Квартиры под ипотеку: условия и требования банков в 2024 году

Приобретение квартиры в ипотеку – отличный шанс для многих граждан обзавестись собственным жильем, улучшить уже имеющиеся квадратные метры и отказаться от найма недвижимости. По сути, будет та же самая ситуация – гражданин будет платить энную сумму за то, что он проживает в том или ином объекте недвижимости, но когда закончится срок кредитования, объект останется в его собственности, а не в руках арендодателя. Перед началом оформления процедуры кредитования будущему покупателю необходимо выяснить, какие дома подходят как объекты ипотеки, и какая квартира подходит под ипотеку в выбранном банке, потому как у каждой кредитной организации свои требования к кредитуемой недвижимости.

Основные требования к вторичному жилью

Зачастую стоимость на вторичное жилье чуть выше, чем на строящееся, но есть и масса причин, почему банк охотнее выдает кредит именно на готовый объект. Сделку по регистрации жилья на вторичном рынке можно зарегистрировать сразу же, как и оформление самой недвижимости через ипотеку. Объект уже готов и нет рисков, что стройка будет длиться много лет, заемщик не получит свое жилье, а банк потеряет предоставленные по кредиту средства.

Но, несмотря на большое количество плюсов, существует и ряд требований, которые предъявляют банки на закладываемое в ипотеку вторичное жилье.

Расположение недвижимости

Рассматривая какое жилье является ликвидным и реализуемым в дальнейшем в короткие сроки, банк уделяет большое внимание месту расположения объекта.

• Дом, в котором располагается квартира, не может быть обветшалым или предназначенным под снос;
• С осторожностью банком будут рассматриваться объекты, которые входят в план реконструкции зданий с переселением жильцов;
• Вторичное жилье не может быть расположено в частном доме, в случае если это квартира – в малоэтажных (1-2 этажных) домах;
• Не основание для отказа, но более тщательную проверку будут проходить квартиры, располагающиеся на первых, последних, цокольных этажах и в подвалах;
• Неохотно оформляются банками квартиры в ипотеку, расположенные в панельных, недорогих блочных домах, «сталинках» или «хрущевках»;
• Плохо реализуются и с опасением рассматриваются банкам комнаты и квартиры в коммуналках, домах гостиничного типа или общежитиях.

Возраст кредитуемого объекта

При выборе жилья на вторичном рынке стоит большое внимание уделить возрасту и проценту износа здания.

Подробные сведения содержатся обычно в техническом паспорте объекта, который можно заказать онлайн, уплатив пошлину 150 рублей, либо в отделении БТИ при личной явке, где госпошлина составит до 1000 рублей. Срок изготовления паспорта составляет до 5-30 дней. Помимо сведений о годе постройки сооружения, в нем дается оценка несущим конструкциям и проценту изношенности объекта недвижимости.

В норме для оформления ипотеки объектов недвижимости год постройки не ранее 1970-го и процент износа не более 70%. В случае нарушения этих показателей, гражданин может быть заподозрен в приобретении жилья, предполагаемого к расселению или сносу, в выдаче кредита будет отказано.

Проверить, не предполагается ли реконструкция или снос здания можно путем направления запроса в территориальные органы власти, либо на сайте данных органов.

Конструктивные особенности объекта недвижимости

Банковские организации обычно проверяют и технические особенности, строительные материалы, с помощью которых строилось вторичное жилье, так как во многом эти моменты обуславливают долговечность приобретаемого объекта.

Что попадает под подозрение и пристальное рассмотрение банка:

• Выполнение фундамента здания из горючих материалов, например дерева, его неустойчивость или разрушение, отсутствие применения в конструкции фундамента бетона, кирпича или камня;
• Потенциально горючие перекрытия, кровля и лестницы в здании, использование при их возведении дерева и легковоспламеняющихся и портящихся утеплителей;
• Наличие установленных газовых колонок или отопление объекта с помощью выносного газового баллона.

