Что такое последующая ипотека и как её оформить

Последующая ипотека позволяет использовать заложенную по ипотечному кредиту недвижимость повторно в качестве залога по новому займу. Конкретизируем подробнее понятие такой ипотеки, разберем в каких случаях и на каких условиях она оформляется.

Ключи от дома

Что такое

ФЗ №102 «Об ипотеке» (ст. 43) четко определяет понятие последующей ипотеки и возможности ее допущения. В соответствии с данным нормативным актом последующая ипотека – повторный залог имущества, являющегося обеспечением по оформленному, но не выплаченному в полном объеме ипотечному займу, по новому договору обременения имущества.

Кредиторами могут выступать как разные учреждения/лица, так и один и тот же залогодержатель (банк), только по разным кредитам.

Важно понимать, зачем вообще нужна последующая ипотека. Наиболее распространенная ситуация – рефинансирование действующего кредита, то есть перекредитование на более выгодные условия в другом банке. В период переоформления, который может занять некоторое время, на имущество накладывается повторное обременение. Затем, когда с первым банком-кредитором будет произведен окончательный расчет, залог в его пользу будет отменен.

Вторая ситуация – когда заемщик попал в трудное финансовое положение и вынужден взять еще один кредит с обеспечением в виде имеющейся недвижимости. Законом не запрещается обременять один и тот же объект несколько раз.

Важно! Простыми словами, один и тот же объект недвижимости можно заложить по нескольким займам. В этом и заключается суть последующей ипотеки – имущество обременяется в пользу сразу двух залогодержателей.

В каких случаях используется

Ключевое условие оформления последующего залога – отсутствие запрещающих условий в предшествующем ипотечном договоре. На практике встречаются договоры:

  • не допускающие повторный залог недвижимости;
  • уточняющие такую возможность (подробно расписываются условия применения последующей ипотеки);
  • не содержащие в себе никаких запретов на последующее обременение имущества.

Многие банки отказываются рисковать, соглашаясь на повторный залог обеспечения, поэтому в ипотечном договоре включается условие, по которому последующая ипотека будет невозможной. Подобных случаев в банковской практике довольно много.

Если сделка регистрировалась, несмотря на наличие запрета в предшествующем документе, то она может быть признана незаконной и недействительной через суд (путем подачи искового заявления от первого залогодержателя).

Важно! Заемщик имеет право на последующую ипотеку в двух случаях: когда предыдущим ипотечным договором не запрещается такой залог или такая возможность предоставляется при строгом соблюдении условий.

Соблюдение обозначенных в документе условий контролируется кредитной организацией, являющейся залогодержателем по первому договору, а также судебными органами в случае рассмотрения дела в суде.

Суд

В том же банке

На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять имущество, выступающее объектом залога по ипотечному кредиту. В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и очередность всех этапов уже знакомы и понятны. В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время рассмотрения заявки и оформления самой сделки.

Распространенной является ситуация обращения одного и того же клиента в банк, в котором оформлен займ на приобретение недвижимости, за получением потребительского кредита. Так как кредитная нагрузка на заемщика и членов его семьи существенно возрастет с оформлением нового займа, банк требует второй кредит также обеспечить залогом. Повторное обременение приобретенной с помощью заемных средств недвижимости не запрещается ни законом, ни политикой банков.

Договор

Договор последующей ипотеки оформляется по стандартной форме и обязательно должен содержать в себе следующие пункты:

  • предмет договора;
  • обязанности и права залогодержателя и залогодателя;
  • гарантии прав залогодержателя;
  • обращение взыскания на предмет залога;
  • разрешение споров;
  • страхование;
  • обязательства и требования, обеспеченные залогом;
  • оценка залогового имущества;
  • госрегистрация документа;
  • адреса и реквизиты сторон.

Обязательно прописывается факт повторного обременения имущества и указываются все реквизиты предшествующего договора.

Как и любой другой ипотечный договор, он подлежит обязательной госрегистрации в регистрирующем органе (в Регпалате или МФЦ).

Договор

Как оформляется

Последующий залог недвижимости оформляется точно так же, как и первоначальный. Важным пунктом здесь является получение согласия первого залогодержателя. Такое согласие – право банка, а никак не обязанность. Если имеются сомнения в платежеспособности заемщика, то, вероятнее всего, на последующий залог будет наложен запрет.

Если же получено одобрение предстоящей сделки, то банк составляет официальный документ, в котором дает не только согласие на последующую ипотеку, но и устанавливает собственное преимущество перед вторым кредитором в случае возникновения возможных рисков. Документа оформляется на официальном бланке с подписью уполномоченного лица. Данное согласие является неотъемлемым приложением к новому договору.

После подписания договора последующей ипотеки участвующими сторонами в Регпалате накладывается последующее обременение предмета залога.

Заключение последующего договора об ипотеке позволяет заложить одно и тоже недвижимое имущество несколько раз, и, таким образом, перекредитоваться или получить новый кредит. Для того, чтобы воспользоваться такой возможностью, клиент должен получить официальное согласие первого залогодержателя на повторный залог и убедиться в отсутствии запрещающих пунктов в предшествующем договоре. Как и любой иной ипотечный договор, сделка последующего обременения регистрируется в Регпалате.

Более подробно про рефинансирование ипотеки в банках вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы в комментариях.

На сайте для вас есть бесплатная консультация юриста, который может ответить на все ваши вопросы по ипотеке и жилью.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Adblock detector