Как происходит правовое регулирование ипотеки: судебная практика

Когда оформляется ипотека, мало кто задумывается о том, что за период выплаты долга жизненные обстоятельства могут существенно поменяться. Учитывая особенности жилищного займа, возникающие споры решаются в судебном порядке. Имеются случаи, когда стороны мирно договариваются о решении вопроса, однако подобный вариант развития событий не всегда доступен. Поэтому каждому, кто планирует оформить данный вид займа, полезно изучить правовое регулирование ипотеки и возможности защиты собственных прав и интересов.

правовое регулирование ипотеки

      Нормативные документы по ипотеке

Законодательно жилищное кредитование регламентируется следующими нормативно-правовыми документами:

  • Гражданский кодекс РФ (§ 3 3 гл. 23 «О залоге»);
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 16.07. 1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ;
  • Федеральный закон от 30.12.2004 «О кредитных историях» № 218-ФЗ;
  • Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» № 28.

На основании перечисленных документов разрешаются возникающие споры по жилищном займу.

Возможные виды споров

В судебной практике по ипотеке чаще всего выделяют следующие виды споров:

  • невозможность исполнить условия договора по займу (в силу финансовых затруднений и жизненных обстоятельств);
  • несогласие с условиями ипотечного соглашения и желание внести в него изменения;
  • ходатайство о признании определенных пунктов заключенного договора недействительными;
  • возражение на обращенное взыскание имущества.

Часто бывает, что клиент добросовестно вносит ежемесячные платежи долгое время и уже на заключительном этапе переводит на счет недостаточную сумму. С учетом пени и штрафов незначительный долг уже через несколько месяцев может перерасти во внушительную сумму. Например, если внести платеж, который меньше обязательного на 3-5 тыс., спустя время можно получить уведомление о задолженности размером до 100 тыс. рублей. В подобной ситуации вопрос можно решить в судебном порядке, но для этого надо исходить из особенностей конкретного дела.

Как обратиться в суд

суд

Обычно в суд обращается банк, который делает это при наличии существенных нарушений клиентом долговых обязательств. Чаще всего кредитор пытается договориться с заемщиком в досудебном порядке путем мирных переговоров. Но если такой способ не дает результатов, следует подача искового заявления (в случаях, когда планируется отчуждение имущества для последующих торгов). В остальных ситуациях (когда требуется списание со счета, а не реализация залога) банк подает в суд по ипотеке с ходатайством о выписке судебного приказа согласно гл.11 ГПК РФ.

В случае подачи искового заявления у ответчика есть шанс привести свои доводы и убедить суд в серьезности оснований для нарушения долговых обязательств. А когда запрашивается судебный приказ, недобросовестный заемщик просто получает постановление о необходимости внесения определенной суммы денег без судебного разбирательства и прений сторон.

Если обращаться в суд планирует клиент, необходимо составить исковое заявление и указать в нем:

  • реквизиты получателя;
  • информацию об истце и ответчике;
  • описание сложившейся ситуации;
  • суть требований с указанием законодательных актов, регламентирующих их правомерность;
  • список приложений;
  • дату и подпись истца.

Какие документы понадобятся

Если вопрос с ипотекой решается через суд, список необходимых документов, который должен подготовить заемщик, зависит от конкретных особенностей дела. В общий перечень входит:

  • возражение на требования кредитора (если в роли истца выступает банк);
  • копия ипотечного соглашения;
  • личные документы всех участников договора (паспорта, свидетельства о рождении детей);
  • квитанции о внесенных ежемесячных платежах;
  • справку о доходах и финансовом состоянии заемщика;
  • документы, подтверждающие наличие трудной жизненной ситуации, не позволяющей выплачивать кредит (например, медицинская справка о необходимости дорогостоящего лечения).

Также, в зависимости от ситуации, может потребоваться:

  • брачный контракт;
  • справка о том, что на момент заключения договора заемщик не был официально женат/замужем (например, если речь идет о разделе ипотечной квартиры, приобретенной в гражданском браке);
  • документы, подтверждающие статус нуждаемости в улучшении жилищных условий военнослужащего (например, если руководство отказывается носить его в список) и т.д.

Судебная практика

весы

Когда решается вопрос об ипотечном займе, судебная практика чаще всего связана с требованием кредитора о полном погашении имеющегося долга одним из следующих способом:

  • аннулирование заключенного договора;
  • обращение банком взыскания на предмет ипотеки и его реализация на торгах.

Также возможно достижение компромисса путем переговоров, когда стороны (с разрешения суда) находят решение, устраивающее всех.

При разводе

При расторжении семейного союза, ипотечное имущество не подлежит разделу, и обязательства по выплате долга остаются общими для бывших супругов. Исключение может быть только в том случае, если имеется брачный контракт, по которому права на недвижимость остаются у одной стороны либо составлен договор о долевой собственности, согласно которому каждому из супругов принадлежит определенная часть квартиры и обязательства по выплате долга по нему.

За исключением перечисленных случаев, стороны расторгаемого семейного союза являются созаемщиками, а значит, отвечают по долгам вместе. Чаще всего они выступают в суде соответчиками.

Обычно кредитор выставляет одно из следующих требований:

  • полное погашение долга из личных средств супругов;
  • раздел иного общего имущества с последующим обращением взыскания на его доли (согласно п.1 ст. 38 СК РФ).

