Закладная на квартиру по ипотеке что это и зачем она нужна в 2021 г
На главную

Что это такое закладная на квартиру по ипотеке и зачем она нужна в 2021 году

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое закладная при ипотеке и сможете спокойно подойти к подписанию этого важного документа. На самом деле, с этим документом все обстоит просто, стоит только разобраться.

закладная на квартиру по ипотеке что это

Итак, закладная на квартиру по ипотеке – это ценный документ, подтверждающий право владельца бумаги на имущество, обремененное ипотекой. Иными словами, закладная подтверждает залоговые права банка при оформлении ипотеки. Эта ценная бумага является гарантией интересов финансового учреждения, и оформляется она в банке, обычно во время подписания ипотечного договора.

Требования к этой ценной бумаге описаны в законе об ипотеке и регламентируются этим документом.

Российское законодательство дает банкам право получать проценты от каждой выданной ипотеки. Но в случае угрозы банкротства, разорения или большой финансовой нужды закладные, которыми обладает банк, могут его спасти. Это не значит, что банк продаст все свое залоговое имущество и присвоит себе деньги, нет. Закладные всего лишь страхуют финансовую организацию, так как несут в себе потенциал для извлечения прибыли. Но об этом чуть позже.

Ипотека на вторичное жилье обязательно оформляется с подписанием закладной и её регистрацией.

Стандартно банку можно заложить:

  • Квартиру;
  • Участок земли;
  • Частный дом вместе с землей;
  • Любые промышленные здания и постройки.

Храниться закладная на квартиру по ипотеке должна у владельца – то есть, у банка, выдавшего вам кредит. Заемщик получает право забрать обратно этот документ только тогда, когда полностью погасит долг по ипотеке.

Варианты использования банком

Что такое закладная по ипотеке для банка? Как мы уже писали выше, закладная на квартиру по ипотеке – это главная гарантия защиты финансовых интересов банка. Этот документ он может использовать для принудительной продажи объекта залога в случае отказа или невозможности со стороны заемщика выполнять свои обязательства по ипотеке.

Но также она, как ценная бумага, может страховать банк от финансового краха. До тех пор, пока заемщик полностью не расплатился по ипотеке, финансовая организация может воспользоваться ей по своему усмотрению, если в ипотечном договоре не указаны какие-либо особые обстоятельства, запрещающие банку перепродавать её или производить какие-либо другие операции с ней.

Варианты использования банком:

  • Частичная продажа залога;
  • Переуступка прав;
  • Обмен закладными;
  • Выпуск эмиссионных бумаг.

Частичная продажа залога

Эта межбанковская операция проводится финансовой организацией для того, чтобы быстро получить небольшую сумму, в которых она нуждается. Грубо говоря, банк продает часть залога другому банку, и периодически отдает часть платежей заемщика по ипотеке покупателю.

Возможно несколько вариантов частичной продажи залога: плательщик может внести третьей стороне всего несколько платежей, при этом банк, где бралась ипотека, не будет получать средств в этот период.

Или на протяжении всего срока действия ипотечного договора банк будет передавать третьей стороне часть платежей заемщика. Причем последнего в этом случае уведомлять не будут: банк самостоятельно займется дележом вносимых средств.

Переуступка прав

Если же сумма, в которой нуждается финансовая организация, большая, то банк может продать и целиком весь залог – то есть, продать право на обладание закладной. Согласно закону, новый залогодержатель не может поменять условия заключенного ипотечного договора, так что для заемщика практически ничего не меняется. Его просто уведомляют о смене расчетного счета, куда заемщик должен вносить средства по кредиту. Это могут сделать по почте или прямо в отделении банка.

В некоторых случаях это может привести к той проблеме, что новый держатель документа откажет вам в проведении ряда операций, сославшись на то, что именно он вам ипотеку не выдавал. Вопиющий пример ВТБ 24 и программа помощи ипотечным заемщикам. Читайте в комментариях к этому посту, как банк лишает возможности людей получить 1,5 млн. от государства на гашение ипотеки.

Обмен

Такая сделка является разновидностью полной продажи закладной. Единственное отличие состоит в том, что субъекты сделки компенсируют разницу при обмене залогом. Эта процедура также может помочь банку остаться на плаву: например, если ему нужна сравнительно небольшая сумма, он может отдать свою закладную на дорогую квартиру и взять у другого банка другую, но более дешевую. Таким образом, он сохранит залоговое имущество и получит часть стоимости закладной в виде доплаты от другой финансовой организации.

