Покупка квартиры в не достроенном доме по договору долевого участия – весьма рискованное мероприятие. Покупатели, так и не получившие квартиры из-за проблем застройщиков есть в каждом регионе страны. Чтобы избежать таких моментов, был принят закон о счетах эскроу. Такая практика помогает обычному покупателю вернуть деньги в случае банкротства застройщика. На сегодняшний день в думе ведутся разговоры о принятии нового законопроекта, по которому планируется начислять проценты по эскроу счетам. В сегодняшнем посте разберем перспективы и выгоды закона.
Эскроу счета в долевом строительстве
Содержание
Чтобы понять, возможно ли в принципе начисление процентов по счетам эскроу, сначала вкратце рассмотрим механизм их применения.
Необходимость контроля взаимоотношений между покупателями возводимых объектов и застройщиками со стороны третьей стороны возникла из-за всевозрастающего числа замороженных строек. У многих дольщиков ситуация сильно усугублялась ипотекой. Как правило, такие заемщики не имели собственного жилья и вкладывали в строительство все имеющиеся средства. Государство пыталось решить проблему путем передачи недостроенных объектов другим застройщикам, финансовой поддержкой работ. Но такие меры не могли помочь избежать повторения подобных ситуаций в будущем. Здесь подробнее о законодательной базе в этой сфере.
Для глобального решения проблемы 1 июля текущего года был принят закон о счетах эскроу. Суть его действия достаточно проста:
- Покупатель вносит оплату за возводимую квартиру не напрямую застройщику, а на специальный счет, открытый на его имя в одном из крупных банков. Касается это также денег, полученных в ипотеку.
- Застройщик берет средства на строительство не из сумм, уплаченных участниками, а в кредит у банка.
- До введения дома в эксплуатацию деньги покупателя хранятся на эскроу счете. Банк перечисляет эти средства только после завершения строительства.
Такая схема взаимодействия позволяет покупателю в случае банкротства строителя вернуть вложенные деньги. Банк, в котором открыт счет эскроу, выступает гарантом надежности.
Важно! Специальный счет открывается на имя покупателя несмотря на то, что средства на нем принадлежат застройщику. Согласно действующему законодательству, сумма в пределах 10 000 000 рублей застрахована. Если банк по каким-либо причинам лишится лицензии, покупателю будет возмещены деньги за счет агентства страхования вкладов. Ранее мы писали об эскроу счетах. Подробности здесь.
Такая схема взаимодействия между застройщиком и клиентом позволяет убрать с рынка недобросовестные компании. Для того чтобы получить кредитные средства на возведение дома, строительная организация должна вложить в проект не менее 15% от его стоимости. При таком способе финансирования застройщик заинтересован качественно и в срок выполнить все свои обязательства перед покупателями.
Можно ли сегодня заработать на вложенных деньгах
На сегодняшний день средства, отправленные на счет эскроу, замораживаются до окончания строительства. Заработать на них нельзя, начисление процентов не предусмотрено. Средства находятся в банке до завершения строительства и передачи квартиры покупателю.
Эскроу счет открывается на физическое лицо. Если владелец решит перепродать возводимую квартиру, спецсчет будет переоформлен на нового покупателя. При расторжении договора с застройщиком покупатель получает деньги обратно.
Разработчики нового законопроекта планируют добавить к счетам опцию начисления процентов по среднерыночной ставке, которые будут аккумулироваться на отдельном счете. Далее подробнее рассмотрим перспективы и последствия принятия акта.
Будут ли начисляться проценты
На первый взгляд инициатива выглядит очень привлекательно. Покупателям новостроек, тем более ипотечным заемщикам, дополнительная сумма по окончании строительства будет не лишней. Но начисление процентов на эскроу счета повлечет за собой целый ряд трудностей.
Законопроект
Команда депутатов из ЛДПР в конце ноября текущего года вынесла проект нового закона на рассмотрение. В случае успешного прохождения по всем инстанциям, планируется внести дополнения в гражданский кодекс. Если закон будет принят, банки, ведущие счета эскроу, должны будут в обязательном порядке начислять проценты на находящиеся там средства покупателей. Накопленную сумму можно будет потратить по своему усмотрению. По мнению авторов проекта, процентов по эскроу счетам должно хватить на ремонт или покупку новой мебели.
Авторы проекта надеяться на успех, потому что принятие документа не потребует дополнительного финансирования со стороны бюджета.
Ознакомиться с документом и сопроводительной запиской можно здесь.
Как планируется начислять проценты
Согласно тексту закона, переданного на рассмотрение, планируется ввести следующие параметры выплат:
- Начислять проценты банки обязаны ежемесячно.
- Ставка по эскроу счету устанавливается на уровне среднерыночной. Если бы законопроект был принят прямо сейчас, выплаты составили около 5% годовых.
- Для начисления процентов открывается дополнительный счет.
Таким образом, если срок строительства 2 года, стоимость квартиры – 3 000 000, ставка по счету эскроу 5, то после получения квартиры покупатель также получит 300 000 рублей начисленных процентов. Соответственно, чем дольше срок возведения и чем дороже квартира, тем больший доход получат покупатели.
