Как оформить брачный договор на квартиру, купленную в браке, и нужен ли он при покупке жилья

По закону все имущество супругов является совместным. Например, в общей квартире не выделяются доли, а при разводе она делится по усмотрению суда. Один из способов изменить ситуацию – брачный договор на квартиру, купленную в браке. Сегодня все больше пар заключают такие контракты. Разберемся, какое у него значение и как его правильно оформить.

Значение брачного контракта

брачный контракт

Брачный договор меняет законный режим на договорный. В силу СК по умолчанию все имущество принадлежит супругам совместно без выделения долей каждого – то есть муж и жена выступают как бы одним субъектом права. Они принимают решения в отношении купленных вещей совещаясь, а соблюдение преимущественного права, как при долевой собственности, не требуется.

Однако статья 40 СК предоставляет право заключить брачный контракт и изменить им режим «по умолчанию» на любой удобный режим. Например, в договоре можно предусмотреть:

  • в каких долях супругам распределяется уже приобретенное имущество;
  • каким образом будет оформлена будущая собственность – вся, только конкретная или отдельные виды (например, квартиры или автомобили);
  • распределить заранее доходы и доходы – кто и что оплачивает.

Закон предоставляет большую свободу в выборе удобного правового режима. После заключения договора режим, установленный СК автоматически, уже не будет применяться к данной семейной паре.

Какое имущество можно разделить

Брачный контракт можно заключить на любые вещи или имущественные права – в том числе на купленную недвижимость.

В перечень входит:

  • квартира, купленная одним из супругов до брака в ипотеку, если кредит погашается после официальной регистрации;
  • квартира, купленная в законном браке, если дата регистрации в ЕГРН позднее даты свадьбы.

Внимание! Ч. 1 ст. 42 СК допускает разделение личной квартиры одного из супругов на двоих, независимо от даты приобретения (в браке или до брака). Жилье, купленное одним из супругов до брака полностью за свои деньги, также можно поделить.

Нужен ли брачный договор при покупке квартиры, каждая пара решает самостоятельно. Заключение контракта не означает недоверие или скорый развод, однако может существенно облегчить жизнь в случае будущего расторжения брака, особенно если семья имеет кредиты, несколько детей или дорогостоящее имущество. Положения договора будут учтены и при наследовании после смерти одного из супругов.

Когда лучше составить договор

Статья 41 СК позволяет оформлять контракт в любое время – до или после заключения брака. Если пара оформила договор до свадьбы, то вступит в силу он только в день регистрации в ЗАГСе.

Внимание! После расторжения союза брачный договор заключить нельзя – только соглашение о разделе совместно нажитого имущества.

Таким образом, пара может составить брачный договор на купленную квартиру в любое время:

  • заранее перед свадьбой, определив в тексте, что он распространяется на любую купленную в браке недвижимость;
  • непосредственно перед покупкой, указав как просто «недвижимость», так и конкретную квартиру;
  • составить специально брачный договор для ДДУ, ипотеки или под материнский капитал;
  • оформить контракт после покупки – сразу или через много лет, как посчитает нужным. В этом случае возникшие доли супругов нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, внеся изменения в запись о купленной квартире.

Юридическая брачного договора сила от момента его составления не зависит. Однако если контракт составляется для целей ДДУ, жилищного кредита или под господдержку, его лучше заключить перед покупкой квартиры.

Как оформить брачный договор

Есть только один способ, как оформить брачный договор – в письменной форме через нотариуса. Обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено ст. 41 СК РФ, без него документ не вступит в законную силу.

Внимание! Кроме нотариального заверения сам брачный договор не требует дополнительной регистрации в каком-либо ведомстве – ЗАГСе, местной администрации или Росреестре. Но возникшие на его основе права на недвижимость нужно регистрировать в ЕГРН.

Список документов

Чтобы составить брачный договор на квартиру, купленную в браке, понадобятся следующие документы:

  • паспорта супругов;
  • свидетельство о браке (штампов в паспорте не хватит);
  • документы на квартиру – договор купли-продажи, ДДУ, выписка из ЕГРН, техпаспорт;
  • если будет использован материнский капитал – сертификат и нотариальное обязательство о выделении долей (если составлялось);
  • при оформлении ипотечной квартиры – все соглашения с банком вместе с графиками платежей.

Нотариус может попросить дополнительные документы и справки в зависимости от ситуации.

Образец договора

Содержание брачного договора на квартиру, купленную в браке, или на любое другое имущество зависит от сложившейся ситуации.

В любом случае указываются:

  • Ф.И.О. супругов, паспортные данные и адреса;
  • номер и дата актовой записи о бракосочетании;
  • перечень конкретных предметов, недвижимости и имущества или видов вещей, на которые распространяется договор;
  • перечень имущественных прав или их видов;
  • указание, кто из супругов какое имущество приобретает, размеры долей;
  • судьба доходов и расходов, если необходимо;
  • любые другие имущественные указания, вплоть до деления ювелирных украшений;
  • правила изменения и расторжения договора.

Внимание! Образец брачного договора можно скачать здесь.

Внешне договор выглядит так – на специальном бланке.

Нотариальное удостоверение

Обязательное нотариальное оформление брачного договора на купленную в браке квартиру происходит в несколько этапов:

  1. Супруги приходят на предварительную консультацию. Желательно записаться по телефону заранее.
  2. На приеме нотариус выявляет желания супругов и рассказывает, какие документы нужно принести. Разъясняются также последствия контракта и действующие нормы права. Назначается дата сделки.
  3. До назначенной даты супруги собирают документы, а сотрудники нотариальной конторы готовят проект брачного договора. Можно принести и свой текст, но не все нотариусы готовы удостоверять «чужие» документы.
  4. В назначенное время муж и жена проверяют текст договора, им еще раз разъясняются права и последствия. Он подписывается сторонами, удостоверяется подписью и печатью нотариуса и с этого момента приобретает полную юридическую силу.

