не будет соблюден.
- Дождитесь ответа на претензию в течение 30 дней с даты ее вручения. Если ответа не последовало или он вас не устроил – подготовьте пакет документов для суда.
- Исковое и доказательства передайте сотрудникам канцелярии лично или бандеролью с описью. Дождитесь назначения дела.
- В назначенный день подойдите на заседание сами или отправьте представителя с нотариальной доверенностью. Поясните свою позицию суду, представьте дополнительные доказательства по его просьбе.
- Решение, принятое судом, вступает в силу в течение 30 дней. В этот период его можно обжаловать, если вас не устроил результат.
С решением на руках обратитесь в Росреестр для аннулирования записи о праве собственности покупателя. Возвратом денег придется заниматься самостоятельно или через Службу судебных приставов.
Практика по расторжению в суде
Конфликты, доходящие до суда, формируют практику разрешения споров по делам о расторжении договоров купли продажи. Суды в целом выступают одинаково, разрешая дела однотипно. Далее рассмотрим самые актуальные судебные позиции.
С ипотекой
Возможно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры, под которую взята ипотека – да. Проблема заключается в том, что квартира останется в залоге у банка даже после возврата продавцу. В итоге продавец рискует получить назад обремененное имущество, по которому необходимо выплачивать ипотеку. В интересах продавца – чтобы долг был погашен максимально быстро. Если покупатель решит не оплачивать ипотеку, квартиру изымут и продадут с торгов.
По таким делам банк привлекают третьим лицом, однако это не помогает продавцу защитить свои интересы. Обезопасить себя поможет только тщательная проверка покупателя.
После регистрации
Расторгнуть договор после регистрации можно, если стороны еще не закончили его исполнять. Например, если покупатель не перевел полную оплату или продавец еще не передал имущество по акту. Если же все манипуляции выполнены, то расторгнуть договор практически невозможно.
Исключением является ситуация, когда обнаружены существенные недостатки в качестве квартиры – такие, из-за которых проживать в ней невозможно. В этом случае можно заявить иск о расторжении договора и возврате уплаченных средств на основании ст. 475 ГК РФ. Срок для подачи такого требования – не более 2 лет со дня передачи квартиры.
С рассрочкой
Расторжение договора с рассрочкой возможно по основаниям, указанным выше в статье. Обязанность по оплате прекращается только в момент внесения последнего платежа, поэтому период рассрочки совпадает с периодом действия ДКП.
Как признать ДКП недействительным
Нельзя путать процедуры расторжения договора и признания его недействительным, хотя последствия у них достаточно схожи. Расторжения договора вправе требовать только стороны и только в период, пока он действует.
Потребовать признать сделку недействительной может сторона или заинтересованное лицо, право которого нарушено (например, несовершеннолетний или кредитор в банкротстве). Срок для подачи такого иска – 1-3 года в зависимости от основания:
- нарушено чье-то право;
- не получено согласие, которое требовалось;
- сделка подписана под влиянием обмана, угрозы или шантажа;
- сделка прикрывает другой договор или совершена для вида;
- ряд других оснований.
Внимание! Если вы требуете расторжения договора, нельзя просить в иске «признать сделку недействительной» – и наоборот. Это существенная ошибка.
Способы защиты
Договор купли продажи квартиры – это риск для обеих сторон. Чтобы обезопасить себя, необходимо формулировать соглашение четко, прописывать в нем конкретные сроки и действия, избегать размытых формулировок.
Определить, как лучше прописать тот или иной пункт в договоре, поможет наш дежурный юрист. Просто напишите свой вопрос в чат.
Расторжение ДКП на квартиру редко происходит по взаимному соглашению. Чаще это многомесячные конфликты и судебные заседания. Защитить свою позицию и правильно составить иск поможет наша статья.
Просьба поставить лайк и сделать репост.