Взаимозачет квартир на новостройки и недвижимость на вторичном рынке

Сегодня взаимозачет квартиры на новостройку применяют для приобретения жилья с лучшими потребительскими характеристиками без привлечения заемных средств. С помощью этой публикации можно выбрать оптимальную схему сделки. Применение тематических рекомендаций предотвратит ошибки, уменьшит сопутствующие затраты.

Что это такое и чем отличается от обмена

дома

В стандартном варианте взаимозачет квартир на новостройку подразумевает следующие действия:

  1. Подбирают подходящую новостройку по заданным критериям, оформляют резерв.
  2. Продают собственное жилье.
  3. Полученными деньгами рассчитываются за новостройку.

Фактически речь идет о двух обычных сделках купли-продажи с резервированием объекта покупки на определенное время. Это главное отличие от обмена, когда одна из сторон просто оплачивает разницу в стоимости.

Прибегнуть к этой процедуре целесообразно, если хочется вселиться в новое жилье при наличии старого. При помощи агента по недвижимости можно сэкономить время и за достаточно короткое время с одной стороны продать свою квартиру, с другой – сразу же получить в собственность новостройку.

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры иногда путают с Trade-In. Соответствующая технология широко применяется для проведения сделок с автомобилями. В рамках действующей коммерческой программы дилер выкупает старую технику по договорной цене с одновременным оформлением новой собственности.

К сведению! Аналогичные процедуры на рынке недвижимости с новостройками применяют редко. Как правило, предложения быстрого выкупа сопряжены со значительными скидками относительно среднего уровня цен.

Схема взаимозачета

В типовой сделке с новостройкой участвуют три стороны:

  • клиент;
  • агентство недвижимости;
  • застройщик.

Допустимо заключение договора только с риэлтором при наличии соответствующих полномочий от компании – владельца квартир в новостройке. Обычная схема:

  1. Стоимость понравившегося жилья фиксируют на 3-4 месяца.
  2. Агентство оценивает старую недвижимость, занимается ее продажей.
  3. После реализации – вырученная сумма переводится на счет застройщика.
  4. Новостройка по взаимозачету оформляется на клиента с регистрацией собственности в «Росреестре».

По срокам – некоторые агентства (застройщики) предлагают год и более на поиск покупателей. Однако в таких случаях исключить изменение стоимости не получится. Обычно в договорах учитывают инфляцию на базе действующей ставки Центробанка с повышающим коэффициентом. При уменьшении сроков до 1-2 месяцев для быстрой реализации своей квартиры придется пойти на значительный дисконт от среднего уровня в соответствующем сегменте рынка.

В более сложных схемах добавляют внешнее финансирование – займы по ипотеке. Для первичного взноса используют сумму, полученную после продажи старой квартиры. Новостройка выкупается полностью, однако распоряжаться покупкой без ограничений можно будет только после погашения ипотеки и снятия залога в ЕГРН.

Примерные расходы на взимозачет

При покупке квартиры по взаимозачету итоговые затраты зависят от выбранной схемы. Риэлторы берут вознаграждение с покупателей либо получают прибыль в рамках сотрудничества с застройщиком.

Для исключения проблем следует внимательно изучать предлагаемые условия, текст соглашения. При досрочном расторжении агентство вправе требовать возмещения рекламных и других затрат. Исключения и порядок оплаты вместе со штрафными санкциями подробно указывают в тематических разделах договора.

Стандартно нужно учитывать следующие расходы по взаимозачету на новостройку:

  • вознаграждение агентству недвижимости – от 50 000 рублей;
  • государственная пошлина за регистрацию права в ЕГРН – 2 000 рублей;
  • получение выписки из ЕГРН для продажи своей квартиры – 300-600 рублей;
  • нотариальные услуги (согласие супруга при покупке и продаже) – от 1 000 рублей.

К сведению! Нотариальное заверение договоров на услуги риелторов не требуется. Нотариальное удостоверение ДКП нужно, если продается доля в квартире или если собственником продаваемого жилья является ребенок.

Налоговый вопрос

вопрос

Нужно учитывать два момента при взаимозачете старой квартиры на новостройку:

  • налог при продаже своего жилья;
  • получение налогового вычета при купле новостройки.

Налоги при продаже оплачивают от полученного дохода по стандартной ставке 13%. Отчет по форме 3-НДФЛ передают для проверки до конца апреля следующего года после продажи старого жилья. При этом если владели недвижимостью более 5 (3) лет – ничего платить не нужно. Подробнее об НДФЛ с продажи читайте по этой ссылке. Дополнительно ознакомьтесь с правилами применения налогового вычета продавца.

После приобретения новостройки можно получить от государства компенсацию до 260 тысяч рублей плюс возврат денег по ипотечным процентам до 390 тысяч. За новую собственность регулярно платят имущественный налог. Уведомление об этой обязанности с точной сумой налоговики высылают ежегодно.

Плюсы и минусы взаимозачета

Сколько теряется при взаимозачете, станет понятно в процессе реализации проекта. Заинтересованность риэлтора в ускорении продажи объясняет предложения клиенту снизить стоимость его недвижимости. Другие минусы:

  • ограниченный срок резервирования квартир;
  • риск нарушения обязательств застройщиком (по качеству, оснащению, вводу в эксплуатацию);
  • небольшое количество предложений в соответствующем сегменте рынка.

Дополнительные трудности создают агентства, предпочитающие работать с высоколиквидной недвижимости. Кроме скидок достаточно часто встречаются следующие требования:

  • выгодное расположение квартиры;
  • длительное владение (3 года и более);
  • отсутствие обременений;
  • предварительная или ускоренная выписка жильцов с письменными обязательствами.

Существенный плюс – квалифицированное юридическое сопровождение сделки. Также надо отметить положительно:

  • эффективность профессиональных рекламных мероприятий;
  • отсутствие дополнительных расходов в ходе поиска покупателя;
  • приобретение новой недвижимости по приемлемой цене;
  • уменьшенные обязательства по ипотеке за счет крупного первоначального взноса.

Взаимозачет на вторичном рынке

Квартиры на вторичном рынке по схеме взаимозачета приобретают редко. Сложно найти частного собственника, согласного фиксировать цену на время до продажи жилья. Если стороны договорились, соответствующие условия описывают в предварительном соглашении. Серьезность намерений покупатель подтверждает задатком. Взамен – получает расписку продавца.

После реализации первой квартиры:

  • подписывают основной договор купли-продажи;
  • наличными (перечислением) завершают расчет;
  • оформляют права нового собственника записью в базе данных «Росреестра».

В этом варианте можно сэкономить на услугах риэлтора. Однако придется лично проверять юридическую чистоту сделки, решать иные практические задачи. Для регистрации в госреестре надо заплатить 2 тыс. руб.

Для правильного применения взаимозачета необходимо в комплексе учитывать приведенную в публикации информацию. Рекомендуется продумать последовательность действий, уделив достаточное внимание процедуре расчетов. Тщательно проверяют схему отчетности перед налоговой инспекцией.

Законодательство быстро устаревает, поэтому для решения индивидуального вопроса обращайтесь к нашему дежурному юристу. На этом сайте можно получить квалифицированную консультацию в удобном дистанционном режиме онлайн.

Ставьте лайки, делайте репосты, оставляйте замечания и собственные рекомендации в комментариях. Подписка поможет своевременно получать тематические новости.

Читайте далее: обмен квартиры с доплатой и ипотека в зачет жилья.

Ссылка на основную публикацию