Ипотека для бизнеса: банки, условия, проценты, как и где оформить займ в 2024 году

Приветствуем! С помощью бизнес ипотеки предприниматели и различные компании получают возможность приобрести коммерческую недвижимость любого назначения: складские, производственные и торговые помещения, офисы и другие объекты нежилого назначения. Подробнее о том, что такое бизнес ипотека, на каких условиях она выдается в ведущих российских банках и нюансы оформления – читайте далее.

Особенности коммерческой ипотеки для юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц и ИП представляет собой разновидность залога, по которому организация или индивидуальный предприниматель с помощью заемных средств банка-кредитора приобретает в собственность нежилую недвижимость. К такой недвижимости можно отнести: складские, торговые, производственные, офисные и иные помещения и объекты.

В мировой практике такой вид кредитования довольно распространен. В РФ он находится на стадии развития и, конечно, не так популярен, как оформление ипотечных займов частным клиентам.

Связано с некоторыми ограничениями и особенностями, к которым можно отнести:

• повышенные процентные ставки в сравнении с жилищными кредитами (ориентировочно на 1,5-2 п.п.);
• относительно небольшой срок кредитования (в основном не более 10 лет);
• увеличенный срок рассмотрения каждой заявки и вынесения окончательного решения (длительный срок обусловлен объективной необходимостью тщательного анализа и проверки предоставленных данных от юридического лица);
• высокие риски для банка-кредитора, связанные с особенностями российского законодательства, внешнеэкономическими катаклизмами и производственными рисками – именно эти факторы могут привести к потере финансовой устойчивости заемщика и, впоследствии, его кредитоспособности;
• серьезный процент отказа банками по заявкам от юрлиц (причин здесь может быть множество: начиная от некорректно подготовленного пакета документов до невысокой ликвидности объекта залога;
• пониженная ликвидность коммерческих помещений и объектов по сравнению с жильем;
• расширенный пакет документов (обязательно предоставляются учредительные, финансовые и управленческие документы).

Ключевой особенностью коммерческой ипотеки является несовершенство законодательства в этой области. Суть состоит в том, что компания не может оформить закладную на приобретаемую недвижимость до момента заключения договора купли-продажи между участниками сделки. То есть изначально необходимо купить помещение и только затем передать его в залог банку с целью получить сумму по кредитному договору.

ВЫВОД: Одним из основных сдерживающих факторов развития рассматриваемого вида кредитования является наличие юридических пробелов и нюансов, которые повышают финансовые риски для кредитных организаций.

Требования к недвижимости

Приобретаемая недвижимость, которая впоследствии будет передана банку в качестве залога, должна соответствовать определенным требованиям. Каждый банк выставляет свой перечень таких требований и ограничений в соответствии с проводимой политикой и допустимыми рисками. Учитываться будет множество факторов, прямым или косвенным образом влияющих на ее конечную стоимость.

В обобщенном виде объект коммерческой недвижимости должен подходить под следующие критерии:

1. Капитальность здания или постройки, в котором находится приобретаемое помещение.
2. Отсутствие сторонних обременений, арестов и прав третьих лиц на собственность (документы должны быть в полном порядке).
3. Отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам, относящимся к покупаемой недвижимости.
4. Расположение в городе присутствия банка.
5. Соответствие нормативам по площади (например, для склада это не менее 100-150 кв. м.).
6. Наличие всех необходимых коммуникаций (электричество, отопление, водоснабжение, доступные подъездные пути).
7. Состояние здания и помещения не ниже удовлетворительного (ветхие и предназначенные под снос объекты ни один банк в качестве залога не примет).

В любом случае, каждый предполагаемый объект залога будет оцениваться в индивидуальном порядке. Сотрудники залоговой службы банка и профессиональные оценщики смогут установить соответствие состояния недвижимости перечню требований. Выезд на место, осмотр помещения и использование известных оценочных методик позволят сделать логичный вывод о целесообразности сделки и потенциальной выгоды для кредитора.

