Что такое счета эскроу по ипотеке и как они работают

Изменения в российском законодательстве обяжут компаний-застройщиков проводить расчеты с покупателями с помощью специальных счетов – эскроу. Такие нововведения естественно коснутся ипотечных сделок со строящимся жильем. Рассмотрим подробнее, что такое счета эскроу по ипотеке и для чего их используют.

Что такое счет эскроу по ипотеке

счета эскроу

Счет эскроу в общем виде представляет собой особый тип доверительного счета, на котором блокируются (замораживаются) средства для расчетов между участвующими сторонами.

Схема использования эскроу-счетов достаточно проста:

  • между застройщиком и дольщиком заключается ДДУ (договор участия в долевом строительстве);
  • в договоре четко прописывается условие, по которому все расчеты будут осуществляться через счет эскроу, открытом в эскроу-агенте (уполномоченном банке);
  • на счет размещается сумма, равная стоимости приобретаемой квартиры, включая первый взнос по ипотеке;
  • деньги компания-застройщик получит только после того, как исполнит свои обязательства – достроит дом и сдаст его в эксплуатацию.

Где же застройщик берет средства для строительства, если все деньги дольщиков будут заблокированы? На самом деле он заключает с банком-агентом договор на открытие кредитной линии. После того, как дольщики примут приобретенные объекты по акту приема-передачи, девелопер сможет рассчитаться с банком деньгами со счета эскроу.

ВАЖНО! Счет эскроу используются для сведения к минимуму возможных мошеннических действий со стороны недобросовестных компаний-застройщиков.

На практике применяется 2 типа эскроу счетов:

  1. Счет открывается для размещения собственных средств покупателя недвижимости до момента фактического перехода к нему права собственности.
  2. Счет открывается и обслуживается кредитором, предоставляющим покупателю деньги в виде ипотечного кредита.

Важные изменения в законодательстве с 1 июля 2018 года

1.07.18 г. вступили в силу изменения 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который является основным нормативным актом, регулирующим рынок строительства жилья в РФ.

Внесенные поправки ужесточат требования к строительным компаниям и обеспечат защиту покупателей-дольщиков.

Ключевые изменения закона касаются следующих аспектов:

  1. Гарантии покупателей строящегося жилья будет обеспечивать Ассоциация страхования вкладов дольщиков, среди полномочий которой страховка средств на эскроу-счетах в сумме до 10 миллионов рублей.
  2. До начала строительства девелопер должен будет документально подтвердить свою финансовую состоятельность (собственный капитал должен составлять не менее 10% от общих затрат на возведение объекта).
  3. Строительная компания должна будет оформить участок под планируемым домом в аренду/собственность.
  4. Повышаются требования к застройщику в вопросе опытности (должно быть успешно возведено не менее 10 тысяч кв. м.).
  5. Девелоперы не смогут использовать свыше 30% от стоимости проданного жилья на авансовые платежи.
  6. Вводится проектное финансирование строительства и привлечение к работе над проектами уполномоченных банков.

Последний пункт подразумевает оформление застройщиками целевых займов у аккредитованных государством банков и хранение денег дольщиков за приобретаемые квартиры на эскроу-счетах.

Вводится переходный период, который продлится до 30 июня 2019 г. В течение этого срока новые объекты недвижимости будут продаваться с использованием параллельно двух механизмов:

  • старого – по ДДУ;
  • нового – с эскроу-счетами.

С 01.07.2019 г. девелоперы обязаны будут привлекать средства только на спецсчета. ДДУ постепенно ликвидируется.

Как проходит сделка с использованием эскроу-счетаэскроу

Ипотечная сделка с использованием счета эскроу включает в себя следующие этапы:

  1. Покупатель изучает первичный рынок и выбирает конкретную квартиру для покупки.
  2. Продавец (застройщик) и покупатель заключают договор купли-продажи (ДДУ), в котором прописываются условия расчета с использованием эскроу счета.
  3. Клиент подает в банк заявку на одобрение ипотечного займа.
  4. Банк заключает с заемщиком кредитный договор.
  5. Клиент оплачивает первый взнос за недвижимость (сумма зачисляется на эскроу-счет).
  6. После одобрения ипотечной заявки заемщик (покупатель жилья) открывает в банке-агенте эскроу счет, на который банк переводит сумму по кредитному договору (после процедуры обременения в Росреестре).
  7. После окончания всех строительных работ застройщик сдает дом и передает купленное жилье покупателю по передаточному акту.
  8. Банк перечисляет средства со спецсчета девелоперу.

Плюсы и минусы для заемщика

Преимуществами использования эскроу-счета для заемщика являются:

  • безопасность сделки и сведение к минимуму мошенничества со стороны застройщика;
  • страховые гарантии для покупателя, по которым сумма на счете страхуется в размере до 10 миллионов рублей;
  • сотрудничество только с надежным банком (аккредитацию прошли чуть более 20 российских банков);
  • уверенность, что списание внесенных денег на счет произойдет только после передачи готовой квартиры.

Минусы:

  • взимание комиссии за открытие и ведение эскроу-счета;
  • ограниченное число банков, уполномоченных работать по схеме спецсчетов;
  • необходимость дополнительного документального оформления (открытие счета, подписание соответствующего договора).

ВЫВОД: В целом, плюсы существенно перевешивают обозначенные недостатки, так как для обеспечения безопасности сделки многие соглашаются платить дополнительную комиссию.

Эскроу-счета для застройщиков в Сбербанке и банковское сопровождение

электронная регистрация

С начала июля Сбербанк запустил 2 программы для компаний-застройщиков:

  • кредитование с использованием счетов-эскроу;
  • банковское обслуживание.

Суть первой программы заключается в открытии кредитной линии, размер которой не может превышать 85% от общего объема финансирования проекта. Именно за счет этих средств будет оплачиваться строительство.

Девелоперы, реализующие квартиры по ДДУ, совместно с банком планируют разрабатывать программы скидок и акций, в соответствии с которым потенциальным заемщикам будут предлагаться пониженные процентные ставки в зависимости от суммарного объема продаж. То есть, чем больше средств поступит на эскроу-счета, тем меньше будет ставка.

Деньги, размещенные на спецсчетах будут списываться на погашение задолженности компании перед банком.

Вторая программа предусматривает банковское сопровождение счета девелопера, по которой Сбербанк будет осуществлять контроль за целевым расходованием средств с учетом административных расходов и авансовых платежей. На эти цели застройщик не сможет тратить суммарно больше 40% от проектной стоимости строительства.

Ипотека с использованием эскроу-счета позволит максимально защитить интересы сторон сделки, особенно покупателя. Замораживаемые на спецсчетах средства застройщик сможет получить только после передачи купленного жилья заемщиком по акту приема-передачи. Нововведения по 214-ФЗ позволят в ближайшем будущем отказаться от долевого строительства и постепенно перейти к проектному финансированию строительства.

Подробнее о том, как оформить ипотеку на новостройку вы узнаете из специального поста.

Если вам нужно проверить чистоту сделки или найти выгодный вариант ипотеки, то просьба записаться на бесплатную консультацию через онлайн-консультанта на нашем сайте. Просто оставьте заявку в углу экрана.

Ждем ваших вопросов и просим оценить статью.

Adblock detector