Вероятность принятия решения в пользу банка высокая, потому что выставляемые им требованиям не противоречат СК И ГК РФ.

В пользу заемщика

Суд может решить дело в пользу заемщика, если в ходе рассмотрения дела будет выявлено:

  • незаконное начисление процентов по долгу;
  • наличие скрытых комиссий, о которых клиент не был предупрежден.

В подобных случаях в роли истца выступает заемщик, которому необходимо тщательно изучить заключенное соглашение и сделать перерасчет ежемесячных платежей.

Вероятность выигрыша дела минимальна, потому что банковские юристы редко допускают в соглашениях ошибки, которые могут привести к потере прибыли кредитора.

Важно! Также следует учитывать, что расходы по заседанию несет проигравшая сторона и в случае, если суд удовлетворит требования банка, помимо затрат на погашение долга, предстоят еще издержки по компенсации судебного процесса.

По военной ипотеке

В армейской службе судебная практика по военной ипотеке чаще всего связана:

  • с отказом руководства включить истца в список претендентов на жилищный заем;
  • с непредоставлением жилплощади на срок службы по договору социального найма либо по праву собственности;
  • с расторжением брака, когда военная ипотека при разводе становится предметом спора между бывшими супругами.

Также спор между военнослужащими и банком возможен, если:

  • не выплачиваются проценты по долгу;
  • не вносится страхование.

Судебная практика по военной ипотеке чаще всего в пользу заемщиков, потому что они относятся к льготной категории граждан и могут рассчитывать на отсрочку по платежам на законных основаниях.

По валютной ипотеке

Это один из самых рискованных вариантов жилищного займа из-за постоянных колебаний курса валют (как правило, не в пользу заемщика).

Основанием для спора выступает невозможность вносить ежемесячный платеж из-за снижения доходности на фоне увеличения долга.

Важно! Также нередко бывает ипотека с «плавающей» процентной ставкой, которая меняется, в зависимости от состояния валютного рынка. В результате она может увеличиться настолько, что сделает выплату долга практически невозможной.

В подобных ситуациях в роли истца может выступать банк, требующий погашения займа путем отчуждения недвижимости или заемщик, ходатайствующий о признании сделки недействительной.

Как правило, суд принимает сторону банка, потому что условия выплаты долга прописаны в договоре, с которым клиент был ознакомлен до подписания. Следовательно, требование о признании соглашения недействительным считается неправомерным.

Признание договора недействительным

недействительный договор

Согласно законодательству, регламентирующему выдачу кредита и жилищное право, ипотечное соглашение может быть признано недействительным только, если будет доказано, что заемщик:

  • был намеренно введен заблуждение кредитором;
  • неправильно понял условия договора.

Судебный иск по данному основанию возможен также в том случае, если заем был оформлен по фальшивым либо утерянным документам.

Признание договора ипотеки недействительным, согласно судебной практике, производится, если нарушены требования к существенным условиям сделки, согласно № 102-ФЗ, а именно:

  • к предмету соглашения;
  • к полной стоимости займа;
  • к порядку погашения долга.

В подобных случаях, как и  ситуации с полным погашением долга, подается заявление о снятии ипотеки, образец которого можно скачать здесь. Таким образом, квартира освобождается от банковского обременения.

Как происходит рассмотрение дела

Дела по искам об ипотечных спорах рассматриваются в судебных заседаниях открытого плана. Участники процесса должны быть уведомлены о месте и времени его проведения, согласно гражданско-процессуальному порядку.

На стадии подготовки возможно уточнение обстоятельств дела и обмен доказательствами.

На заседании:

  • заслушиваются мнения участников процесса;
  • оцениваются доказательства;
  • проводятся прения.

Решение

 

Судебное постановление по делу оглашается в день проведения последнего заседания. На оформление документа согласно законодательным нормам отводится не более 5 дней после завершения дела (п.1 ст.199 ГПК РФ).

В решении должны быть отражены:

  • выводы суда относительно претензий истца к ответчику;
  • начальная стоимость жилплощади для выставления на торгах.

Взыскание

Так как чаще всего проигравшей стороной бывает заемщик, следует быть готовым к тому, что в случае невыполнения судебного постановления о полном погашении долга, возможно взыскание:

  • ипотечной жилплощади;
  • другого имущества.

Помощь юриста

В случае споров с жильем, исковое заявление на отчуждение квартиры или требование о признании ипотечного договора недействительным, почти никогда не несет выгоды ни банку, ни заемщику. Подобный вариант решения конфликта связан не только со сложностями судопроизводства (поиск доказательств, приведение полного перечня необходимой документации и т.д.), но и дополнительными расходами.

Но если все же принято решение об обращении в суд, стоит обратиться за помощью к профессионалу. Если требуется адвокат по ипотеке, на нашем сайте можно получить исчерпывающую консультацию, не выходя из дома и абсолютно бесплатно. Это необходимо, если решить мирным путем вопрос с долгом не получается.

Ждем ваших вопросов и просим оценить данный пост.

Подробнее о том, можно ли продать ипотечную квартиру и что будет, если не платить ипотеку вы узнаете далее.

Adblock detector