Лучшие условия рефинансирования ипотеки в банках в 2024 году: проценты, требования, калькулятор и порядок оформления

Средняя продолжительность договора ипотеки по статистике составляет 15 лет. За такой длительный период многое меняется – экономическая ситуация в стране стабилизируется, снижается ключевая ставка Центрального банка. В 2016 году средняя величина процентной ставки по жилищным кредитам составляла 12%, на сегодняшний день среднерыночным является показатель 9%. Для заемщиков, выплачивающих ссуды стоимостью выше рынка, разрабатываются специальные программы перекредитования. В сегодняшнем посте рассмотрим условия рефинансирования ипотеки в ведущих банках, пошагово разберем алгоритм проведения процедуры.

Что такое рефинансирование и зачем оно нужно

Рефинансирование – это получение новой ссуды с лучшими условиями для погашения существующей задолженности перед банком. Потребность в процедуре возникает, если параметры действующей ипотеки значительно отличаются от текущих рыночных предложений. Перевод долга в другую кредитную организацию позволит снизить нагрузку на семейный бюджет и уменьшить конечную переплату.

Рефинансирование ипотеки для физических лиц может быть двух видов:

1. Внутреннее. В этом случае клиенту предлагается оформить новый договор на более выгодных условиях у действующего кредитора. Такой вариант имеет несомненное преимущество, ведь предмет залога не потребуется передавать в другой банк.
2. Внешнее. Это получение новой ипотеки в другом банке под залог того же объекта.

Важно! Какой бы вид рефинансирования ни выбрал заемщик, ему потребуется подготовить комплект документов для одобрения квартиры. Даже при внутреннем перекредитовании необходимо заказывать новый отчет об оценке недвижимости.

Безусловно, получение нового кредита у действующего кредитора – процедура менее трудозатратная. Нет необходимости переоформлять обременение, банк уже знает заемщика как клиента и может оценить его дисциплинированность в части внесения платежей. Однако кредиторы неохотно идут на подобные операции. Например, в банке ВТБ и Сбербанке рефинансирование действующей ипотеки по новым условиям не предусмотрено. Кредитная организация предлагает заключить дополнительное соглашение о снижении процентной ставки. Решение о возможности подписания такого документа банк принимает единолично, клиент не может на него повлиять. Такая политика кредитной организации имеет простое объяснение – банку невыгодно проводить полную процедуру внутреннего рефинансирования, в первую очередь кредитная организация заинтересована в привлечении новых заемщиков из числа клиентов других банков.

Рефинансирование в другом банке позволит:

• Снизить процентную ставку.
• Изменить срок кредитования – уменьшить или увеличить период в зависимости от текущего финансового положения.

Основные проблемы при рефинансировании

Перекредитование – хороший способ уменьшить финансовую нагрузку или получить более выгодные условия. Однако этот процесс достаточно трудоемкий. Потребуется подготовить два комплекта документов – для заемщика и по объекту недвижимости. Помимо этого, могут возникнуть дополнительные трудности, связанные с параметрами текущей ссуды.

Если был использован маткапитал

Основная проблема при рефинансировании возникает у семей, использовавших семейный сертификат для оплаты первичного взноса или погашения части долга. В этом случае заемщик подписывает нотариальное обязательство о наделении долями несовершеннолетних после погашения ипотеки. Это условие является обязательным при использовании субсидии. Таким образом, при досрочном погашении родители должны исполнить обязательство. Это делает затруднительным передачу залога другому банку.

Здесь подробнее о выделении детских долей при ипотеке.

Реализовать залог с долей ребенка в случае, если клиенты перестанут выполнять свои обязательства достаточно проблематично. Многие крупные организации, такие как Райффайзенбанк, Сбербанк, Росбанк, Промсвязьбанк, ВТБ банк, просят заемщиков внести изменения в обязательство. В этом случае вопросов по залогу не возникает.  Здесь подробнее об этом документе.

Передача залога другому кредитору

Рефинансирование ипотеки по новым условиям подразумевает передачу объекта недвижимости другому банку. Для это необходимо:

1. Получить одобрение залога.
2. Подписать договор ипотеки и погасить обязательства по текущей ссуде.
3. Снять обременение первичного кредитора.
4. Оформить залог в пользу нового.

Переоформление может занять несколько месяцев.

Важно! На период, пока ипотека в новом банке не обеспечена залогом, устанавливается повышенная процентная ставка.

