Текущий анализ ипотеки и ситуации на рынке ипотечного кредитования в России

Анализ ипотеки и ее ключевых параметров позволит выбрать потенциальному заемщику наиболее подходящий банк и программу кредитования. Перед подачей заявки следует подробно изучить условия выдачи займа, требования к заемщику и недвижимости. Рассмотрим подробнее, как проводится анализ ипотечных программ на российском банковском рынке.

Ипотека в России

Ипотечное кредитование в нашей стране имеет массу нюансов, ограничений и минусов. Прежде чем заключать договор следует внимательно изучить целый список показателей, условия программ в различных банках и проанализировать их с точки зрения собственной выгоды.

Рассмотрим подробнее, какие существуют виды ипотеки и на какие ключевые показатели необходимо обращать внимание в процессе изучения предложений.

Основные показатели

Относительно молодой рынок ипотеки РФ имеет отправной своей точкой 1995 год, когда ДельтаКредит и Сбербанк начали выдачу ипотечных займов населению. Именно с этого периода начинается поступательное развитие рынка, его взлеты и падения.

Чтобы понимать состояние сферы банковского ипотечного кредитования, важно обладать сведениями об основных показателях.

По официальным данным (Росстат России), итоговый объем выданных ипотечных займов в 2017 году имел устойчивую тенденцию роста по сравнению с 2016 годом на 37% и составил 2 триллиона рублей. Такие рекордные показатели сопровождались постепенным снижением процентных ставок и внедрением новых социальных программ, направленных на поддержку социально-уязвимых слоев населения.

Средневзвешенная процентная ставка (на конец 2017 г.) составила 9,79% годовых. Центробанк России неоднократно делал заявления о том, что ставка продолжит и дальше свое снижение.

Увеличение объема выданных банками РФ ипотечных займов сопровождалось, естественно, ростом объема совокупной задолженности – более 5 триллионов рублей на конец 2017 г. (показатель вырос в сравнении с 2016 г. на 15,5%). Просроченная задолженность, напротив, сократилась до 1,3% от общего объема (в 2016 г. данный параметр был 1,6%). Это свидетельствует о некотором улучшении качества обслуживания жилищных займов.

Банки

По данным ЦБ РФ на начало текущего года (1 квартал) в России работает 400 банков, уполномоченных заниматься оформлением ипотечных кредитов. Среди них большинство относится к участникам рынка с высокой надежностью и эффективными результатами работы.

Крупнейшими игроками являются:

• Сбербанк России;
• Газпромбанк;
• ВТБ;
• Райффайзенбанк;
• Россельхозбанк;
• ДельтаКредит;
• Открытие;
• Промсвязьбанк;
• Уралсиб;
• АК Барс;

Каждый из них имеет многолетнюю историю своей деятельности и предлагает потенциальным и действующим клиентам множество вариантов оформления ипотеки. Получить займ можно на покупку собственной квартиры, дома, апартаментов, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Виды ипотеки

Ипотека бывает следующих видов:

1. Ипотека на первичное жилье (приобретается объект на стадии строительства у компании-застройщика, имеющего аккредитацию кредитора).
2. Ипотека на готовое жилье (покупается квартира или дом на вторичном рынке недвижимости).
3. Ипотека под залог имеющегося в собственности жилья (такой вид кредитования может как подразумевать целевой расход выданных средств, так и нет).
4. Ипотека на покупку земельного участка или отдельного дома (подобные объекты являются не совсем стандартными, поэтому большинством банков выделяются в обособленные программы и подразумевают ужесточенные требования к заемщику и залогу).

Это стандартные разновидности ипотеки. Помимо обозначенных выше, еще выделяют нестандартные схемы:

1. Ипотека без первоначального взноса (кредит выдается в сумме 100% от стоимости приобретаемой недвижимости).
2. Кредит на покупку жилья в РФ иностранными гражданами (лишь ряд банков предлагает такие банковские продукты).
3. Займ на покупку машино-места или отдельного гаража.
4. Ипотека по двум документам (некоторые кредиторы оформляют займ при предъявлении паспорта и любого второго документа).
5. Кредит на ремонтные, строительные работы и обустройство (с помощью полученной суммы можно сделать ремонт, приобрести мебель, технику).
6. Ипотека для пенсионеров (некоторые кредитные организации готовы кредитовать клиентов в возрасте до 75-80 лет на момент окончания срока действия договора).
7. Кредиты для ИП, бизнеса на покупку коммерческой недвижимости.

В отдельный блок выделяется социальная ипотека, имеющая своей целью приобретение комфортного жилья для социально-незащищенных граждан:

• ипотека с материнским капиталом (можно направить на оплату первого взноса или погашение текущей задолженности);
• военная ипотека (для участников НИС);
• семейная ипотека с господдержкой под 6% годовых;
• программа «Молодая семья» (для нуждающихся в жилье заемщиков в возрасте до 35 лет);
• региональные социальные программы (предполагают субсидирование ставки на покупку социального жилья);
• деревянная ипотека (выдается для покупки недорогих деревянных домов).