Кому выгодно
Если детально не вникать в тему, то может показаться, что выплата процентов по эскроу счетам выгодна в первую очередь дольщикам. Многие покупают квартиры в ипотеку, дополнительный доход в такой ситуации не будет лишним.
Однако при использовании счетов эскроу строительство ведется за счет кредитных средств. Компании получают деньги от банка под небольшую ставку. Если законодательство обяжет кредитные организации выплачивать проценты на счета эскроу, банки будут вынуждены поднять стоимость финансирования для застройщиков. В этом случае для многих компаний новые проекты станут невыгодными. Это приведет к удорожанию стоимости строительства и снижению предложения. Отразится закон также на стоимости квадратного метра – квартиры в новостройках подорожают.
На сегодняшний день от схемы с эсроу счетами выигрывают все – банки получают огромную прибыль, застройщики могут вести строительство без перебоев, дольщики защищены от потери денег. Если кредитная организация будет вынуждена начислять проценты, деньги покупателей будут инвестироваться, что также ведет к риску их потери.
Получается, что новый закон принесет выгоду только очень крупным застройщикам, которые могут позволить себе вести строительство за счет собственных средств, не прибегая к помощи банка.
Мнение экспертов
После опубликования новости о том, что закон о начислении процентов по счетам эскроу вынесен на рассмотрение, многие эксперты поспешили высказать свое мнение. Представители банков, риэлтерских агентств, компаний застройщиков сходятся во мнении, что у нового нормативного акта мало шансов на успех.
По мнению аналитиков агентства ИНКОМ-недвижимость, законодателям следует обратить внимание на помощь застройщикам, а не покупателям. Дольщик в любом случае получает квартиру, вне зависимости от того, каким способом внесена оплата. Эскроу счет позволяет лишь избежать дополнительных рисков, связанных с не завершением строительства в срок.
Застройщики же лишились возможности работать по привычной схеме и вынуждены обращаться за кредитами.
Сроки принятия законопроекта
На сегодняшний день проект о начислении процентов на счета эскроу вынесен на обсуждение в думу. Далее предстоит предварительное рассмотрение, дата которого пока не объявлена. После потребуется обсуждение закона в думе, может потребоваться несколько слушаний. После принятия документ передается на рассмотрение в Совет Федерации и только после этого подписывается президентом и вступает в силу. Следить за движением документа можно на сайте Госдумы.
Как долго будет приниматься решение по закону о начислении процентов на счета эскроу, пока точно сказать невозможно. Последние новости и изменения вы сможете узнать на нашем портале.
На все возникшие вопросы с радостью ответит дежурный юрист портала. Не забывайте про лайк и репост.
Не согласен насчет банков! Они сейчас получают прибыль с эскроу счетов и не компенсируют кредиты застройщикам!!! Так что дальнейшие рассуждения беспочвенны!
Здравствуйте. Каким образом банк получает прибыль и каким образом не компенсируются кредиты? Инвестируют ли банки деньги, положенные на эскро-счет куда-либо без уведомления депонента?
Здравствуйте. По закону деньги на эскроу-счете принадлежат депоненту. То есть тому, кто их внес в банк. Сторона, которая в дальнейшем должна получить эти деньги, после того как выполнит все условия подписанного договора, – бенефициар. Третья сторона – банк, который выступает посредником и замораживает внесенную депонентом сумму, называется эскроу-агент. Без вашего разрешения эти деньги не могут быть использованы банком.
пусть не 5 процентов но хотя бы половину от среднего процента оставляли дольщикам
пусть хотя бы половину от среднего процента оставляли дольщикам
Если деньги в банке, значит банк ими пользуется, они не лежат мертвым грузом В ЯЧЕЙКЕ это же очевидно. Банк использует наши деньги, пользуется ими, дает кредит застройщику не бесплатно. Если следовать логике, должен давать кредит бесплатно, на ту сумму ,что лежит на счете экскроу, но он хочет извлечь две выгоды, удерживать на время строительства деньги ДОЛЬЩИКОВ и давать кредит застройщику. А если в итоге дом не построят? За 2 года строительства положив на процентный счет те же 3 мл, я б получила проценты С ВКЛАДА. А, что в итоге я получу, только назад свои деньги? И во что они превратятся за 2 года? Дольщик по вкладам тоже должен быть застрахован и индексирован по своему вкладу, процентная привязка должна быть зафиксирована к темпу инфляции и с них никаких налогов в казну выплачиваться не должно. Здесь не идет речи о прибыли, лишь индексация по вкладу связанная с ростом цен, то есть к инфляции. Заработав 3 мл, я уже выплатила государству налог на прибыль, какие еще могут быть налоги ? На инфляцию?
Полностью согласна с предыдущим комментарием.Обязательно должны начисляться проценты на счет ЭКСКРОУ!
Действующий порядок эскроу-счетов дискриминирует покупателей жилья и позволяет банкам извлекать выгоду за счёт беспроцентного пользования их деньгами.