Виды мошенничества продавца и покупателя при продаже квартиры: как распознать и избежать в 2023 году

Значительные суммы, которыми оперируют на рынке недвижимости, привлекают внимание граждан с криминальными наклонностями. Чтобы предотвратить мошенничество при продаже квартиры, нужна качественная подготовка сделки. Кроме незаконных технологий ниже рассмотрены способы распознавания и предотвращения опасных действий.

Мошенничество с документами

При подготовке сделки необходимо обратить пристальное внимание на признаки мошенничества с любым документом:

• плохо читаемый, неразборчивый текст;
• сокращения и неполная информация, затрудняющая однозначную идентификацию человека (квартиры);
• опечатки, потертости, исправления, другие дефекты;
• ошибки в датах, названиях муниципальных образований;
• различные подписи одного лица.

Ниже рассмотрены последовательно типичные виды мошенничества с фальсификацией сопроводительных документов. В комментариях приведены характерные признаки потенциально опасных ситуаций.

Подложная доверенность

Такой способ мошенники применяют для продажи. Выбирают квартиру, владелец которой находится в длительном отпуске (командировке). Кроме фальшивой, используют доверенность с истекшим сроком действия либо отозванный документ. Подделка выявляется с помощью обращения в нотариальную контору, заверившую соответствующий документ.

К сведению! Обоснованные подозрения вызывает оформление доверенности не по месту расположения объекта недвижимости. В самых сложных ситуациях нотариус является одним из участников мошеннической схемы.

Для предотвращения проблем рекомендуется личное знакомство с владельцем объекта недвижимости. Желательно, чтобы он поставил подпись собственноручно под основным договором купли-продажи, а также в заявлении на регистрацию прав нового собственника в отделении «Росреестра». Помните – доверенность обязательно заверяют в нотариальной конторе, выбранной продавцом.

К сведению! За дополнительную плату нотариуса для оформления сделки (заверения отдельных документов) можно вызвать на дом.

Для исключения мошенничества по рассматриваемой схеме рекомендуется пользоваться специализированным федеральным сервисом от Федеральной нотариальной палаты. В дистанционном режиме предлагается бесплатный поиск в сводной базе данных. Проверка доверенностей выполняется по следующим параметрам:

• номер документа;
• дата составления;
• ФИО нотариуса, уполномоченного работника администрации (консульского учреждения).

Подложный паспорт

В этом случае подразумевается изготовление документа с несколькими уровнями защиты. Достоверная подделка паспорта – сложное мероприятие. Эту мошенническую технологию применяют для продажи дорогой квартиры. Доступ к оригиналу удостоверения личности, чтобы затем подделать его, можно получить в процессе оформления типового договора аренды.

Выявление подобных фальшивок затруднительно даже для профессионалов. Как правило, для организации мошенничества применяют дубликаты документов, подтверждающих право собственности. Настоящий владелец возвращает собственность обратно по решению суда. Покупатель теряет выплаченную сумму без компенсации.

Подложный адрес квартиры

Типичный алгоритм мошенничества:

• продать надо квартиру в плохом санитарно-техническом состоянии по адресу: ул. Бородинская, д. 1, корп. 2;
• снимают в аренду аналогичное жилье с безупречными потребительскими характеристиками, но в другом корпусе (№ 5);
• показывают идеальный объект, но документы оформляют на первый вариант.

После завершения подобной сделки обоснованные претензии предъявить трудно даже при наличии ответчика по исковому заявлению (агентства недвижимости, частного риэлтора). Однако для предотвращения мошенничества покупателю достаточно проявить элементарную внимательность при проверке сопроводительной документации.

Нарушение прав третьих лиц

В этом разделе представлены собственники, претендующие на квартиру или соответствующую долю. В некоторых ситуациях речь идет о пожизненных правах проживания (постоянной прописки). Понятно, что подобное «приятное дополнение» значительно уменьшает ценность объекта недвижимости.

Нарушение прав детей

Вплоть до совершеннолетнего возраста каждый ребенок защищен с помощью специальных нормативов действующего законодательства от мошенничества. Охрану прав и оперативные проверки обеспечивают специализированные органы опеки и попечительства (ОиП). По базовым правилам:

• ребенок должен быть прописан по адресу места жительства хотя бы одного из родителей;
• его можно выселить только при сохранении (улучшении) жилищных условий;
• он сохраняет право на приватизированную квартиру даже вне зависимости от оформленного участия в процессе передачи муниципальной собственности;
• ему принадлежит часть имущества, которое приобретено за счет средств по государственной программе «материнского капитала».
• недопустима передача жилья в подарок только одному из нескольких несовершеннолетних детей в семье.

К сведению! Следует подчеркнуть, что подпись родителей (опекунов) в ДКП не лишает ребенка прав собственности. Переоформление в «Росреестре» возможно только при наличии письменного согласия ООиП.

По представленным данным несложно сделать правильные выводы о механизме проверки возможного мошенничества. Необходимо уточнить выписку несовершеннолетних детей. Отметка в ДКП о выполнении такого действия в будущем блокируется запретительной записью в ЕГРН.

Квартиру могут изъять у покупателя по исковому заявлению ребенка возрастом не более 21 года. Этот факт надо учитывать для предотвращения мошенничества.

Продажа унаследованной квартиры

В этой ситуации необходимо помнить о сроке 6 месяцев. Его устанавливают после оглашения завещания, чтобы предотвратить претензии третьих сторон. Если продажа квартиры оформлена раньше – наследники (мошенники) способны получить часть имущества. Вернуть предоплату можно по решению судебных инстанций.

Следует помнить о законном увеличении срока искового заявления до 10 лет.

Продажа с участием недееспособных лиц

Такую категорию присваивают не только по признакам психических отклонений. Аналогичные выводы судья вправе сделать с учетом преклонного возраста бывшего владельца, который не способен продавать имущество с объективной оценкой выгодности сделки. В сложных ситуациях для уточнения пользуются результатами специализированной медицинской экспертизы.

К сведению! Типовая справка из ПНД о постановке на учет не является подтверждением недееспособного состояния.

Чтобы исключить подозрения продавца мошенник организует многократную продажу за относительно небольшой срок с минимальным изменением стоимости. Последний продавец полностью дееспособен. Однако претензии вправе предъявить первый участник цепочки, его наследники, уполномоченные представители.

Продажа с жильцами

Обременение, указанное в стандартной выписке «Росреестра», скрыть невозможно. Но не все важные сведения можно получить из этого документа:

• права пожизненного проживания (регистрации) имеют граждане, отказавшиеся от приватизации квартиры;
• аналогичные условия могут быть указаны в договоре дарения;
• владельцами части собственности с правами прописки являются военнослужащие «срочники», осужденные.

Аннулировать такое мошенничество при продаже можно по судебному решению, если ДКП составлен корректно. Основание – ложные сведения о временно отсутствующих лицах в тексте договора. Однако выселить таких жильцов нельзя.

Как обманывает покупатель

Большинство видов мошенничества этой стороны сделки созданы с целью обмана при расчете. Чтобы исключить проблемы, применяют следующие технологии:

• заключают предварительный договор с небольшой суммой задатка для выполнения подготовительных мероприятий;
• оплату основной части наличными деньгами выполняют с применением банковской ячейки;
• для безналичных расчетов пользуются условным аккредитивом.

Продавец получает доступ к деньгам, когда предъявит ответственному сотруднику выписку из «Росреестра» или другие документы для подтверждения перехода прав собственности. Соответствующий список и порядок передачи оплаты оговаривают в договоре с банком.

Следующая схема – рейдерство. Мошенники приобретают часть недвижимости, после чего создают плохие условия проживания остальных собственников. В результате они приобретают квартиру по заниженной стоимости. Для выбора эффективной технологии защиты в подобной ситуации необходима помощь опытного юриста.

Правила безопасной сделки

Кроме рассмотренных выше опасных ситуаций следует обращать внимание на следующие подозрительные нюансы:

• низкая стоимость по сравнению с аналогичными объектами недвижимости;
• охотное предложение продавцом значительных скидок;
• небольшие интервалы между сделками купли-продажи;
• отказ в предоставлении новой выписки «Росреестра», других новых (оригинальных) документов;
• предложения о передаче денег без «банковских» технологий.

Важные сделки с ценным имуществом заключают после тщательной предварительной подготовки. В ходе проверки юридической чистоты последовательно убеждаются в отсутствии препятствий для передачи прав собственности. Обеспечивают безопасность и контроль при выполнении расчетов. Чтобы минимизировать вероятность мошенничества при продаже квартиры со стороны покупателя (продавца), обращаются за помощью к опытным профессионалам.

Пользуйтесь опытом и знаниями дежурного юриста нашего портала. Получить квалифицированную консультацию можно в удобном режиме удаленного доступа онлайн.

Делайте репосты, ставьте лайки, задавайте дополнительные вопросы в комментариях к публикации.