Можно подавать документы на снятие и установление нового обременения одновременно. Однако, в случае ошибок или несоответствий, регистрация приостанавливается на 30 дней. Все это время придется выплачивать новую ссуду по повышенной ставке. Величина надбавки зависит от кредитной организации. Например, при рефинансировании ипотеки в Газпромбанке и Альфа банке на период переоформления залога ставка повышается на 2 пункта.

Разные требования к страхованию

Согласно законодательству, ипотечная квартира должна быть обязательно застрахована. Финансовая защита жизни и здоровья является добровольным, однако, влияет на размер процентной ставки. Защита титула (потери права собственности) также остается на усмотрение заемщика.

У кредиторов разные требования к наличию договоров страхования. Например, при рефинансировании ипотеки в ВТБ отсутствие финансовой защиты титула не влияет на процентную ставку. В свою очередь, стоимость ипотеки Альфа банка повышается на 2 процента при отказе от этого вида страхования. Эти нюансы могут повлечь за собой дополнительные расходы на оформление договоров.

Другим моментом, связанным со страхованием, является отказ некоторых компаний переоформить действующие договора на нового кредитора. В этом случае имеет смысл аннулировать старый полис и приобрести новый. Здесь больше об ипотечном страховании.

Когда рефинансирование выгодно, а когда лучше не делать

Основной целью рефинансирования является улучшение текущих условий кредитования. Существует несколько нюансов, влияющих на конечный результат, которые обязательно следует учесть при принятии решения:

• Величина процентной ставки. Рефинансирование будет выгодным, если в результате стоимость снизится минимум на 1 процент. В остальных случаях расходы на переоформление документов окажутся выше полученной выгоды.
• Возможность переоформления действующих договоров страхования на нового выгодоприобретателя.
• Период, прошедший с момента получения ипотеки. Если до конца договора осталось менее половины, следует тщательным образом провести расчеты, прежде чем принять решение о рефинансировании. При аннуитетных платежах проценты выплачиваются в первые несколько лет в большем объеме, авансом за весь период. Именно поэтому
• Требования нового кредитора к страхованию. В некоторых кредитных организациях на величину процентной ставки влияет не только защита жизни и здоровья, но и титула. Банк Открытие предлагает ставку 8,25 только в случае страхования риска потери права владения. При рефинансировании ипотеки в Сбербанке покупать полис титульного страхования не требуется.
• Возможность консолидировать несколько обязательств в одно. Некоторые банки предлагают под залог квартиры, если позволяет ее рыночная стоимость, получить дополнительные средства на погашение других обязательств. Намного удобнее вносить один платеж по одному кредиту в одно время, чем выплачивать несколько займов разным кредиторам.

Важно! Финансовая защита от потери права собственности оформляется только на объекты, приобретенные на вторичном рынке. Квартиры, купленные по договору долевого участия у застройщика-юридического лица страховать от этого риска не требуется.

Выгодным будет рефинансирование ипотеки под 6 процентов в рамках реализации государственной субсидии. Воспользоваться предложением могут семьи, ставшие во второй раз родителями в 2018 – 2024 годах. Здесь подробнее.

Многие кредитные организации предлагают еще более выгодные условия, чем закрепленные законодательно и предлагают рефинансирование ипотеки под 5 процентов и ниже. В основном это крупнейшие игроки на рынке финансовых услуг. Здесь можно почитать про условия рефинансирования ипотеки в Россельхозбанке для семей с детьми.

Не стоит затевать процедуру перекредитования в том случае, когда затраты на переоформление превышают выгоду. При расчетах следует принимать во внимание сумму уже уплаченных процентов по действующему займу.

Условия, проценты и банки

В таблице приведены условия перекредитования ипотеки в 2024 году.  Здесь подробнее о рефинансировании ипотеки в ВТБ. А здесь подробнее о переоформлении ипотеки в Россельхозбанке в 2024 году.

Требования к заемщику

В таблице представлены основные требования крупнейших кредиторов к претендующим на рефинансирование.

Важно! Помимо требований к заемщику существуют требования к действующей ипотеке. Они могут отличаться в зависимости от выбранного банка. Однако общим условием всех кредиторов является отсутствие текущей просроченной задолженности.

Калькулятор

[egn-mortcalc-show]

Провести расчет экономической эффективности рефинансирования поможет наш ипотечный калькулятор. Помимо параметров новой ссуды следует также рассчитать размер оплаченных по текущему займу процентов.