Хотя тариф за удостоверение составляет всего 500 рублей, нотариус попросит более крупную сумму за разработку текста. Придется приготовить несколько тысяч рублей.

Регистрация в ЕГРН

Сам БД регистрировать в Росреестре не нужно. Регистрации подлежат только права, которые возникли или уже были зарегистрированы, но изменились, например:

  • была совместная собственность на купленную квартиру, а стала долевая;
  • был один собственник, а стало несколько;
  • одновременно распределили доли детям по маткапиталу.

Регистрация права стоит 2 000 рублей и осуществляется либо через нотариуса, который удостоверял контракт, либо через МФЦ. Нотариус сделает все в электронном виде, а при обращении в МФЦ понадобится сам контракт, паспорта супругов, свидетельство о браке и выписка из ЕГРН на квартиру. Заявление заполнит принимающий сотрудник. Запись Росреестр меняет в течение 3-14 дней. По итогам выдается обновленная выписка.

Особенности оформления

Нюансы заключения БД зависят от фактически сложившейся ситуации. Принцип оформления всегда одинаковый – только письменно и только через нотариуса. Нюансы каждой ситуации рассмотрим ниже.

При ипотеке

В этом случае брачный контракт должен содержать:

  • информацию о разделе кредитных платежей;
  • на кого ложится обязанность по внесению первого взноса;
  • кто несет расходы по оформлению и продлению страховки, и какой именно – конструктива, жизни, титула или комплексной;
  • порядок раздела при разводе.

Если на момент получения кредитных денег уже имеется брачный контракт с общей формулировкой, рекомендуется внести в него изменения по поводу ипотечной квартиры. Это поможет разрешить ситуацию быстро при возможном разводе. Дела о разделе ипотечного имущества – одни из наиболее сложных в судебной практике, поскольку в них принимает участие банк.

Внимание! Если брачный договор уже заключен, то при оформлении ипотеки нужно сообщить банку о его наличии и предоставить в дело нотариально заверенную копию.

При использовании материнского капитала

Брачный договор – один из способов распределить доли супругов в купленной квартире с использованием средств господдержки. Вместо него муж и жена могут заключить соглашение о разделе совместного имущества или сразу оформить квартиру в долевую собственность. После определения своих долей нужно будет выделить доли детям.

Внимание! Заключение БД при использовании материнского капитала необязательно, если супруги используют альтернативный способ выделения долей детям.

При заключении ДДУ

Серьезная категория споров – сочетание брачного договора и ДДУ на купленную квартиру в браке. Ситуации могут быть разные:

  • ДДУ заключен в браке и полностью оплачен до заключения БД;
  • ДДУ заключен и оплачен до брака одним из супругов;
  • сначала заключили брачный договор, потом ДДУ.

Во всех случаях большое значение имеют формулировки в брачном контракте, а также факт внесения полной оплаты, особенно если к ДДУ добавляется ипотека.

Сегодня относительно брачного договора и ДДУ сложилась такая судебная практика:

  • При заключении и полной оплате ДДУ до брака, второй супруг не будет иметь долю в жилище.
  • Если один супруг заключил ДДУ до брака, но оплачивали в браке, то второй супруг имеет право на долю, пропорциональную 1/2 средств, уплаченных в браке.

Внимание! Универсальные рекомендации здесь дать сложно, поскольку вариантов ситуаций может быть множество. За советом и разрешением вашего вопроса обратитесь за консультацией к дежурному юристу портала.

Как оспорить брачный договор

Отменить действие БД можно несколькими путями:

  • через расторжение;
  • через оспаривание.

При прекращении брачного контракта супруги возвращаются в законный режим общей совместной собственности.

Расторжение возможно по соглашению сторон, оформленному в нотариальной форме, или по судебному решению. Отказаться от брачного договора на квартиру, купленную в браке, в одностороннем порядке нельзя. Только суд или нотариус.

Суд может расторгнуть действующий БД по просьбе мужа или жены, если другой супруг серьезно нарушает свои обязанности – например, систематически не исполняет обязательства по несению расходов.

Оспорить брачный договор на квартиру можно только через суд по основаниям, характерным для других сделок с недвижимостью. Удобную таблицу оснований оспаривания мы публиковали в статье про признание недействительной сделки купли-продажи. В случае с брачным контрактом добавляется еще одно – супруг может требовать признать оспариваемый БД недействительным, если соглашение ставит его в крайне неблагоприятное положение. Например, фактически лишает всех доходов.

Внимание! Разобраться в юридических тонкостях и понять, что в вашем случае нужно делать – расторгать или оспаривать БД на купленную в браке квартиру, поможет юрист нашего портала на консультации. Написать специалисту можно в правом нижнем углу экрана. Вопросы также принимаются по любому вопросу статьи. Помните, законодательство постоянно меняется, а в материале собраны только общие правовые сведения.

Все больше пар предпочитает заключение брачного договора на квартиру, купленную в браке, стандартному режиму общей совместной собственности. Такой подход помогает урегулировать разногласия при возможном разводе и обезопасить себя от необоснованных притязаний другой стороны.

Статья была полезной? Будем благодарны за лайк и репост материала.

Вам может быть интересно: для чего нужен брачный договор при ипотеке в Сбербанке в 2019 году.

Ссылка на основную публикацию