Выпуск эмиссионных бумаг

Чтобы получить дополнительный доход, банк может выпустить ценные эмиссионные бумаги, привязанные к ней. Такие бумаги делят закладную на несколько частей, которые могут быть проданы другим финансовым организациям или даже частным лицам. По такой схеме удобно работать и с группой таких ценных бумаг.

Что должно содержаться

На оформление закладной по ипотеке нужно обращать особое внимание. Помните, вы подписываете документ, позволяющий банку забрать вашу квартиру в случае нарушения договора по ипотеке, так что прежде, чем ставить подпись, стоит неоднократно проверить правильность документа.

В закладной на квартиру по ипотеке должно содержаться:

  • Название документа;
  • Данные по заемщику;
  • Информация о залогодателе;
  • Информация о залогодержателе;
  • Сведения о кредитном договоре;
  • Данные по кредиту: выданная сумма, размер процентов и т.д.;
  • Требования к погашению;
  • Объект залога;
  • Стоимость залога согласно экспертной оценке;
  • Информация о праве залогодателя на собственность;
  • Подписи всех участников договора;
  • Дата регистрации ипотечного договора и закладной.

Как зарегистрировать закладную

Этапы регистрации в России:

  1. Заключить с банком ипотечный договор на нужный объект недвижимости.
  2. Оформить в банке закладную.
  3. Провести процедуру регистрации.

Пакет необходимых документов для регистрации закладной:

  • Паспорт РФ (с обязательной пропиской);
  • Отчет об оценке экспертом стоимости недвижимости с учетом средней рыночной цены;
  • Копии поэтажного плана здания и кадастровый паспорт;
  • Акт, свидетельствующий о приеме-передаче жилья;
  • Копия соответствующего разрешения на эксплуатацию дома;
  • Свидетельство о браке, если вы в нем состоите;
  • Документы по ипотеке;
  • Госпошлина.

Более подробно про эту процедуру читайте в посте «Регистрация ипотеки».

Гашение

До тех пор, пока заемщик не погасит свой долг по ипотеке, закладная хранится у владельца – то есть, у банка, выдавшего кредит, или у другой организации, которой банк эту закладную успел продать. Право обладания закладной аннулируется, как только заемщик расплачивается по кредиту. После этого банк обязан вернуть владельцу квартиры закладную, предварительно отметив на ней полное погашение обязательств по ипотеке. Сразу стоит проверить, чтобы на документе стояли печать банка и подпись доверенного лица.

Но просто забрать закладную из отделения банка недостаточно для полного избавления от обязательств по ипотеке. Затем полученную и подписанную закладную нужно отнести в исполнительный орган, где осуществляется регистрация прав на недвижимость. Там бывшему заемщику должны убрать из базы записи о наличии кредита. Только тогда можно считать право банка на закладную полностью аннулированным.

Восстановление

Что же делать, если закладная потерялась? Залогодатель может сам оформить дубликат закладной и оформить его, а может переложить эту задачу на плечи банка. В таком случае заемщику останется лишь подписать нужные бумаги, и закладная будет восстановлена.

Но такая ситуация несет в себе определенные риски. Конечно, по закону нельзя вносить правки в условия ипотеки после заключения договора, и никто при наличии закладной, скорее всего, не будет даже пытаться это сделать. Но потеря документа дает возможность нечестным финансовым организациям «незаметно» внести правки в дубликат закладной, сделав вид, что так все и было. Поэтому при восстановлении закладной после ее потери нелишним будет воспользоваться помощью юриста, прежде чем подписывать дубликат документа.

Если вам требуется бесплатная консультация юриста, то заказать её вы можете прямо у нас на сайте в специальной форме.

Ждем ваших вопросов. Подписывайтесь на обновления и поддержите наш проект в соцсетях.

Помогла статья? Оцените её

2.5

Подпишитесь и получайте новости первыми

Смотрите нас на YouTube

Обсуждения

  1. Татьяна

    Банк ВТБ 24 передал закладную ООО “Фабрика ИЦБ”, чем мне грозит такая передача и что я смогу сделать для возврата закладной обратно в банк

    • Ипотекавед

      Будут сложности с гос программами, такими как программа помощи ипотечным заемщикам, например. Могу отказать в рассмотрении заявления по причине того, что закладная не принадлежит им. Поделать уже ничего нельзя.

  2. Ильдар

    В Сбере оформили ипотеку в строящемся жилье в 2015г. Сейчас в Сбере стали требовать оформить закладную. Почему сейчас это потребовалось не пойму. Если ее не оформлять что будет?