Какие документы нужно подготовить

Для проведения процедуры рефинансирования потребуется подготовить два комплекта документов – по заемщику для одобрения суммы ипотеки и по объекту недвижимости.

Для заемщика

Нужны будут следующие бумаги:

• Удостоверяющие личность.
• Анкета.
• Подтверждение дохода и занятости.
• Кредитный договор по действующей ипотеке.
• Справка об остатке долга от текущего кредитора.
• Реквизиты счета для погашения ипотеки на бланке банка-кредитора.

Важно! Сумма новой ипотеки не может превышать остаток ссудной задолженности. Исключение составляют программы, предусматривающие консолидацию нескольких обязательств.

По объекту недвижимости

Для квартиры на вторичном рынке потребуется:

• Отчет об оценке, составленный не позднее полугода назад.
• Справка о зарегистрированных или выписка из домовой книги.
• Технические документы – паспорт объекта, составленный кадастровым инженером, или выписка из него, заверенная управляющей компанией или застройщиком. Документ должен в обязательном порядке содержать адрес объекта и информацию о его составителе. Обязательно должен содержать экспликацию и поэтажный план.
• Основания возникновения собственности и подтверждение регистрации права. Это может быть ДКП или ДДУ, если первоначально объект приобретался на первичном рынке, но на момент обращения за рефинансированием уже введен в эксплуатацию. Обязательным условием для объектов, зарегистрированных с 2016 года, является предоставление выписки из единого реестра, полученной в момент регистрации собственности. До 2016 года – свидетельство.
• Подтверждение внесения оплаты и передачи объекта продавцом.

Для строящегося объекта потребуется предоставление договора долевого участия.

Пошаговая инструкция

Далее рассмотрим алгоритм действий для получения ипотеки по новым условиям.

Шаг 1. Выбор кредитора.

На этом этапе следует изучить предложения разных банков, уточнить важные нюансы и требования.

Шаг 2. Подача заявки на рефинансирование.

После выбора кредитора необходимо пройти первый этап одобрения. Многие банки позволяют подавать заявку на ипотеку дистанционно. Все документы при этом либо загружаются в электронном виде, либо передаются в отделение.

Шаг 3. Одобрение залога.

На этом этапе происходит подготовка и передача в банк документов по квартире. Комплект можно отправить дистанционно или передать лично в зависимости от условий конкретного кредитора.

Шаг 4. Оформление страхования.

После одобрения залога заемщик выбирает подходящую страховую компанию и оформляет необходимые договора. Также некоторые страховщики позволяют сменить выгодоприобретателя по уже действующему полису.

Шаг 5. Сделка.

После одобрения объекта залога и покупки страховки заемщик приезжает в банк на подписание документов. Комплект состоит из кредитного договора, договора ипотеки, поручительства. После подписания на реквизиты, предоставленные ранее, перечисляется сумма ипотеки. Заемщик самостоятельно проводит досрочное погашение. Это можно сделать в банк-клиенте дистанционно или в дополнительном офисе.

Шаг 6. Переоформление залога в пользу нового кредитора.

После досрочного погашения ипотеки заемщик получает у предыдущего кредитора закладную с отметкой об исполнении обязательств и обращается в МФЦ для снятия обременения. По завершении процедуры потребуется повторное обращение к регистратору для установления залога в пользу нового кредитора.

Процесс переоформления залога самый длительный во всей процедуре рефинансирования. Заемщик может подавать одновременно два комплекта документов – на снятие и установление нового обременения. Чем быстрее завершится процедура регистрации, тем лучше. По условиям кредитного договора на период переоформления залога ставка по ипотеке повышается в среднем на 1,5-2 пункта.

Выводы

Кратко резюмируем изложенную информацию:

1. Условия рефинансирования в 2024 году позволяют сделать выплаты наиболее комфортными. В зависимости от ситуации заемщик может уменьшить или увеличить срок новой ссуды.
2. Семейная ипотека под 5 процентов – хороший способ для семей с детьми снизить нагрузку на семейный бюджет.
3. Прежде чем решиться на рефинансирование, следует тщательно изучить условия, посчитать расходы на проведение процедуры и сопоставить их с возможной выгодой.
4. Перекредитование выгодно проводить, если ставка в результате снизится более чем на один процент и если с момента начала выплат не прошло более половины срока.

Остались вопросы? Ответы на них поможет найти дежурный юриста портала.

Подробнее про рефинансирование ипотеки под 5-6 процентов, читайте далее.