Что нужно знать об ипотеке в 2023 году: советы по ипотеке от экспертов

Существенная доля российского населения имеет возможность купить собственное жилье только с помощью ипотеки, которая оформляется не на один год. Вступая в такие длительные отношения с кредитором, каждый потенциальный заемщик должен разбираться в ключевых понятиях и понимать, во сколько ему обойдется такой кредит. Разберем подробнее, как работает и оформляется ипотека: что нужно знать и на что обратить внимание.

Что такое ипотека и ее суть

Ипотека представляет собой вид жилищного займа для целей приобретения конкретного объекта недвижимости, который станет обеспечение по заключаемому кредитному договору. Кредитные организации могут брать в залог жилые или нежилые помещения. К жилым относятся отдельные дома (с участком или без), квартиры, таунхаусы, апартаменты и т.д. Нежилые – объекты торгового, складского, офисного, производственного и иного технического назначения.

Основная доля в ипотечном кредитовании в России принадлежит оформления займов на жилье. Большая часть всех кредитных заявок клиентов имеет целью приобретение квартир, домов и земельных участков для решения своих жилищных проблем.

Ипотека имеет целый ряд особенностей и уникальных свойств, характерных для подобных сделок. К таким особенностям относятся:

• строго целевое назначение расходования предоставленных заемных средств;
• долгий срок кредитования (максимально до 30 лет);
• сниженные кредитные ставки по сравнению с остальными кредитными продуктами банков (например, потребительских кредитов);
• обязательная передача покупаемой/имеющейся недвижимости в залог кредитному учреждению.

Последний пункт особенно важен, так как залог выступает некой гарантией или подстраховкой для кредитора в случае появления негативных факторов. В частности, если заемщик по объективным или необъективным причинам нарушает условия кредитного договора или совсем отказывается платить по текущей задолженности, банк сможет через судебные инстанции взыскать заложенное имущество в счет погашения долга по ипотеке и компенсации понесенных издержек.

Все взаимоотношения между кредитором и заемщиком регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке», Гражданским Кодексом РФ, а также заключенным кредитным договором и договором об ипотеке. При возникновении любых спорных ситуаций и проблем следует руководствоваться положениями этих документов.

Виды ипотечных кредитов

В банковском секторе общепринятой является следующая классификация видов ипотеки:

1. Стандартные кредитные продукты:

• на приобретение строящегося и нового жилья (новостройки);
• на покупку жилплощади с уже оформленным правом собственности (готовые объекты);
• на приобретение частных домов с участком или только земли;
• под залог недвижимости в собственности заемщика.

2. Социальные проекты:

• «Молодая семья»;
• ипотека и маткапитал;
• региональные программы решения жилищного вопроса для нуждающихся категорий российских граждан (субсидирование процентных ставок, предоставление безвозмездных субсидий);
• ипотека для военных;
• деревянная ипотека (на приобретение экологичных и недорогих деревянных домов в ряде субъектов РФ);
• семейная ипотека под 6% годовых (при рождении в семье до конца 2023 г. второго/третьего ребенка).

3. Уникальные программы банков:

• на ремонт и отделку в приобретенном жилье;
• по двум документам (без предоставления подтверждающих занятость и доходы документов);
• для клиентов с испорченной кредитной историей (выдается с при внесении существенного первоначального взноса и под повышенный процент);
• на гараж (или место в паркинге);
• для иностранных граждан;
• для заемщиков-пенсионеров (некоторые банки готовы кредитовать граждан до 85 лет);
• для ИП, предпринимателей и владельцев бизнеса (на приобретение коммерческой недвижимости).

Обособленным видом ипотеки является рефинансирование действующего займа с целью получения более выгодных условий или объединения нескольких кредитов в один. Многие банки разрешают объединять в один кредитный договор не только ипотеку, но и другие кредитные продукты (автозаймы, потребительские кредиты и т.д.).

Любому заемщику нужно знать об ипотеке не только приведенные выше основы и понятия, но и разбирать в практическом механизме ее работы, который рассмотрим далее.

