Как купить квартиру на торгах у города, государства или банка с аукциона в 2020 году

С одной стороны, приобретение залоговой квартиры с аукциона – шанс неплохо сэкономить. С другой, такая сделка сопровождается значительными рисками. Сегодня разберемся, как купить квартиру на торгах и стоит ли это делать.

Стоит ли покупать квартиру на торгах

дом

Покупка квартиры через аукцион сопровождается рядом серьезных рисков, которые могут перекрыть все преимущества в цене. Нужно учитывать, что чаще всего стартовая цена на 10-30% ниже рыночной обусловлена определенными проблемами в юридической «чистоте» такой недвижимости. Чтобы избежать проблем, потенциальному покупателю необходимо взвесить возможную выгоду от сделки с возможными рисками.

Приобретение квартиры на аукционе сопровождается рядом рисков:

  • Наличие прописанных в квартире лиц. Таких граждан можно выписать после сделки, но может случиться так, что у них есть право пожизненного проживания. Тогда выселить их не получится даже через суд. Читайте подробнее о видах проживающих лиц и юридических последствиях.
  • Как правило, это инструмент реализации квартиры в залоге у банка или под арестом у ФССП. То есть на данной квартире не может быть иных обременений в виде залогов и арестов третьих лиц. Однако это не отменяет вероятности появления заинтересованных граждан (например, наследников), которые впоследствии оспорят сделку в суде как недействительную. В результате новый собственник лишится жилья.
  • Аннулировать в суде можно не только договор купли-продажи, но и саму процедуру. Это может сделать бывший собственник квартиры, у которого забрали жилье, не согласный с процедурой.

ВАЖНО! Экономия тоже может оказаться призрачной. Если участников, желающих приобрести квартиру, будет много, то в процессе аукциона окончательная цена может многократно возрасти.

Как избежать рисков

Перед тем, как купить квартиру на аукционе, нужно продумать всю схему приобретения пошагово, заранее определившись с тем, какие мероприятия помогут обезопасить сделку.

Свести риски к минимуму помогут шаги:

  • трезво оценить свои денежные возможности и отслеживать рост цены на квартиру в ходе торгов, чтобы не заплатить больше ожидаемого, иначе смысл от покупки жилья на торгах пропадет;
  • при заключении ДКП оформить страхование титула (как при ипотеке) – это убережет от потери денег при аннулировании сделки в суде;
  • внимательно читать лотовую документацию, чтобы избежать признания торгов недействительными впоследствии;

В период подготовки к торгам стоит проконсультироваться с нашим юристом онлайн. Специалист поможет оценить возможные подводные камни процедуры.

Что можно приобрести

Купить квартиру на торгах можно у самых разных продавцов. От того, кто является продавцом, будет зависеть юридическая надежность жилья. Процедура же покупки схожа во всех случаях.

Кто продает квартиры через аукцион:

  • Государство или населенный пункт в лице соответствующих департаментов или учреждений. Покупать квартиру у города или региона безопаснее всего – здесь практически нет никаких рисков аннулирования торгов или сделки. Как правило, продаются рентные квартиры или бывшее социальное жилье. На местах действуют свои учреждения, которые занимаются реализацией такого жилья. Например, в Москве квартиры приобретают у ГУП «Моссоцгарантия».
  • Управляющие банкротов с торгов по банкротству. Квартиру нужно несколько раз проверить на возможные риски, чтобы избежать потери денег.
  • Банки продают залоговые квартиры. Это жилье должников, которые не смогли справиться с ипотечными обязательствами, и банк изъял у них квартиру для реализации на торгах. Недвижимость тоже нуждается в тщательной проверке, особенно на предмет наличия несовершеннолетних прописанных.
  • Приставы реализуют арестованное жилье по долгам человека. Опасность заключается в том, что это может быть единственное жилище. Хотя с точки зрения Конституционный суд разрешил изъятие и продажу единственной квартиры, пригодной для проживания, но юридические нюансы такой процедуры еще не отточены – а значит, есть большой риск аннулирования сделки.