Подробно все виды ипотеки разобраны в отдельном посте. На его основе можно сделать анализ ипотеки в разрезе ипотечных продуктов.

Процентные ставки

По данным ЦБ РФ значение средневзвешенной процентной ставки по жилищным кредитам, выдаваемым российскими банками, составило 9,59% годовых. Данная величина включает в себя данные и первичного и вторичного рынка, ставки на которые за несколько последних лет практически сравнялись.

Рассмотрим статистику подробнее, в разрезе каждого рынка.

Вторичный рынок

Негласным фактом является мнение банковских специалистов о том, что кредитование на покупку готового жилья с уже оформленным правом собственности сопряжено с меньшими рисками, чем на приобретение строящегося. Выражается это, прежде всего, в пониженных процентных ставках.

Данные по вторичному рынку приводятся в таблице ниже.

Первичный рынок

Недвижимость на стадии строительства характеризуется меньшими процентами, по сравнению с рынком готового жилья. Это подтверждается сведениями в следующей таблице.

Основные условия ипотечного кредитования

Рассмотрим детально ключевые условия оформления ипотечного займа в РФ и параметры, на которые обязательно следует обращать внимание перед подачей кредитной заявки.

Первый взнос

В абсолютном большинстве кредиторов в РФ уплата первоначального взноса будет обязательной. До кризиса 2014 года было достаточно банков, предлагающих программы без первого взноса. Однако после известных событий банки отказались от рискованных условий выдачи ипотеки.

Как взять ипотеку без первоначального взноса сейчас вы можете узнать из специального поста.

Сейчас минимальный взнос составляет в среднем 15% от цены покупаемого объекта. Заемщикам, участвующим в социальных проектах (например, в программе «Молодая семья»), может быть разрешено вносить 10%.

Клиентов, относящиеся к высокорисковым категориям (в предпенсионном возрасте, не имеющие возможность подтвердить свой доход и т.д.), банк может обязать единовременно уплатить не менее 20-40%.

Сумма

Размер кредитных средств в большинстве случаев зависит от платежеспособности клиента. Минимальная сумма обычно начинается с отметки 300 тысяч рублей. А максимальная в зависимости от выбранного банка может достигать сотни миллионов.

Предварительно в процессе рассмотрения кредитной заявки кредитная организация обозначает для потенциального заемщика предельную величину заемных средств, на которые он может претендовать с текущим уровнем доходом.

Валюта

После недавнего валютного кризиса абсолютное большинство ипотечных займов выдаются в российских рублях. Осталось совсем немного банков, готовых кредитовать клиентов в долларах или евро. Да и заявок, подающихся на получение ипотеки в валюте, стало существенно меньше, чем было до 2014 г.

ВАЖНО! Валютные риски могут привести к серьезному удорожанию итоговой стоимости займа. Этот факт обязательно следует учитывать в процессе выбора ипотечных программ.

Обеспечение

Приобретаемая с помощью банка недвижимость после подписания кредитного договора и договора об ипотеке перейдет в залог банку. Обременение регистрируется в МФЦ или Регпалате с отметкой в системе и выдачей нового свидетельства о праве собственности.

Жилье в залоге нельзя подарить, продать, повторно заложить и т.д. Некоторые кредиторы запрещают делать любые перепланировки и даже сдавать во избежание возможного снижения рыночной стоимости объекта.

Комиссии

Большинство российских банков отказалось от различного рода комиссий и дополнительных платежей после ряда судебных исков о незаконности их взимания. Раньше заемщик платил за открытие и ведение счета, за выдачу кредита, за перевод денег на ссудный счет, за досрочное погашение, за рассмотрение заявки и т.д.

Сейчас этих комиссий нет. Однако некоторые банки (небольшого масштаба) продолжают взимать плату за текущее погашение задолженности или за выдачу займа. Подобные дополнительные издержки важно выявлять еще на стадии подачи заявки.

Страхование

Кредитные учреждения при оформлении жилищных кредитов требуют обязательное страхование предмета залога. Ипотечное страхование титула, а также жизни и здоровья заемщика по закону являются добровольным желанием клиента, и не могут быть навязаны банком.

Однако на практике все происходит иначе. В случае отказа от полной страховки банк просто увеличивает базовую ставку минимум на 1 п.п.

Требования к заемщику

Заемщик, претендующий на получение крупной суммы для покупки недвижимости, должен отвечать целому ряду требований. Рассмотрим их подробнее.

Стаж

Банки разграничивают понятие стажа на текущем месте работы и общетрудового стажа, свидетельствующего о наличии опыта человека. Стаж на последнем месте обычно не должен быть меньше 3-4 месяцев, но некоторые кредиторы могут рассматривать заявки только с 6-ти месячной продолжительностью занятости.

Общий стаж должен быть больше одного года. Поэтому молодому специалисту, проработавшему в стабильной компании меньше года, даже с хорошей зарплатой, вероятнее всего, в получении ипотеки будет отказано.

Возраст

Стандартная ипотека предполагает ограничение возраста в пределах способности человека эффективно трудиться. То есть обычно это с 21 года до 55 лет у женщин и до 60 лет у мужчин.

