В России ипотека без банка встречается относительно редко. Но профессиональные риелторы и юристы последнее время сталкиваются с таким явлением. Такая форма отношений востребована теми, кто хочет купить жилье в рассрочку от предыдущего владельца или при оформлении займов под залог недвижимости. Но перед тем как проводить сделку, важно изучить, какие особенности имеет ипотека без участия банка и как ее правильно оформить.
Можно ли взять ипотеку без банка
Содержание
Ипотека – это залог недвижимого имущества. А ипотечный кредит – это ссуда под залог такой собственности уже имеющейся или приобретаемой. В России эти два понятия слились в сознании большинства людей и часто для них получить ипотеку значит взять кредит в банке с залогом приобретаемой недвижимости.
Но закон не требует обязательного участия банка в ипотечных сделках. Стороной сделки может быть другое юридическое и даже не юридическое, а физическое лицо. Это значит, что можно взять ипотеку у частного лица. Но с ним нужно сначала договориться.
Чаще всего купить квартиру в ипотеку без банка решают клиенты, у которых не хватает для покупки нужно недвижимости небольшой суммы или те, кто получает отказы в банковском кредите.
Основные отличия от обычной ипотеки через банк
Ипотека от частного лица или организации мало чем будет отличаться от аналогичной сделки с банком. На квартиру или другую залоговую недвижимость будет наложено обременение до момента возврата долга. Сделка также будет подлежать обязательной регистрации в Росреестре. Но отличия от банковской ипотеки все же не избежать. Для наглядности сравним 2 формата сделок в следующей таблице.
| Параметр | Ипотека с банком | Ипотека без банка |
| Залогодержатель | Банк | Физическое или юридическое лицо |
| Регистрация в Росреестре | Обязательна | |
| Возможность совершать сделки до выплаты кредита | Нет | |
| Сроки кредитования | До 20-30 лет в зависимости от программы и банка | По согласованию сторон, но редко превышают 1-3 года |
| Суммы | До 30-100 млн рублей и более | Нет ограничений, все зависит от залога и отношений между кредитором и заемщиком |
| Проценты | От 1-2% в зависимости от банка и программы | Может быть беспроцентной. При наличии процентов ставка и порядок их уплаты согласовывают отдельно |
| Страхование | Страхование предмета залога – в силу закона, страховка жизни, здоровья, на случай потери работы, титула и т. д. – по желанию | Обязательной страховки нет, по желанию ее можно оформить самостоятельно от нужных рисков, обратившись в страховые компании |
Где можно взять и оформить
Законодательство не ограничивает, где можно взять ипотеку без банка. По договору залогодержателем и кредитором может выступать любое юридическое или физическое лицо. Главное, для оформления договора – согласие обеих сторон.
Чаще всего кредитором по ипотеке без банка выступают:
- продавец недвижимости, например, согласный продать ее в рассрочку;
- родственники покупателя, предоставившие ему финансовую поддержку на покупку недвижимости;
- третьи лица, предоставившие человеку деньги в долг на покупку недвижимости или другие цели.
Оформить ипотеку без банка стороны могут самостоятельно. Договора заключаются в простой письменной форме. Но сделку потребуется зарегистрировать в Росреестре. Для получения дополнительных гарантий допускается также обращение нотариусу. Он может взять на себя подготовку документов, а также подтвердить, что подписи сделаны действительно сторонами, а не посторонними людьми.
Найти продавцов, согласных на ипотеку без банка, возможно. Закон защищает эту категорию людей. Для поиска можно воспользоваться сайтами объявлений, газетами и другими аналогичными ресурсами.
Как правильно оформить
Покупка квартиры в ипотеку без банка начинается с поиска подходящей недвижимости и переговоров с продавцом. Он может отказаться от предложения продать имущество в рассрочку (ипотеку). В этом случае придется также поискать человека, согласного дать деньги в долг под залог недвижимости.
Сама процедура оформления практически будет мало чем отличаться от аналогичных сделок, в которых участвует банк:
- Стороны согласовывают условия сделки. Они вправе определить график выплат, размер первого взноса, решить будет ли рассрочка или займ беспроцентным, или по нему будет нужно заплатить их. При необходимости стороны также могут согласовать ставку.
- Покупатель и продавец составляют договор купли-продажи недвижимости. Если рассрочку предоставляет продавец, в него вносится информация о том, что оплата будет происходить по частям, а исполнение обязательств обеспечено ипотекой. Если деньги на покупку предоставляет третье лицо, с ним заключают договор займа. А также согласовываются условия по залогу. Чаще всего залогодателем становится покупатель недвижимости, а залогодержателем – продавец или другой кредитор.
