Ипотечный договор и его существенные условия + механизм оформления и расторжения

Приветствуем! Что такое договор ипотеки и как он заключается и расторгается? За 20 лет коммерческой практики договор ипотечного кредитования в России из абсолютной экзотики превратился в рутинный быт. Определились термины. Устоялись понятия, сформировалась законодательная база, накопились библиотеки типовых договоров. Ипотека стала близка миллионам.

Законодательное регулирование ипотеки

договор ипотеки

Упоминая ипотеку, юристы имеют в виду договор предоставления займа на определённом условии. Таким условием является залог недвижимости, то есть временная, длящаяся до полного возврата кредита и процентов, уступка заёмщиком прав собственности на недвижимость, предоставленную в залог. Подробнее читайте в посте «Что такое закладная при ипотеке«. Часто речь идёт о залоге той самой собственности, которая приобретается на занятые деньги. Дело не всегда обстоит именно так.

Средства на возведение отдельно стоящего дома в пригороде получить под залог городской квартиры (ипотека под залог имеющейся недвижимости). В состав залога включается не только объект как таковой, но и неразрывно связанные с ним имущественные права. Если залогом служит жилой дом, то права на участок включаются в состав заложенного имущества. Если заключается договор ипотеки жилого помещения в виде квартиры в многоэтажке, то обязательной частью залога становится соответствующая доля общедомовой территории.

Взаимоотношения банка и клиента регулирует договор об ипотеке, в котором эти и другие обстоятельства должны быть подробно прописаны. Образец можно найти на сайте банка. Сторона, предоставляющая недвижимость в качестве залога, называется залогодателем, а сторона, предоставляющая кредит под этот залог – залогодержателем. В качестве залогодержателя выступает обычно банк, а залогодателя – частное лицо. Положения заключаемого кредитного и залогового договора должны соответствовать требованиям следующих законов:

  1. Гражданский кодекс.
  2. Жилищный кодекс.
  3. Федеральный закон (ФЗ) № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».
  4. ФЗ № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
  5. ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…».
  6. ФЗ N 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости…».
  7. Соответствующие подзаконные акты.

Залогодатель на всё время, пока действует договор об ипотеке, добровольно отказывается от своего права распоряжаться предметом залога, то есть объектом недвижимости. Он может пользоваться этим объектом, а вот распоряжаться – только с согласия банка. Обременение залога на практике означает, что если вы отступили от графика погашения кредита, то банк может расторгнуть через суд договор ипотеки и претендовать на всю вашу квартиру. Разумеется, это маловероятная экзотика, но такое юридическое обстоятельство следует всегда иметь в виду.

Виды ипотечных договоров

За два десятка лет коммерческой практики ипотечного кредитования сложился целый ряд более или менее успешных практик заключения ипотечных сделок.

  • Социальная ипотека. Правительство заинтересовано в обеспечении жильём тех слоёв населения, которые не могут заключить договор ипотеки на общих основаниях. В этих случаях государство обеспечивает ряд дополнительных гарантий банку и дотирует кредитную ставку. Её снижение для клиента возможно до уровня 9,9 %.
  • Военная ипотека. В настоящее время практически вытеснила натуральную систему обеспечения военнослужащих жильём. Все вновь поступающие на службу офицеры автоматически становятся участниками накопительной ипотечной системы, и уже через три года, заключив ипотечный договор с банком по льготной ставке и без первоначального взноса, могут получить жильё.
  • Материнская ипотека. Выдаваемая государством субсидия на второго или последующих детей в семье может быть направлена на внесение первоначального взноса или на досрочное погашение ипотечного кредита.
  • Долевая ипотека. Эта форма контракта предусматривает участие трёх заинтересованных сторон: банка, заёмщика и застройщика. Роль застройщика состоит в том, что он аккумулирует средства заёмщиков, осуществляет строительство многоквартирного объекта недвижимости и передаёт его дольщикам. Дольщики въезжают в построенный дом и живут в нём, постепенно расплачиваясь с банком.