Внутреннее наполнение квартиры

Оформляя вторичную недвижимость в ипотеку, кредитные организации проверяют пригодность жилья для проживания с точки зрения наличия необходимых коммуникаций и удобств:

• наличие горячей и холодной воды;
• установленные сантехнические приборы для санузла и кухонных нужд;
• подключенные отопительные системы – паровые или электрические, наличие радиаторов или приборов отопления в каждой комнате;
• остекленные окна и вставленные входные и межкомнатные двери некритичной степени износа;
• возможное наличие минимального объема мебели или соответствующей кухонной плиты, подключенной по установленному для жилья на вторичном рынке плану – газо- или электроснабжению.

Страхование квартиры по ипотеке на готовое жилье и жилой дом – это обязательное условие, поэтому очень важно, чтобы выбранный объект недвижимости соответствовал требованиям страховых компаний аккредитованных в банке.

Требования к новостройкам, оформляемым в ипотеку

Несмотря на низкую стоимость квартиры в новостройках и ипотека на нее может быть предприятием рискованным – всегда есть риск остановки строительства и потери недвижимости. Новые квартиры не страхуются пока они не оформлены в собственность и не получено свидетельство о собственности. Это с одной стороны экономит вам определенную сумму, но с другой стороны есть определенный риск, что застройщик построит дом с конструктивными дефектами.

Выдавая кредит на возводимое жилье, банк проверяет не только качество и месторасположение жилья, но и надежность застройщика, поэтому проблемы крайне маловероятны.

Специальные предложения и акции с заниженной процентной ставкой многих кредитных организаций действительны только для аккредитованных банком строительных организаций, поэтому заемщику изначально требуется проверить благонадежность компании, у которой он собирается приобрести жилье через ипотеку.

Что должен проверить банк при приобретении недвижимости на первичном рынке:

• конструкцию здания, прочность залегания и качество фундамента, отсутствие легко воспламеняющихся материалов при установке перекрытий или утеплении;
• соблюдение требований по установке коммуникаций, отопительных систем, комплекс водоснабжения здания;
• соответствие проектной дома проектной декларации;
• права застройщика на землю;
• права застройщика или подрядчика на ведение работ.

Оформление в ипотеку частного дома с земельным участком

Довольно часто люди хотят жить не в самом городе, а в коттеджных поселках в частном доме. Какие тонкости и требования существуют в таких сделках?

Банк проверяет сведения на каждый кредитуемый дом:

• Приоритетными считаются постройки из кирпича или камня с залитым и прочным фундаментом;
• Дом не должен входить в программу по реконструкции или сносу обветшалого недвижимого фонда;
• Износ постройки по заказанному в БТИ или через портал государственных услуг техническому паспорту должен составлять не более 50-60%;
• Предпочтение отдается домам в пределах садовых товариществ или оформленных коттеджных поселках, а не отдельно стоящим строениям;
• Рассматривается количество и качество подъездных путей к дому и поселению, в котором он находится;
• Жилье по ипотеке кредитуется при наличии необходимых коммуникаций – свет, вода, отопление – если не центрального характера, то автономного, дом с печным отоплением и туалетом во дворе кредитован не будет;
• Долю на дом, если заемщик не является держателем других долей, приобрести невозможно.

Отдельные требования банков по оформлению ипотеки существуют и для земельных участков, на которых находится приобретаемый дом:

• По участку земли, на котором располагается недвижимый объект, должно быть проведено межевание, с точно обозначенными границами;
• Земля должна быть приписана к населенному пункту и иметь статус (преимущественно) – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства.

В связи с тем, что при кредитовании отдельных домов с земельными участками банки проводят более серьезную проверку, не рекомендуется отдавать аванс продавцу до окончательного одобрения сделки. Внимательно прочитайте наши пост “Как купить в ипотеку дом“. Это поможет сделать правильный выбор ипотечного продукта и объекта недвижимости по ипотеке.