    • Ипотекавед

      Будут проблемы со снятием обременения.

      • Ильдар

        Здраствуйте. По словам жены в Сбере очень ругаются что до сих пор не оформили закладную.
        Говорят что это очень срочно нужно сделать.
        Нам что-нибудь грозит за позднее оформление?

        • ольга

          посмотрите в ипотечном договоре , там в одном из пунктов должен быть срок оформления. У меня в договоре прописано, что в залог свой объект недвижимости(приобретала так же строящееся жилье) я должна оформить в теч трех лет с момента подписания договора. так же вы можете позвонить в сбер, даже на номер 900 , и спросить в рамках вашего договора какие еще нужно документы предоставить в сбер и в какие сроки.

  3. Наташа

    Ипотека бралась “КИТ Финанс” 28.09.2007г с 10.11.11 пришла бумага ,что бы осуществляла платежи через ВТБ24 только с 04.08.16 ВТБ 24 уведомил ,что он является залогодержателем. В выписки ЕГРН до сих пор в обременение банк ” КИТ Финанс”. Является ли ВТБ24 законным владельцем закладной ? И является ли это нарушением? В суде банк ВТБ24 не предоставил договор купли продажи закладной т.е переуступки права требования. Могу ли я оспаривать в суде, что договор не действителен?

    • Ипотекавед

      ВТБ 24 стал владельцем закладных КИТ Финанс. Можете записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу по вопросам обращения в суд.

  4. Илья

    брали ипотеку в 2012 году сейчас звонит банк и говорит надо оформить закладную иначе будут штрафы как поступить в данной ситуации?

    • Ипотекавед

      Надо оформлять конечно.

  5. Светлана

    Закрыли ипотечный кредит, квартиру продавать не собираюсь, торопиться брать закладную в банке не хочу, чем это может быть чревато? Ну,будет эта закладная в банке лежать,пусть лежит..?

    • Ипотекавед

      Нет, проблем не будет. Главное, чтобы они её не потеряли.

  6. Евгений

    Правомерен ли отказ банка в понижении ставки ипотечного кредитования, т.к не оформлена закладная?Жильё перешло из статуса строящееся, в статус эксплуатирующееся

    • Ипотекавед

      Да. Не выполнены условия целевого использования средств.

  7. Люция

    АИЖК не перерегистрировал закладную в Росреестре , которую ему по решению суда отдал во владение КАмКомБанк в феврале 2017 года. АИЖК не включился в реестр как залогодержатель при банкротстве заемщика с апреля 2017 г.. К тому же закладная сейчас в ВТБ . В арбитражном больше года залогодержателем рассматривается АИЖК. На сегодняшний день в росреестре залогодержателем оформлен Камкомбанк, с которым суд расторг кредитный договор между ним и созаемщиком, суд отдал закладную АИЖК. чтобы он путем продажи квартиры возместил кредит. А сама закладная на сегодняшний день в ВТБ. Каковы здесь нарушения у банков и возможно ли исключить жилье мз конкурсной массы?

    • Ипотекавед

      Рекомендуем этот вопрос обсудить с юристом. Запишитесь на бесплатную консультацию через онлайн-консультанта.

  8. Татьяна

    Банк по описи сдал в Росреестр документы на снятие обременения по моей ипотеке, в т.ч. и закладную. После снятия где должна храниться по закону закладная? У меня? В банке? В Росреестре?

    • Ипотекавед

      У вас.

  9. Дмитрий

    Собирался написать заявление о понижении ставки по ипотеке, но ВТБ передал закладную ДОМ.РФ. К кому теперь обращаться с подобным заявлением?

    • Ипотекавед

      ВТБ должны все-равно обслуживать эти ипотеки.

  10. Юлия

    Я полностью погасила кредит. Хочу получить закладную обратно. Банк требует оценку квартиры. Для чего им нужна новая оценка квартиры, если я её уже подавала перед тем как прокредитоваться? Я выполнила свои обязвтел ства перед банком

    • Ипотекавед

      Не должны просить.

  11. Светлана

    Втб24 потеряли закладную, ипотечный договор погашен не полностью Сотрудники звонят просят чтоб я пришла и сделала новую закладную Какие мои действия? Должна ли я все таки оформлять закладную или это проблемы банка

    • Ипотекавед

      Да, нужно будет подойти обязательно. Потом могут быть проблемы со снятием обременения.