Необходимые документы

Комплектация пакета предоставляемых документов зависит от выбранного банка-кредитора и типа юридического лица. Для крупных игроков бизнеса это один список, для индивидуальных предпринимателей с небольшими оборотами – немного другой.

Юрлица-представители среднего и крупного бизнеса обычно предоставляют такие документы:

• анкета-заявление на получение целевого займа;
• регистрационные и учредительные документы;
• лицензия (если вид деятельности относится к лицензируемой);
• документальное подтверждение полномочий руководителя и бухгалтера компании;
• паспорта первых лиц организации;
• справки из банков об открытых счетах и действующих кредитах (с указанием остатка задолженности на конкретную дату);
• финансовая (бухгалтерская) отчетность по состоянию на последнюю отчетную дату (обычно сотрудники банка запрашивают отчетность на 2-3 года деятельности для более глубокого анализа).

Дополнительно банк может затребовать расшифровку интересующих счетов и направлений работы (например, расшифровку кредиторской и дебиторской задолженности компании, основных средств).

Плюсом при рассмотрении заявки будет приложение к стандартному пакету документов аналитической записки, в которой будут кратко расписаны преимущества организации, основные виды деятельности, объемы получаемой прибыли, будущие проекты с их потенциальной доходностью, а также обоснование необходимости приобретения коммерческой недвижимости по кредитной заявке.

Пакет документов для индивидуального предпринимателя включает в себя:

• заявление;
• регистрационные документы;
• лицензия (при наличии);
• копия паспорта предпринимателя;
• налоговая декларация (если применяется УСН, то документы предоставляются за последний год, если стандартная схема – минимум за 2 последних года работы).

Помимо обозначенный документов в обязательном порядке потенциальный заемщик должен предоставить все необходимые документы на приобретаемый объект недвижимости (свидетельство о праве на собственность, договор купли-продажи/мены/дарения и т.д.).

Процедура получения

Как уже говорилось ранее, ипотека для юридических лиц не имеет надежного законодательного регулирования и подкрепления. Это, безусловно, прямым образом влияет на саму процедуру получения кредита. В банковской практике применяется 3 основные схемы оформления ипотечного займа для юридических лиц:

1. Схема №1.

Процедура состоит из следующих этапов:

• с продавцом заключается договор купли-продажи;
• покупатель передает продавцу часть суммы (первоначальный взнос);
• банк дает гарантию выплаты оставшейся части средств после оформления залога;
• сделка регистрируется в Регпалате или МФЦ (право собственности нового собственника);
• регистрируется договор о залоге на приобретаемый объект недвижимости (накладывается обременение в пользу банка);
• кредитор перечисляет оставшуюся часть средств продавцу.

Специалисты считают такую схему очень растянутой во времени.

2. Схема №2.

Сделка будет включать следующие действия:

• заключение между покупателем и продавцом предварительного договора, по которому первый сразу должен будет оплатить первоначальный взнос из своих денег;
• получение продавцом обязательства от банка о выплате оставшейся суммы после регистрации залога;
• оформление всех необходимых документов и регистрация договора о залоге;
• продавцу выплачивается оставшаяся сумма.

3. Схема№3.

Такой вариант оформления бизнес ипотеки имеет альтернативное название «выкуп юрлица». Суть заключается в том, что дополнительно создается юридическое лицо, на которое оформляется недвижимость. Затем по мере погашения задолженности заемщик постепенно выкупает акции этой этого юрлица. После того, как кредит будет закрыт, заемщик станет полноправным владельцем купленного объекта.

ВАЖНО! Выбор конкретного способа оформления сделки и получения ипотечного кредита для бизнеса может зависеть от нескольких факторов. Но определяющую роль будет играть рекомендация банка-кредитора по этапам оформления. Именно он в большинстве случаев будет определять, каким путем получит займ та или иная компания.

Предложения банков

Большинство российских банков готовы предложить предпринимателям и крупным участникам бизнеса выгодные кредитные продукты, в том числе и на приобретение коммерческой недвижимости с ее последующим залогом. Рассмотрим имеющиеся на рынке программы бизнес ипотеки. Подробные условия кредитования приводятся в таблице ниже.