Как проверить продавца и обезопасить сделку и юридические тонкости

Заемщик может «подстраховать» себя еще до обращения в банк, проверив соответствие квартиры под ипотеку условиям кредитования:

• Сделав независимую оценку приобретаемого объекта недвижимости. Оценщик, аккредитованный в банке, в срок не более 3-5 дней составит подробный отчет, изучив конструктивные особенности и внутреннюю заполненность приобретаемого объекта. Если стоимость, указанная им, будет значительно ниже, чем установлена продавцом, банк не одобрит кредит. Достаточно часто стоимость занижают те, кому недвижимость принадлежит менее трех лет (с 2016 года – пяти лет), делается это для снижения налоговой ставки на полученные доходы. Покупатель может согласиться на искусственное снижение цены в договоре, однако, ему это может быть не очень выгодно из-за снижения суммы возможного налогового вычета.

Аналогичная ситуация с завышением стоимости, если вы хотите купить квартиру без первого взноса, то читайте как это правильно сделать у нас в специальном посте, чтобы не получить отказ от банка.

• Кредитные организации не предоставляют ипотеку на жилье, которое уже заложено, «ипотека на ипотеку» разрешается в исключительных случаях. Гражданину должен попросить у продавца оригиналы документов на приобретаемую недвижимость – предыдущий договор купли-продажи, дарения или решение о принятии наследства. Если недвижимость находится в собственности продавца менее трех лет – сделка может быть небезопасной.
• Покупатель должен в обязательном порядке заказать выписку из реестра государственных прав, чтобы подтвердить права владения недвижимостью и ее возможное обременение.
• По первоначальному техническому паспорту объекта необходимо проверить приобретаемое жилье на наличие незаконных перепланировок. Банк может одобрить кредит на перестроенное жилье только в том случае, если покупатель предоставит нотариально заверенное согласие на то, что он узаконит перепланировку после регистрации сделки.
• Приобретая вторичное жилье в ипотеку, покупатель должен запросить у продавца справку из домоуправления об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии постоянно зарегистрированных в жилище лиц.

Если вам требуется профессиональная юридическая поддержка в проведении сделки и оценки потенциального объекта недвижимости, то рекомендуем записаться на бесплатную онлайн-консультацию у нашего юриста в специальной форме на сайте.

Особенности оформления военной ипотеки

Военнослужащие – участники ипотечной накопительной системы, также могут приобрести жилье с помощью кредитных средств, предоставленных банками. Объектами недвижимости, которые они имеют право оформить, могут быть как готовые квартиры и дома с земельными участками, так и строящееся жилье. Хотя у ряда банков и существуют какие-то свои требования, но в целом, общий список правил не отличается серьезно:

• Квартира может находиться в строящемся или готовом многоэтажном доме;
• Кредитуемым объектом может быть квартира, дом с земельным участком, коммунальная квартира, приобретаемая целиком, без разбивки на доли и комнаты;
• Минимальное наличие или отсутствие легко воспламеняемых перекрытий и утеплителей;
• Допустимая степень износа дома и давность постройки.

Размер первоначального взноса по военной ипотеке может составлять от 15% от стоимости кредитуемого объекта. Существенные требования банки предъявляют к заемщиков, выдавая кредит лицам от 21 года и до 45 лет (в некоторых банках). Также ряд кредитных организаций разрешает использовать сертификат только на определенную категорию жилья, например, на уже построенное, во избежание возможных рисков.

Ряд банков кредитует по военной ипотеке только готовое жилье и выставляют к новостройкам повышенные требования по степени готовности. Нюансы военной ипотеки вы можете узнать из нашего прошлого постав «Военная ипотека условия».

В комментариях просьба написать ваши вопросы. Также вам должно быть интересно узнать про то, как происходит регистрация ипотеки в Россреестре.
Просьба оценить пост и нажать кнопки любимых соцсетей.