Где найти аукционную квартиру

Посмотреть лоты на продажу можно на общефедеральных или региональных торговых площадках:

Порядок покупки жилья

Сегодня большинство торгов проходят в электронном виде, независимо от того, кто выступает продавцом. В каждом лоте можно посмотреть не только характеристики квартиры, но и информацию по процедуре: на какой электронной площадке проводятся торги, какая начальная цена и какой шаг аукциона.

ВНИМАНИЕ! Квартиру получится купить по начальной цене, если в торгах будет только один участник. Его система и назначит победителем.

Но есть и торги по классической форме. Участники собираются в одном помещении и предлагают свои цены. Кто предложил наиболее высокую – объявляется победителем.

Независимо от формы проведения торгов, нужно внимательно читать аукционную документацию. В ней описаны нюансы проведения конкретных торгов. Загрузите пример документации для ознакомления.

Поиск предложений

Найти предложение на любом из ресурсов достаточно просто – нужно заполнить поля формы, которая предлагается пользователю, и нажать «Поиск». Система выдаст все актуальные предложения, подходящие по запросу.

Если форма на сайте отсутствует, то имеется раздел с ближайшими аукционами и квартирами, которые можно купить на этих торгах. Например, так выглядит раздел о планируемом аукционе на сайте Моссоцгарантии:

ВНИМАНИЕ! Купить квартиру на торгах можно только без фактического осмотра – он не предусмотрен. Выбирая квартиру, изучите все приложенные электронные документы, в том числе техническую документацию.

Когда подходящее предложение найдено, нужно изучить условия проведения торгов на выбранной организатором электронной площадке. Например, многие закупки проводятся на электронной торговой площадке от Сбербанка – «Сбербанк-АСТ».

Если аукцион проводится очно, то следует внимательно изучить порядок и срок подачи документов и внесения задатка.

Оформление ЭЦП

Чтобы купить жилье на электронных торгах, потребуется ЭЦП – электронная цифровая подпись. Ее задача в том, чтобы удостоверить личность участника аукциона в момент торгов. Получить ЭЦП может любой гражданин России, у которого есть паспорт и СНИЛС.

ЭЦП выпускает специальный удостоверяющий центр, например «СКБ Контур» или «Национальный удостоверяющий центр». Филиалы данных центров расположены во всех крупных городах России, поэтому найти подходящий не составит труда.

Выглядит ЭЦП как обычная флешка, на которой записаны зашифрованные данные о личности участника и специальное программное обеспечение. Электронная площадка подскажет, когда требуется вставить флешку в компьютер.

Стоимость ЭЦП составит от 5000 рублей. Срок выпуска – несколько рабочих дней, в зависимости от внутренних регламентов удостоверяющего центра.

ВНИМАНИЕ! Купить недвижимость без ЭЦП можно только на очном аукционе. Электронные торги проводятся только с помощью таких флешек – альтернативы нет.

Регистрация на площадке

После получения ЭЦП следует оформить личный кабинет на торговой площадке. Для этого предлагается заполнить форму регистрации и подождать, пока модератор портала проверит данные. Сделать это следует заранее, поскольку проверка может занять до 5 рабочих дней.

Внесение задатка

Задаток – это обязательное условие участия в торгах, купить без него недвижимость не получится. Участник аукциона переводит на счет торговой площадки заранее определенную сумму денег – как правило, от 250 тысяч рублей. Если он побеждает в торгах, сумма засчитывается в оплату цены ДКП. Если победит другой участник – то задаток возвращается полностью без каких-либо удержаний.

Внести задаток требуется строго в срок и на реквизиты, указанные в аукционной документации. Просрочка или ошибка повлекут отказ в участии.

Подача заявки на аукцион

После зачисления денег на счет в личном кабинете можно подавать заявку на участие в торгах. Для этого отыщите на площадке интересующий аукцион и нажмите «Подать заявку». За счет того, что ваши данные уже проверены модератором, процедура не займет много времени.