Как работает ипотека

Механизм работы обычного ипотечного кредита не так сложен, как многие думают. Его смысл состоит в следующем:

• потенциальный клиент заранее подбирает интересующий его объект жилья для покупки и заключает с продавцом предварительный ДКП, прописывая ключевые условия, механизм оплаты и сроки оформления сделки;
• изучает доступные на рынке предложения по ипотеке от банков (оптимально 5-7) и выбирает наиболее выгодный;
• подает ипотечную заявку и предоставляет требуемый пакет бумаг;
• после оглашения положительного решения кредитором заключает с ним кредитный договор и договор об ипотеке;
• вносит первоначальный взнос на банковский счет продавца;
• стороны оформляют сделку в регистрирующем органе, в результате чего на приобретаемую недвижимость накладывается обременение;
• банк перечисляет оставшуюся часть от цены жилья на счет продавца.

После этого заемщик в соответствии с согласованным графиком платежей обязан будет погашать задолженность в виде кратных ежемесячных платежей и оплачивать банку начисленные проценты.

Приобретенную жилплощадь банк передает в пользование заемщику, но с существенными ограничениями в правах: объект нельзя продать, обменять, подарить без официального согласия первого. Некоторые банки также накладывают запрет на проведение перепланировок, ремонта, объясняя этим возможные риски снижения ликвидности залогового имущества.

Обременение с купленной квартиры будет снято только после полного расчета с кредитной организацией. Процедура производится также в Регпалате или МФЦ.

Так как любой ипотечный кредит характеризуется крупной суммой заемных средств и достаточно длительным сроком возврата, то выдаваться он может только клиентам с высокой платежеспособностью, хорошей кредитной историей и стабильной занятостью.

Плюсы и минусы ипотеки

Ипотечное кредитование имеет как неоспоримые преимущества, так и серьезные недостатки. Перечислим их.

К плюсам ипотеки относятся:

1. Покупка собственного жилья без длительного ожидания (после регистрации сделки можно въезжать и жить).
2. Юридическая чистота недвижимости и ипотечной сделки, так как кредитор все тщательно проверяет еще на этапе рассмотрения заявки.
3. Долгий срок погашения, позволяющий выплачивать долг банку постепенно, без урона текущему уровня жизни отдельной семьи.
4. Вложение в инвестиции в купленную недвижимость, имеющую высокую эффективность, доказанную на практике.
5. Возможность воспользоваться инструментами и льготными ипотечными программами с господдержкой (маткапитал, социальные проекты, военная ипотека и т.д.).
6. Получение налогового имущественного вычета после приобретения жилплощади, включая вычет за оплаченные проценты.

Среди минусов:

1. Серьезное ограничение прав собственника жилья (любые операции с залоговым имуществом могут производиться только с согласия кредитора).
2. Возможный риск потери недвижимости в случае неисполнения взятых на себя обязательств (при длительных просрочках и начислении пеней банк, скорее всего, обратится в суд и сможет добиться обращения на взыскание залога).
3. Огромные переплаты, в результате чего начальная сумма кредита может увеличиться к концу срока в несколько раз (чем длиннее срок, тем больше будет переплата).
4. Ряд дополнительных расходов, являющихся неотъемлемой частью практически каждой ипотеки, которые существенно увеличивают итоговую стоимость займа (к таким издержкам относятся: расходы на оценку недвижимости, страховку, регистрацию сделки, а также консультационные и нотариальные расходы).
5. Ряд строгих требований к потенциальным плательщикам ипотеки и приобретаемому объекту недвижимости (кредитуют только платежеспособных клиентов с неиспорченной репутацией).
6. Обязательная оплата первого взноса (большинство банковских предложений требует внести минимум 10-15% от цены покупаемого жилья).

Важно! Отдельным минусом ипотеки можно обозначить постоянный психологический дискомфорт, связанный с длительным погашением задолженности. Такое давление, испытываемое заемщиком и его семье, а также серьезная нагрузка на бюджет, является основополагающей причиной, по которой многие не хотят связываться с банками.