Объективная оценка финансового положения заемщика, перспектив его развития и кредитоспособности позволит подобрать наиболее подходящий вариант ипотеки и банк-кредитор.Представленная таблица наглядно иллюстрирует, что представители российского бизнеса могут получить серьезную сумму на покупку коммерческой недвижимости под достаточно выгодные проценты. Наиболее интересные условия для клиентов готов предложить АК Барс банк, где можно взять до 150 миллионов рублей под 10% годовых со сроком погашения долга до 8-ми лет. В банке ВТБ-24 минимальное значение кредитной ставки составляет 10,9% в год, а срок возврата – до 10 лет. Коммерческая ипотека ВТБ 24 наиболее популярна у предпринимателей.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Получить коммерческую ипотеку без первоначального взноса смогут клиенты, решившие приобрести недвижимость с высшей категорией ликвидности. Таких предложений, на самом деле, на рынке крайне мало. Обычно банк берет с клиента первый взнос в размере от 10-15% от цены объекта, чтобы минимизировать возможные риски.

Однако, юрлица и ИП, длительное время сотрудничающие с банком-кредитором и имеющие положительную кредитную историю, в качестве поощрения таких плодотворных отношений могут рассчитывать на уступку в виде нулевого первоначального взноса. Все будет решаться на индивидуальной основе.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Обычно кредитные и ипотечные продукты для малого и среднего бизнеса подразумевают под собой и кредитование индивидуальных предпринимателей. Условия оформления, соответственно, будут схожими. Различия заключаются только в комплектности пакета документов и нюансов оформления сделки.

Предпринимателей с небольшими оборотами деятельности, зарегистрированных как ИП, готовы кредитовать сегодня такие банки, как: Сбербанк России, ВТБ-24, АК Барс банк, Россельхозбанк, Росбанк и другие. В них бизнесмен может получить займ на покупку нежилой недвижимости в размере от 300 тысяч рублей на срок до 10-ти лет. Ставка будет обсуждаться для каждого клиента отдельно.

Более подробно ипотека для индивидуальных предпринимателей разобрана в прошлом посте.

Ипотека для собственников компании

Ипотека для собственников бизнеса сопряжена с определенными трудностями в оформлении. Хотя прямого запрета нет в оформлении такой ипотеки, но большинство банков относятся негативно к такой категории клиентов. Ниже мы приводим таблицу условий банков, которые кредитуют собственников бизнеса по ипотеке на жилье как обычных частных лиц.

Ставки не отличаются в большинстве банков от стандартных программ. Для оформления понадобиться стандартный пакет документов.

Более подробно ипотечный кредит для собственников бизнеса рассмотрен далее в отдельном посте.

Преимущества коммерческой ипотеки

1. Возможность отсрочки по уплате основного долга в некоторых банках.
2. Относительно небольшая переплата за использование заемных средств за счет небольшого срока возврата (как правило, не более 10 лет).
3. Возможность получения кредита в виде кредитной линии, что для многих бизнесменов является более удобной формой расчета.
4. Пониженные кредитные ставки по сравнению с обычным оборотным займов для юридических лиц.

Коммерческая ипотека позволяет представителям малого и среднего бизнеса, а также индивидуальным предпринимателям приобрести складские, торговые, офисные, производственные и иные объекты недвижимости в короткие сроки и на выгодных условиях. Получить такой кредит сегодня можно в ведущих банках РФ: Росбанке, Уралсибе, Россельхозбанке, ВТБ-24, АК Барс банке и др. Минимальная процентная ставка стартует с отметки в 10% годовых для сумм от 300 тысяч рублей со сроком возврата до 10 лет.

Если вас интересует ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц и ИП, то читайте об этом далее.

Вам в помощь с подготовкой документов для банка и консультацией наш ипотечный юрист. Заполните форму онлайн консультации в специальной форме. Мы обязательно поможем решить ваш вопрос с ипотекой для бизнеса.

Ждем ваших вопросов.

Просьба оценить пост и поставить лайк.