Коммерческая практика наработала целый арсенал типовых договоров на все случаи жизни. Типичный пример — заключение так называемых предварительных контрактов об ипотеке. Это соглашение, в котором банк и клиент фиксируют согласованные в ходе переговоров принципиальные положения. Впоследствии они находят отражение в кредитном и залоговом договоре.

Существенные и дополнительные условия ипотеки

Существенными условиями в юриспруденции называются такие условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы контракт считался заключенным. Для этого необходимо, чтобы стороны были взаимно согласны по всем позициям, которые считает важными хотя бы одна сторона. Традиционно считаются существенными следующие положения ипотечного договора:

  1. Письменная форма договора ипотеки.
  2. Полное и недвусмысленное описание предмета ипотеки.
  3. Взаимно признаваемая оценка предмета ипотеки. Она может серьёзно отличаться от рыночной цены, поскольку определяется сторонами договора самостоятельно.
  4. Размеры и сроки исполнения обязательств, обычно к соглашению прилагается график платежей по кредиту.
  5. Документы о праве собственности залогодателя на объект залога, включая свидетельство о государственной регистрации.
  6. Другие условия, относительно которых одна из сторон считает необходимым достигнуть согласия, например, необходим действующий договор ипотеки земельного участка.

Существенные условия договора ипотеки отличаются от других условий тем, что отступление от существенных условий переводит договор в разряд ничтожных. Ничтожный договор должен признаться недействующим, а отступление от других условий не ставит под вопрос само существование контракта. Банки часто включают в список существенных условий перечень видов страхования, сопровождающих залог. Страхование объекта залога считается обязательным, а страхование жизни и здоровья заёмщика – нет.

Дополнительные условия включаются в договор при согласии обеих сторон с таким включением. Часто это бывают положения о том, кто и как будет ремонтировать или восстанавливать утраченное или повреждённое имущество при несчастном случае, кто и как будет продавать заложенное имущество в случае принятия соответствующего решения судом, любые другие условия на которых одна сторона настаивает, а вторая не возражает.

Именно здесь надо быть особенно внимательным – банки иногда прописывают дополнительные комиссии, возможности одностороннего повышения процентных ставок, условия отторжения объекта недвижимости в случае малейших трудностей у клиента. Эти пункты прописаны мелким почерком, но читать их надо очень внимательно.

Порядок подготовки и оформления ипотеки

Типичный порядок заключения договора ипотеки включает три шага:

  1. Выбор объекта для ипотечного кредитования.
  2. Выбор банка – кредитора
  3. Подготовка пакета документов, заполнение стандартных форм и подписание договора.

Прежде всего, вам надо выбрать жильё, под покупку которого вы хотите взять кредит. Банки выдают кредиты под покупку объектов трёх видов. Это многоквартирные новостройки, объекты на вторичном рынке недвижимости, а также отдельно стоящие дома и таунхаусы. Проще и выгоднее всего получить кредит на новостройку. Связано это с высокой степенью стандартизации контрактной работы. Объекты стандартные, застройщики сертифицированные, договоры типовые.

Следующий шаг – выбор банка – партнёра. Напишите онлайн заявку в десяток разных банков. Получите, сколько удастся, одобрений и внимательно сравните присланные вам проекты соглашений. Посмотрите договор залога и договор последующей ипотеки. Не пропускайте мелочей, вы подписываетесь на срок в половину оставшейся жизни.

Для получения ипотеки заёмщик должен удовлетворять некоторым требованиям банка:

  • Быть гражданином Российской федерации.
  • Быть в возрасте от 18 до 75 лет.
  • Иметь достаточный стабильный доход.

Важно, что достаточность оценивает банк, а стабильность – забота только клиента. Все риски на вашей стороне. Если вы неожиданно потеряете работу, банк не сильно расстроится. У него в залоге ваше жильё. Он продаст это жильё и тот факт, что другого у вас нет, банк не остановит.