Но так как сейчас многие люди после выхода на пенсию продолжают работать, эти рамки были несколько раздвинуты. Многие банки кредитуют до 65, а некоторые и вовсе до 75-85 лет.

Подробнее ипотека для пенсионеров разобрана в специальном посте.

Гражданство

Большинство российских банков среди прочего перечня обязательных требований к заемщику обозначают наличие гражданства РФ, как дополнительного гаранта исполнения обязательств по договору.

Лишь некоторые кредиторы не принимают во внимание фактор гражданства и готовы кредитовать любых клиентов с достаточной платежеспособностью. Это банки с участием иностранного капитала – Райффайзенбанк, ДельтаКредит, Росевробанк и др.

Ипотека для иностранных граждан детально разобрана в прошлом посте.

Доход

[egn-mortcalc-show]

Уровень дохода – главный параметр, по которому банк оценивает потенциального заемщика с точки зрения его надежности и стабильности исполнения кредитных обязательств.

Из общего дохода семьи на платежи по ипотеке и остальным займам должно приходиться не более 40%. Некоторые банки обозначают минимальный уровень заработной платы в цифрах (например, не менее 20 тысяч рублей в месяц).

Также сегодня кредиторы готовы учитывать и дополнительные источники доходов (пенсии, подработки и т.д.), которые можно подтвердить банковскими выписками, справкой по форме банка.

Посчитать нужный доход можно с помощью нашего ипотечного калькулятора.

Кредитная история

Кредитная история каждого банковского клиента характеризует его финансовую репутацию и благонадежность. В специальных базах данных БКИ содержится вся информация об обращениях человека в кредитные организации, сведения о всех оформленных, действующих и погашенных займам, о допущенных просрочках (вплоть до указания количества дней) и т.д.

Лица с испорченной кредитной историей имеют высокую долю вероятности отказа в выдаче ипотеки. Лишь некоторые банки готовы сотрудничать с подобными заемщиками.

Подробнее о том, как взять ипотеку с плохой кредитной историей читайте далее.

Поручители и созаемщики

В ряде случаев может потребоваться предоставление поручителей или созаемщиков. Они выступят гарантией надлежащего исполнения условия кредитного договора.

Кроме того, совокупный доход заемщика и созаемщика, позволит существенно увеличить сумму займа. Созаемщик и поручитель обязаны будут предоставить аналогичный с заемщиком пакет документов и пройти полную проверку банком.

Стандартный пакет документов

В стандартный пакет документации для ипотеки входят:

• российский паспорт;
• документы о доходах и занятости;
• документы, подтверждающие семейный статус клиента;
• документы, подтверждающие регистрацию;
• заявление-анкета;
• документы на залог.

Дополнительно банк может затребовать ИНН, СНИЛС, заграничный паспорт, военный билет, водительское удостоверение и т.д.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При покупке вторичного объекта недвижимости обязательно потребуется предоставление отчета об оценке, который оформляется аккредитованной банком компанией.

Подача заявки и сроки рассмотрения

Подача заявки сегодня осуществляется двумя основными путями: в онлайн-режиме на сайте конкретного банка или путем личного обращения в офис обслуживания. Онлайн-заявка предполагает получение предварительного решения после указания всех сведений о себе и требуемом займе.

Личное посещение отделения банка предполагает заполнение анкеты и предоставление заранее подготовленного комплекта бумаг.

Каждый банк вправе самостоятельно устанавливать интервалы сроков рассмотрения поданной заявки. Одни банки готовы дать ответ уже на второй день, другие – только через несколько недель. Средний срок обычно составляет 5-7 рабочих дней.

Порядок погашения и досрочное погашение

Неотъемлемой частью подписанного кредитного договора является график платежей по ипотечному займу. Такой график представляет собой подробную таблицу с указанием минимальной суммы ежемесячного платежа и даты, до которой необходимо внести деньги. В случае нарушения этих параметров (внесения суммы, меньшей указанной, или оплата с задержкой) банк вправе начислить пени.

Досрочное погашения по законам РФ разрешено с любого дня после подписания договора. Никакие штрафы и комиссии при этом взиматься не должны. Единственным ограничением здесь может быть требование некоторых банков заблаговременного уведомления банка о предстоящем платеже. Для этого потребуется написать заявление в свободной форме и указать дату платежа и вносимую сумму.

Анализ ипотеки – ее основных условий и требований – позволит принять логичное решение о целесообразности оформления займа. Обязательно нужно внимательно ознакомиться со сроками кредитования, суммами и процентными ставками, наличием или отсутствием комиссий, порядком оплаты и досрочного погашения, а также нюансов приобретения страхового полиса. Только располагая полными сведениями о таких параметрах, заемщику стоит заключать кредитный договор.

Подробнее о том, как работает ипотека с господдержкой в России – читайте далее. Также рекомендуем вам узнать про актуальные скидки по ипотеке.

Ждем ваши вопросы и напоминаем, если вам нужен профессиональный анализ ипотеки для правильного выбора, то вам нужно записаться на бесплатную консультацию к специалисту в специальной форме на нашем сайте.

Просьба оценить пост и поставить лайк.