ВНИМАНИЕ! О допуске вашей заявки к участию система пришлет электронное письмо. Если подтверждения нет, обратитесь в техподдержку.

Электронный аукцион

Сами торги проводятся в заранее обозначенное время в форме онлайн-присутствия участников:

  • Участники авторизируются в системе и заходят в торговый зал онлайн.
  • Если участник один, то он автоматически признается победителем и получает недвижимость по начальной цене.
  • Если участников несколько, то начинаются торги. Участник предлагает свою цену – и остальным дается время (примерно полчаса) для того, чтобы предложить больше. Если время истекает, побеждает последнее предложение.

На разных площадках свой интерфейс, однако обычно он интуитивно понятен. По окончании торгов формируется протокол, который высылается на почту победителю. Это занимает несколько рабочих дней. В протоколе описано, каким образом будет заключен ДКП, а также в какой срок и на какие реквизиты нужно перечислить оплату по будущей сделке.

ВАЖНО! Если вы планируете купить недвижимость в ипотеку (так тоже можно), обязательно уточните этот момент как в банке, так и на торговой площадке. Могут возникнуть задержки и дополнительных расходы, связанные с перечислением денег.

Заключение ДКП и регистрация в Росреестре

Договор купли-продажи – это центральный документ сделки. Его разрабатывает организатор торгов по своей форме. Задача покупателя – проверить правильность внесения данных об участниках сделки, о цене и о недвижимости. К договору обычно составляется акт приема-передачи жилья, в котором указывается техническое состояние недвижимости.

Подписанный договор нужно отнести на регистрацию в МФЦ. После внесения записи в ЕГРН покупатель становится полноправным собственником. Недвижимость куплена!

Сроки и расходы

Вся процедура проведения аукциона занимает около месяца с момента опубликования извещения о торгах. За это время покупателю нужно сделать:

  • оформление ЭЦП – примерно 3 рабочих дня;
  • регистрация на площадке – 3-5 рабочих дней;
  • внесение задатка – до 2 рабочих дней.

По итогам аукциона потребуется:

  • внесение полной суммы – до 5 рабочих дней;
  • заключение ДКП – примерно 5-7 рабочих дней;
  • регистрация сделки в Росреестре через МФЦ – до 14 рабочих дней.

По стоимости нужно учитывать:

  • оформление ЭЦП – от 5 000 рублей;
  • внесение задатка – от 250 000 рублей (входит в цену договора);
  • сама цена жилья – указывается в ДКП;
  • расходы на расчеты – если требуется аккредитив или ячейка, нужно выделить еще до 7 000 рублей;
  • пошлина за регистрацию в ЕГРН – 2 000 рублей.

Как продать квартиру через аукцион

Продавать квартиры на электронных площадках, то есть самостоятельно организовывать торги, по общему правилу частные лица не могут – они могут только покупать недвижимость на таких аукционах. Однако продать квартиру в залоге все же можно – самому банку или с его согласия любому третьему лицу. Мы об этом писали ранее в публикациях о том, как продать недвижимость в ипотеке Сбербанка и ВТБ.

Продажа квартиры государству через аукцион осуществляется в форме закупки муниципалитетом или регионом квартир у населения. В этом случае организатором торгов будет орган власти, желающий купить квартиру для своих нужд. Подробнее о такой продаже читайте в статье «Как продать квартиру государству».

Купить выгодно квартиру на торгах сегодня может любой совершеннолетний гражданин России – аукционы проводятся на электронных площадках, становятся прозрачнее и понятнее. Однако нужно учитывать возможные риски аннуляции самих торгов или сделки.

В статье дана лишь общая информация о том, как купить квартиру. Законодательство постоянно меняется, а каждая ситуация уникальна и требует персонального подхода. Рекомендуем проконсультироваться по вашей проблеме с нашим дежурным юристом – специалист онлайн!

Понравилась статья? Будем благодарны за лайк и репост.

Дополнительную информацию о торгах ищите по этой ссылке.

Ссылка на основную публикацию