- Стороны передают документы на регистрацию в Росреестр. В заявлении нужно указать, что на объект будет наложено обременение. Подать документы можно в бумажном виде через МФЦ или отделения регистрационного органа, а также отправить в электронном формате.
- Стороны получают документы из Росреестра. Дата выдачи чаще всего назначается в день подачи заявления. При электронном обмене документами выписки также придут по email.
После завершения всех действий сторонам остается только осуществлять расчеты. После выплаты долга для снятия обременения необходимо вновь подать заявление в Росреестр.
Пример договора купли-продажи с ипотекой без банка
Конечно, можно обратиться с вопросом о том, можно ли взять ипотеку без банка к юристу. Он поможет подготовить необходимые документы. Но можно подготовить договор и самостоятельно. В нем должна присутствовать следующая информация:
- реквизиты участников сделки;
- информация об объекте и его стоимости;
- условия оплаты квартиры;
- информация о возникновении залога в пользу одной из сторон;
- сведения о штрафах в случае просрочки платежа;
- другие условия.
Какие основные риски такой сделки
Основные риски для участников сделки будут такими же, как при любой купле-продаже недвижимости. Покупателю необходимо заранее убедиться, что все права на квартиру или другой объект находятся у продавца, по возможности оценить его вменяемость и т. д.
В то же время ипотека без банка несет дополнительные риски для сторон. Продавец рискует столкнуться с ситуацией, когда покупатель перестает платить. В этом случае он будет вынужден после досудебной претензии обратиться в суд. После рассмотрения иска покупателя обяжут выплатить долг досрочно в полном объеме или объект недвижимости будет изъят. Для большинства продавцов это потеря времени, а также далеко не все хотят лишний раз связываться с судами.
Риск возникновения неплатежей часто связан не с намерениями заемщика (покупателя), а с внешними факторами. Страхование при таких сделках не оформляется и, если покупатель потеряет доходы, ему может стать нечем платить очередные взносы. По этой причине договора ипотеки без банка редко заключают на срок более 3 лет.
Для покупателя также есть определенные риски в ипотеке без банка. После выплаты долга залогодержатель (продавец) может отказаться снимать обременение с недвижимости или попытаться уклонится от выполнения этой обязанности. Конечно, после обращения в суд и подтверждения покупателем выполнения всех обязательств, обременение будет снято. Но на получение судебного акта придется потратить немало времени, а иногда и средств.
Стоит ли вообще заниматься такой ипотекой
Каждая ситуация имеет собственные особенности, перед тем как оформить ипотеку без банка, все стороны сделки должны оценить риски, плюсы и минусы ее. Чаще всего для продавца она оказывается неинтересной. Но иногда такой способ оказывается единственным вариантом продать невостребованную на рынке недвижимость в разумные сроки.
Для покупателя ипотека от продавца может быть выгодна в ситуации, когда нет возможности получить ее в банке. Например, эта услуга востребована среди тех, кто в прошлом допускал просрочки по кредитам и имеет низкий кредитный рейтинг или работает неофициально. Услугу также ценят те, кто не хочет переплачивать банку проценты и имеет большую часть средств на покупку в наличии. Но в любом случае нужно понимать, что у таких сделок есть дополнительные риски. Их нужно оценивать заранее.
Плюсы и минусы ипотеки без банка
Для продавца недвижимости ипотека без банка дает возможность продать объект быстрее по текущей цене. При этом он даже может получить дополнительную выгоду, если рассрочка будет не беспроцентной. Но деньги в этом случае будут получены не сразу и продавцу придется 2-3 года нести определенные риски.
Вывод
Ипотека без банка в России возможна. Чаще всего она используется при продаже недвижимости в рассрочку. Но такие сделки несут для участников дополнительные риски и, чтобы свести их к минимуму, нужно все правильно оформить.
Просьба ответить на небольшой опрос и написать ваши аргументы в комментариях.
Будем благодарны за лайки репост. Ждем ваши вопросы. Запись на бесплатную консультацию к юристу по ипотеке через онлайн-консультанта.
Подробнее о том, как реально накопить на квартиру без ипотеки, читайте далее.
Лично мое мнение – ипотека с банком не самый хороший вариант, а уж без него и вовсе рискованное дело. Лучше накопить, а не залазить в долги.
Благодарим за ваше мнение. Это идеальный вариант, но доступен он только для очень дисциплинированных людей.