  12. Галина

    Банк Райффайзенбанк ипотеке год.оформляю закладную :выписка из ЕГРН -600рублей,оценка 3тыщи, нотариус 2290 + страховка недвижимости -еще не знаю сколько будет стоить (дом сдали 3 месяца назад) и плюс ежемесячная ипотека .скажите это нормально за закладную столько драть ?и зачем она сейчас нужна если долг не погашен?

    • Ипотекавед

      Закладная составляется обычно бесплатно. Все остальные документы нужны для регистрации залога.

      • Елена

        Купили в ипотеку квартиру в новострое 2017году,дом сдался 2019году,документы оформлены,госрегистрация,платежи вносим по договору!Вдруг в банке заявляют срочно пишите доверенность на регистрацию закладной ,даёт список лиц ,на кого я должна оформить доверенность!Это правомерно?

        • Ипотекавед

          Здравствуйте. Доверенность на сотрудника банка или кого?

  13. Татьяна Николаевна

    Есть ли точные сроки для подготовки закладной банком? Как можно ускорить подготовку закладной банком?

    • Ипотекавед

      Точных сроков нет. Все зависит от загруженности менеджера. Обычно 2-3 дня.

  14. Игорь

    Доброго времени суток, я ходил в МФЦ (мои документы) что бы сняли обременение по ипотеке, мне дали выписку из ЕГРН, где поменялось вместо собственника с ипотекой, стало просто собственник, я так понимаю закладная аннулировалась?

    • Ипотекавед

      Здравствуйте. В Сбербанке была ипотека?

  15. Андрей

    Добрый день.
    Уважаемый Ипотекавед, подскажите, пож-та, по процедуре рефинансирования ипотеки в следующей ситуации. Имеется ипотечный кредит на квартиру в новостройке по ДДУ. В настоящее время дом сдан и подписан Акт приёма-передачи (в собственность квартира не оформлена!). Имеется возможность рефинансировать ипотечный кредит в другом Банке.
    ВОПРОС: Можно ли в данной ситуации произвести процедуру рефинансирования без оформления закладной в первом Банке (!), чтобы потом не переоформлять закладную на второй Банк? Т.е. сразу оформить закладную (после всех расчётов с первым Банком) на второй Банк?!
    Вопрос связан чисто из экономических соображений и «лишних» затрат времени: затраты на оценку недвижимости+ доверенность представлять первый Банке при регистрации собственности + гос. пошлина за регистрационные действия. При последующем рефинансировании необходимо пройти ещё раз эти процедуры + невосполнимый ресурс – время!
    Спасибо.

    • Ипотекавед

      Здравствуйте. Скорее всего уже не получится т.к. дом уже сдан.

    • Андрей

      Уважаемый Ипотекавед, прошу тогда прокомментировать следующий момент.

      В кредитном договоре в подразделе “Права и обязанности сторон” со стороны обязанностей Заёмщика имеется интересный пункт следующего содержания:
      “… 8) в течение 30 дней с момента государственной регистрации права собственности Заёмщика на завершённое строительством Недвижимое имущество:
      – осуществить страхование Недвижимого имущества от риска гибели и т.д.;
      – осуществить Оценку Недвижимого имущества;
      – осуществить (обеспечить) подписание ЗАКЛАДНОЙ!

      ВОПРОС: Является ли это требование (последнее в перечислении) основанием для осуществление гос. регистрации права собственности БЕЗ Закладной? А её регистрация может производиться позже, главное чтобы я как Заёмщик подал документы в Банк и подписал Закладную в течение 30 дней после гос. регистрации?
      Спасибо.

      • Ипотекавед

        Рекомендуем детальнее обсудить этот вопрос на бесплатной консультации с юристом. Запись у нас на сайте.

  16. Вячеслав

    Добрый день. Дочь брала кредит в октябре 2017 году. Я подписал договор залога. Никакой закладной не подписывал. В Договоре залога нет ни слова про Закладную. У банка в конце 2017 года была отозвана лицензия. АСВ продало остаток кредита с торгов, я тут же отдал цессионарию остаток кредита. АСВ выдало доверенность цессионарию на право переоформления и прекращения залога. Надо снимать залог. Будут ли у меня проблемы, если ни у кого нет Закладной?

    • Ипотекавед

      Здравствуйте. Проблем не будет.

  17. Аноним

    Банк говорит, что закладная изначально не оформлялась, и её нет, какие последствия при рефенансировании ипотеки могут быть?

    • Ипотекавед

      Если старая ипотека, то может и не быть. Оформят новую.