Я работаю с американскими квадратными футами пятнадцать лет и замечаю любопытную черту: покупатель из-за рубежа воображает процедуру громоздкой, тогда как алгоритм прост, почти механистичен.
Стереотипы рождает незнание местной терминологии: MLS, escrow, title insurance звучат как заклинания, а при ближайшем рассмотрении каждая стадия держится на привычной логике бухгалтерии и права.
Финансовый каркас
Старт даёт письмо pre-approval, то есть согласие банка профинансировать покупку. Заявитель предъявляет выписку по счёту, налоговый отчёт, credit score не ниже 700. Лаконичное слово FICO — полицейский пропуск на стройплощадку будущего дома.
Дальше вступают коэффициенты LTV (отношение займа к стоимости) и DTI (соотношение долга к доходу). Чем ниже первый и второй, тем спокойнее underwriter. Иностранцу пригодится запас ликвидности минимум на шесть ипотечных взносов вперёд.
Настоящий трамплин для инвестора — код 1031 Exchange. При продаже объекта налог откладывается, если деньги идут в новый объект равной или большей цены. Государство стимулирует циклическое обновление фонда, а владелец увеличивает капитальную подушку без изъятия оборотных средств.
Юридический вальс
После подписания оферты начинает тикать счётчик due diligence — обычно десять-пятнадцать суток. За этот период заказана инспекция, проверка титула, отчёт об ограничениях. Выявляются easement, сервитут, старый эмфитевзис (пожизненная аренда ещё со времён испанских владений).
Деньги отдыхают на эскроу-счёте. Сторону контролируют независимый escrow-офицер и title company, страхующая от скрытых обременений вплоть до забытого завещания вековой давности. При споре средства никуда не уходят, пока подписи не подлинные.
Кондоминиум подчиняется Ассоциации собственников. Перед закрытием читают CC&Rs — кодекс, описывающий допустимый цвет фасада, порядок парковки, озеленение. Штрафы за нарушение исчисляются сотнями долларов, зато квартал сохраняет опрятность.
Постпокупочный быт
Новичок часто поручает управление менеджеру с лицензией CAM. Комиссия колеблется в пределах восьмидесяти процентов арендного потока. В обмен владелец получает ежемесячный отчёт, график ремонтов, подбор арендатора по модели tenant screening.
Следующая крупная статья — капремонт. Roofing, HVAC, сантехника стоят дороже, чем в континентальной Европе. Поэтому финансисты любят фонд Reserve Study: документ прогнозирует расходы ежегодно на двадцать-тридцать лет вперёд.
Федеральный кодекс разрешает амортизировать жилой объект ровно 27,5 лет. Бумажная потеря стоимости уменьшает налогооблагаемую базу, повышая реальную доходность. Частичную амортизацию восстанавливают при продаже, однако грамотный 1031 переводит обязательство на следующий объект, заставляя налог спать, словно дракон на сокровищах.
Американский рынок прозрачнее, чем многие думают. Чёткий чек-лист, верно собранная папка документов и вовремя выбранная команда превращают океан слов и цифр в тихий канал, по которому дом приплывает к владельцу без суеты.
Комментирование закрыто