Условия кредита зависят от используемой кредитной программы банка, срока кредитования, наличия или отсутствия государственной поддержки, большой белой зарплаты, подтверждённой по форме 2-НДФЛ. А ещё процентная ставка уменьшится, если вы готовы застраховать свою жизнь и здоровье, если вы можете заплатить значительный первоначальный взнос.

Договор ипотеки заключается письменно. Но, вопреки распространённому мнению, нотариат не является обязательным требованием. Если есть такое желание, то стороны, конечно, могут предусмотреть нотариальное удостоверение договора об ипотеке, но закон на этом не настаивает. Договор ипотеки между физическими лицами и банком должен быть надлежащим образом зарегистрирован местным органом власти. Регистрация договора ипотеки потребуют предоставления пакета документов, включающего:

  • заявление заёмщика;
  • заявление кредитора;
  • договор залога ипотеки;
  • кредитный договор ипотеки;
  • квитанция об оплате госпошлины;

Процедура регистрации ипотеки занимает до 10 рабочих дней. Сделка регистрируется специальной записью в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Если запись в ЕГРП не внесена, это означает недействительность договора.

Расторжение

Штатным случаем  расторжение ипотечного договора является своевременный возврат заёмных средств. При таком развитии событий залогодержатель и залогополучатель пишут заявление об отсутствии взаимных претензий, и Росреестр регистрирует снятие обременений, недвижимость переходит в собственность бывшего заёмщика, и он волен продать, подарить или иначе распорядиться ей по своему усмотрению.

Расторжение договора ипотеки выглядит примерно так:

  1. Продавец возвращается заемные средства по ипотеке в банк и первый взнос покупателю.
  2. Покупатель пишет заявление на досрочное погашение ипотеки и закрывает её.
  3. Представитель банка и покупатель обращаются в юстицию с заявлением на снятие обременения.
  4. После регистрации данного заявления договор считается расторгнутым.

Расторжение ипотеки в уведомительной форме бесплатное. За регистрацию соглашения о расторжении обе стороны должны заплатить по 175 рублей. Срок регистрации 3 рабочих дня.

Не таков порядок в случае наличия разногласий. Если заёмщик нарушает график выплат по кредиту, задерживает выплаты чаще, чем трижды за год, пусть даже и на незначительные сроки, банк-кредитор может выставить требование о немедленном возврате полной стоимости кредита. Если во время очередного регулярного инспекционного посещения вашего жилища, кредитор сочтёт, что заёмщик нарушает правила содержания помещений, то он имеет право на признание недействительным договора ипотеки.

Он потребует вернуть полную сумму незамедлительно. Основанием для требования досрочного возврата могут служить нарушения условий страхования объекта, несанкционированный ремонт и перепланировка, даже установка дополнительных металлических дверей во входной проём. И много чего ещё. И попробуйте потягаться с профессиональными юристами банка-кредитора.

Данная процедура крайне редкая т.к. банк не заинтересован в прекращении ипотеки по таким моментам. Если вам требуется помощь юриста, то запишитесь на бесплатную консультацию прямо у нас на сайте в специальной форме в углу.

Если вы не имеете возможности целиком досрочно погасить кредит, включая уплату набежавших процентов по нему, вас ждут судебные разбирательства. Банк потребует наложить взыскание на ваше жильё и суд, скорее всего, удовлетворит такое требование. Ваша квартира, на которую суд наложил взыскание, будет продана. Покупатель определится в результате торгов, публичный характер которых
прописан в законе, и приобретёт право собственности на бывшую вашу квартиру. А заёмщик будет выселен. Безжалостно.

Ждем ваших вопросов и обязательно подпишитесь на обновления проекта. Впереди много полезной информации из мира ипотеки.

Будем благодарны вам, если нажмете кнопки соцсетей и оцените статью.