Что такое ипотечное покрытие и как вести его учет

Вопросы личного инвестирования заботят не только представителей многомиллионных корпораций, но и простых граждан. Одним из средств вложения капитала являются ипотечные ценные бумаги. Обеспечением по ним является ипотечное покрытие, в качестве которого выступает залоговое имущество банка по выданным жилищным кредитам.

Что такое ипотечное покрытие

В общем понятии ипотечное покрытие представляет собой различное недвижимое имущество и имущественные права, которые служат обеспечением по облигациям эмитента. Эта недвижимость и права в случае обострения ситуации станут источником исполнения финансовых обязательств перед владельцами закладных, облигаций или сертификатов участия.

Для клиентов банка решивших приобрести ценные бумаги, ипотечным покрытием считается право требования выплаты процентов по договорам займов (кредитным) и возврата вложенной в бумаги суммы. При невозврате денежных средств возможно наложение взыскания на недвижимость (в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством и только в судебном порядке, срок предъявления претензий при этом ограничен двумя годами).

Чтобы понять, как работает такая финансовая схема, нужно подробнее рассмотреть механизм ипотеки и ее отражение на расходах и доходах банка. Например, кредитное учреждение выдает своим клиентам ипотеку на сумму 20 000 000 рублей. Эти денежные средства уходят с баланса, но появляется недвижимость, находящаяся в залоге. В такой ситуации банк имеет право и возможность выпустить ценные облигации на сумму выданной ипотеки (20 000 000 рублей), при этом обеспечением по ним будет выступать недвижимость, приобретенная заемщиками банка по ипотеке. Погашение по облигациям будет производиться за счет средств, которые заемщик оплачивает по кредитному договору. В противном случае будет инициирована процедура реализации недвижимости (только в судебном порядке).

В Российской Федерации эмитируются и продаются следующие виды именных ценных бумаг, имеющих обеспечение в виде залоговой недвижимости:

1. Закладная. Документ, позволяющий держателю получить причитающиеся ему денежные средства в любой момент обращения.
2. Облигация. Обеспечивается теми средствами, которые будут оплачены банку заемщиками по ипотеке (основной долг по кредиту + проценты за весь период пользования заемными средствами). Сумма выпуска этих ценных бумаг ограничена суммой, которую банк получит в виде выплат от заемщика.
3. Сертификат участия. Ценная бумага, не имеющая номинальной стоимости. На каждом сертификате прописывается процентное участие в общем ипотечном покрытии (10, 25, 30% и т.д.). Выпускать подобные сертификаты участия могут только финансовые организации, лицензированные на прямое сотрудничество с ПИФами и НПФ.

Практическое применение

Практика создания и выпуска ценных бумаг с обеспечением в виде залогового имущества широко применяется за границей. В России такой вид инвестирования пока еще не развит, но открывает перед инвесторами и эмитентами широкие возможности в виде высокой доходности и рискованности среднего уровня. Подобные перспективы складываются исходя из нескольких факторов:

• постоянно растущая цена на недвижимость – обеспечение по ценным бумагам в основном представлено недвижимостью из жилого фонда страны (квартиры, частные дома, коттеджи);
• срок погашения ипотеки – если жилищный кредит погашается досрочно, то автоматически происходит и погашение ценной бумаги, что снижает ее доходность для инвестора, но так как ипотека является долгосрочным кредитом, оплата раньше срока происходит редко.

Ипотечное покрытие инвестиций существенно влияет на развитие экономики страны в целом и является выгодным для каждого участника процесса:

• Банк – получает двойную выгоду. Сначала оформляются сделки по ипотеке, а затем выпускаются и продаются ценные бумаги под обеспечение недвижимости по закладным.
• Инвестор – вкладывает свой капитал в надежный актив, имеющий минимальную рискованность, а также гарантирующий получение хорошей прибыли. При этом важно учитывать, что доход инвестора отчасти зависит от цен на недвижимость, которые в России имеют стойкую тенденцию к повышению из года в год.
• Заемщик – большое количество сделок по долгосрочным жилищным кредитам является гарантом постепенного снижения процентной ставки по ипотеке. Это делает кредиты более выгодными, увеличивает спрос населения на подобные банковские продукты и в свою очередь приводит к еще большему количеству сделок.

Также возможен вариант, при котором банк вовлекает в процесс ипотечные агентства. Это происходит следующим образом:

• банк передает агентству права требования по ипотечному займу (за исключением причитающихся процентов по ипотеке) и получает основную сумму займа, которую может снова использовать в качестве заемных средств по кредитам;
• ипотечное агентство выпускает ценные бумаги на сумму прав требования и продает их по выгодной для себя ставке (процент по облигациям, закладным и т.д. на несколько пунктов ниже, чем стандартная ставка по ипотеке).

Таким образом, существенно увеличивается оборачиваемость банковских средств и количество возможных сделок по ипотечному кредитованию.

Учет

Объемы ипотечного кредитования увеличиваются ежегодно. Постепенно нарастают и масштабы эмиссии ипотечных ценных бумаг. В связи с этим имеют огромное значение вопросы, связанные с учетом недвижимости, находящейся в залоге. Вести подобный учет может как само банковское учреждение, так и специализированная организация (депозитарий).

Для точного и полноценного учета недвижимости разрабатывается и успешно применяется программное обеспечение, которое обеспечивает:

• автоматизированный расчет задолженности по ипотеке;
• переоценку имеющихся активов;
• регламентированную финансовую отчетность (справки по размеру ипотечного покрытия, реестру, ведению баланса имущества и т.д.);
• учет недвижимости, денежных средств, ценных бумаг, выпущенных в оборот;
• отражение всех операций с имуществом, обеспечивающим покрытие инвестиций;
• ведение реестра владельцев ценных бумаг;
• автоматическое начисление прибыли;
• расчет графика погашения основной суммы задолженности;
• общий документооборот (создание запросов, согласий, уведомлений, учет входящих/исходящих документов, журналы их регистрации и т.д.);
• контроль нарушений.

Подобные технические средства учета не только существенно облегчают работу с ипотечным покрытием, но и привлекают новых инвесторов, предпочитающих иметь дело с проверенными и понятными активами. Программы для учета позволяют одновременно работать с несколькими составляющими ипотечного покрытия:

• недвижимое имущество;
• ценные бумаги эмитированные банком или специализированным агентством;
• денежные средства, поступающие от заемщиков и направляемые на погашение ценных бумаг.

Заключение

Ипотечное покрытие – это новый и перспективный финансовый инструментарий. Использование имущества, находящегося долгое время в залоге у банка в качестве обеспечения по эмитированным ценным бумагам позволяет всем участникам финансового процесса получать свою выгоду, при этом практически ничем не рискуя.

Подробнее о том, что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы.

На сайте есть бесплатная консультация юриста, который может подсказать все нюансы. Записывайтесь в специальной форме.

Просьба ценить пост и поставить лайки.