Как правильно выбрать

При выборе ипотеки важно уделять внимание многим факторам, нюансам и деталям. Среди полезных рекомендаций можно отметить следующие:

1. Определитесь с типом покупаемого жилья (первичное или вторичное жилье).
2. Проанализируйте и подробно изучите условия в 5-7 ведущих российских банках (узнайте о кредитовании на покупку жилья как можно больше).
3. Воспользуйтесь наглядным ипотечным калькулятором для получения общего представления о размере ежемесячного платежа, переплата и необходимом уровне зарплаты.
4. Уделяйте внимание не только величине процентных ставок, но и обратите внимание на возможные комиссии, опции и скидки от банка или застройщика.
5. Проверьте соответствие требованиям выбранного банка (в том числе и в отношении недвижимости).
6. Заранее займитесь сбором необходимых документов и справок.
7. Определите оптимальный срок кредитования, в течении которого вы без проблем рассчитаетесь с банком.
8. Определитесь с суммой, которую вы сможете выделить для оплаты первоначального взноса (чем больше, тем лучше).
9. Заложите в предстоящие расходы оплату страховки, оценки жилья (при необходимости), госпошлины.
10. Изучите историю деятельности выбранной кредитной организации, почитайте отзывы от действующих клиентов.

Вывод: К ключевым моментам, на которые необходимо обращать внимание при выборе ипотечного продукта и банка относятся величина процентной ставки, размер первого взноса, лояльность отношения к клиентам, наличие/отсутствие дополнительных комиссий и платежей.

Что нужно, чтобы получить

Для оформления ипотеки заемщик должен:

• собрать и предоставить в банк необходимый комплект бумаг (паспорт, документы о доходе и занятости, анкету и документы на залог);
• проверить соответствие требуемому возрасту (от 18 до 65 лет в большинстве банков), размеру дохода и стажа;
• заполнить заявление-анкету и отправить ее на рассмотрение Кредитного комитета.

Если выбранный продукт связан с льготами или господдержкой, то дополнительно могут потребоваться документы о составе семьи, свидетельства о браке/рождении детей, военный билет и т.д.

Любую информацию о том, что нужно знать об оформлении ипотеки и имеющихся ограничениях и требованиях, можно уточнить у менеджера выбранного банка.

После подачи заявки клиент ждет вынесения итогового решения кредитной организацией о целесообразности кредитования. Занимает это, как правило, от 2 до 10 рабочих дней в зависимости от конкретного случая.

Как правильно взять

Процедура оформления стандартного ипотечного займа включает в себя следующие последовательные этапы:

1. Выбор объекта для покупки.
2. Подача предварительной ипотечной заявки (большинство банков предоставляет возможность отправки онлайн-заявки на официальном сайте).
3. Сбор бумаг.
4. Заключение с продавцом договора купли-продажи.
5. Заполнение анкеты и подача заявки в отделении банка.
6. Подписание кредитного договора с банком.
7. Оплата первого взноса.
8. Обременение недвижимости и регистрация договора в Регпалате.
9. Полный расчет с продавцом.

Любые советы по ипотеке заемщикам сводятся к следующему:

• не затягивайте с подготовкой документов, так как ни один продавец не станет ждать слишком долго;
• тщательно выбирайте банк, так как он станет вашим финансовым партнером не на один год (изучите отчетность, межбанковский рейтинг, отзывы и т.д.);
• заранее накопите на первый взнос (лучше не оформлять для этих целей дополнительных кредитов);
• постоянно мониторьте предложения от банков на предмет акций и скидок;
• тщательно читайте все условия кредитного договора до его подписания.

Что нужно знать об ипотеке каждому потенциальному заемщику, решившемуся на ее оформление? Важно понимать механизм работы такого вида кредитования, плюсы и минусы, особенности оформления и правильного выбора подходящей программы. Также обязательно следует использовать ипотечный калькулятор и внимательно изучить каждый пункт подписываемого кредитного договора во избежание негативных последствий в будущем.

Мы подготовили для вас специальные материалы, которые смогут лучше понять, что такое ипотека и что нужно знать, чтобы правильно её взять:

• Что выгоднее ипотека или аренда;
• Условия ипотеки в банках;
• Требования для ипотеки;
• С чего начать ипотеку;
• Как правильно выбрать и взять ипотеку.

Подробнее о том, что нужно знать по ипотеке, вы можете узнать на бесплатной консультации со специалистом. Просто оставьте ваши контакты в специальной форме в углу экрана.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста.