Предварительный договор купли – продажи квартиры – это документ, подтверждающий намерения купить жильё, закрепляемые задатком. В основном покупатели вносят предоплату и оформляют к ней письменную документацию, чтобы закрепить за собой право покупки новостройки или вторичной квартиры. Соответственно продавец снимает квартиру с продажи, т.е. удаляет все возможные объявления, а при поступлении звонка от иных покупателей отказывают в просмотре.
Что такое предварительный договор купли-продажи и зачем он нужен
Содержание
Составление авансовых бумаг явление частое при приобретении жилья. Оформлять его по законодательству не обязательно, можно сразу выходить на сделку, т.е. с деньгами идти в регистрационную палату. Составление предварительного договора регламентируется ст. 429 ГК РФ.
По структуре он подобен купли-продажи, но его не нужно регистрировать в Росреестре или у нотариуса. В нем оглашаются все оговоренные ранее условия по его заключению, предполагаемая дата сделки, стоимость и т.д.
Его необходимо заключать по нескольким причинам:
- У покупателя нет сразу средств на покупку. Возможно, что он сам ожидает получение, к примеру, после продажи собственного жилья;
- Жилое помещение приобретается в ипотеку. Для покупки жилья в ипотеку банку необходимо рассмотреть ее в качестве залога, т.е. заемщику в любом случае, нужно ожидать решение банка. Также занимает время сбор недостающих документов для предоставления кредитному специалисту;
- Отсутствует документация на недвижимость или имеются опечатки в бумагах. Для замены старой документации на новую тоже потребуется некоторое время.
Правила составления
Для предварительного договора приемлема простая письменная форма (желательно печатать на компьютере и потом распечатать его на листах формата А4, тогда документ будет более серьезным).
При его написании не обойтись без:
- Удостоверений личности участников сделки.
- Технического или кадастрового паспорта на объект.
- Свидетельства или выписки из ЕГРН.
В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры, также, как и в обычном, нужно прописать такую информацию:
- В каком порядке оплачивается аванс и оставшаяся сумма.
- Как передается недвижимость.
- Цена первоначального платежа.
- Условия регистрации.
- Предмет сделки.
- Какие права у продавцов и покупателей и в чем обязанности каждого из них.
Иногда добавляют пункт, в котором написано, что договор не может быть расторгнут. А как расторгнуть, если очень нужно? Ответ: расторгнуть предварительный договор купли-продажи возможно только в суде.
Образец предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (авансом)
В документе требуется указать:
- Стоимость продажи жилья и цену предоплаты, и когда покупатель обязуется оплатить эти суммы. Часто аванс передается на подписании самого документа, а оставшаяся часть непосредственно на самой сделке, т.е. на подписании основного договора купли-продажи.
- Всех граждан, которые живут на одной жилплощади с продавцом (их ФИО и данные с паспорта).
- Если собственник не проживает на продаваемой территории, тогда нужно указать его прописку, а еще лучше фактический адрес.
- Написать о том, что квартира гарантировано ни под арестом, ни в залоге и ни собственности третьих лиц.
- Любой документ имеет сроки действия, то же относится и к предварительному договору.
- Порядок оплаты. Как покупатель производит расчет, какой процент он вносит от полной цены за недвижимость в качестве задатка. Обычно сумма предварительного договора купли-продажи с авансом или задатком оставляет не более 5-10% от стоимости.
- Ответственность каждой стороны. Пример, расторжение предварительного договора купли-продажи возможна, но задаток он должен вернуть. А если продавец отказывается продавать квартиру по предварительному соглашению где написано «задаток», но он обязуется по закону выплатить двойной размер предоплаты. А покупатель останется без своего задатка, как показывает судебная практика, если сделка не совершается по его вине. Соответственно по закону денежные средства остаются у продавцов.
Важно! К документу прикладывают расписку о получении средств в денежном эквиваленте, написанную от руки продавца (собственника квартиры) со всеми данными с паспорта, подписью и датой. Скачать бланк предварительного договора купли-продажи можно тут.
Содержание
Предварительный договор купли-продажи квартиры составляют по нескольким этапам по образцу.
1 этап. Пишется шапка.
Название, город, район, дата составления бумаги. Число ставится в день подписания документа продавцом и покупателем.
2 этап. Данные каждой стороны.
Здесь прописываются ФИО каждой стороны, т.е. продавца и покупателя. Также их данные с паспорта и прописка.
Важно! Если согласно свидетельству или выписки из ЕГРП владельцев несколько, то они все обязательно указываются в договоре и явится по соглашению на продажу всем составом, в худшем случае есть риски, что даже передачу задатка признают недействительной. Есть вариант написать доверенность на одного из владельцев, если собственность является долевой, а при совместном владении получить нотариальное согласие супруга или супруги на продажу квартиры. Согласие от нотариуса потребуется также если квартира покупалась одним из супругов, но они уже состояли в браке.
З этап. Неизменные пункты о намерениях участников сделки. Т.е. о последующем заключении основного договора в Росреестре.
Этап 4. Предмет сделки.
- Данные об объекте недвижимости. Кадастровый номер, адрес квартиры.
- Параметры недвижимости, метраж, этаж.
- На основании чего объект принадлежит продавцу. Сведения со свидетельства или выписки из ЕГРП.
Этап 5. Стоимость квартиры. Пишется по шаблону цифрами и буквами.
Этап 6. Сроки подписания основного договора.
- Пункт 6 должен быть заранее обговорен и его нельзя изменять, так как в нем купли-продажи должна быть прописана окончательная сумма.
- Пункт 7 отражает, что подводные камни отсутствуют, т.е. о том, что на квартире нет обременений и запретов.
- Пункт 8. Все расходы несет покупатель. Редкий случай, когда денежные траты делятся пополам или, оплачивает продавец.
- Место и время подписания документа указывается в пункте 9.
Этап 7. Чем регламентированы сроки договора.
Этап 8. По закону прежние собственники обязаны выписаться.
Этап 9. Номер телефона, если имеется стационарный в квартире.
Этап 10. Неизменные пункты 13 и 14.
Этап 11. Сумма задатка и оставшийся части денежных средств прописывается в пунктах 15 и 16.
Этап 12. Прописываются неизменные пункты с 17 по 29, согласно законодательству.
Этап 13. Расписываются обе стороны.
Образец предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка
В предварительном договоре купли-продажи по ипотеке по бланку должны быть отражена такая информация:
- Город и число, когда оформляется документ.
- Сведения о каждой стороне (если в подписании участвует представитель, то данные с доверенности).
- Вся информация с документа о праве собственности (местоположение, долевая или совместная собственность, площадь жилого помещения).
- Цена за квартиру.
- Порядок расчетов. Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.
- Сроки действия бумаги.
- Сведения о зарегистрированных в квартире.
- Кем оплачиваются издержки.
- Время регистрации основного договора купли-продажи.
- Подписи сторон.
Обратите внимание! В наименовании документа указывается, что квартира приобретается за счет заёмных средств. Сбербанк одобряет кредит только после предоставления ПДКП, в котором стоят подписи продавца и покупателя. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры согласно требованиям, можно узнать у сотрудников банка. Скачать образец предварительного ДКП с ипотекой Сбербанка можно тут.
Содержание
Составление предварительного договора купли-продажи без задатка, также, как и с ним производится за несколько шагов:
Шаг 1. Составляется шапка.
Указывают:
- Наименование документа, в нашем случае – «предварительный договор купли-продажи квартиры», точка не ставится.
- Город, край, область.
- Число.
Шаг 2. Информация о каждой стороне.
Обязательно прописывается:
- ФИО продавцов (их бывает несколько), данные с паспорта – дата и место рождения, прописка, серия и номер.
- ФИО покупателей и информацию о них с паспорта.
- Если в подписании участвует представитель, тогда все сведения с доверенности.
Шаг 3. Данные о квартире.
Обычно прописывают:
- Наименование объекта недвижимости, адрес, этажность, площадь, доли.
- После вписывают регистрационные данные со свидетельства о собственности или выписки ЕГРН.
Шаг 4. Передача денег.
Здесь пишут:
- Указывается цена жилого помещения.
- Каков порядок расчета между покупателем и продавцом.
- Прописывают, что квартира продается без обременений, долгов или иных запретов на продажу.
- Далее пишут о неизменности стоимости жилья после заключения документа.
Шаг 5. Проведение сделки.
Пишут следующее:
- В пункте 2.1.4 указывают, что по законодательству квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка, здесь будет прописаны данные с кредитного договора.
- 1.6 гласит о качестве передаваемой квартиры, т.е. продавец не должен изменять планировку, и тем более выносить газовую плиту или унитаз, к примеру.
- В 2.1.7 пишутся сроки действия.
- 1.8 говорит о прописанных и не прописанных гражданах в квартире.
- 1.9. о том, кто оплачивает расходы по сделке. Обычно это покупатель.
Шаг 6. Прописываются неизменные пункты под номером 3, тут же срок исполнения и заключительные приложения под номером 4.
Шаг 7. Договор подписывается сторонами.
Участники сделки расписываются (указывается фамилия и инициалы). То же действие совершает гражданин по доверенности, расписывается за того, кто ему поручил участвовать за себя в сделке (прописать фамилию и инициалы). В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры указывается собственник доли.
Регистрация
Согласно законодательству 2023 года, регистрация предварительных договоров не требуется. Они нужны по сути для юридического подтверждения авансовой выплаты. В Росреестре можно оформить только основной договор купли-продажи.
Обратите внимание! Термины «аванс» и «задаток разные»! Аванс покупатель может вернуть себе, а вот задаток нет. Прописывая термин «задаток» будьте настороже, так как денежные средства не возвращаются, даже в случае судебных тяжб.
Заключение
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи? Он необходим при приобретении жилья, так как граждане не носят с собой крупных сумм. Кому нужно деньги заказать в банке, а обычно ожидание составляет около 3 дней. У кого-то может быть жилищный кредит или продается собственное жилье и ожидают получение денежных средств. Составляемый договор нужен для покупателя, так как право приобрести остается за ним. А продавцу дает гарантии, что покупатель её обязательно купит, а если нет, то продавец, даже останется в плюсе, ведь предоплата не возвращается.
Подробнее о том, как самостоятельно продать квартиру вы узнаете далее.
Напоминаем, что проверить юридическую чистоту квартиры и подготовить все документы может сделать наш юрист. Запись на бесплатную консультацию через онлайн-консультанта.
Просим оценить пост и поставить лайк, если он был полезен.
Здравствуйте! Если два собственника , один дает доверенность на продажу другому,а другой может дать доверенность третьему на продажу жилья? Или первый и второй по отдельности дают третье му доверенность на продажу его доли?
Спасибо.
Здравствуйте. Оба собственника дают доверенному лицу доверенность на продажу жилья.