С начала прошлого года я получаю заметно меньше запросов на комплексное сопровождение сделок: покупатели осторожничают, застройщики держат паузу, агенты второго сегмента договариваются о дисконтном коридоре вместо маркетинговых акций. Индекс REINZ House Price упал на 13 % с пика, при этом коэффициент Days on Market вышел за 45-дневный рубеж, сигнализируя о смещении власти к покупателю.

недвижимость

Давление монетарного цикла

Резервный банк, обгоняя инфляционный вектор, поднял OCR до 5,5 %. Ставка плавающей ипотеки приблизилась к 7 %. Курвэция спроса (излом кривой, отражающий реакцию домохозяйств на шаговое изменение цены денег) проявилась моментально: общий объем одобренных кредитов просел на треть, LVR выше 80 % превратился в экзотику. Покупатели первички, зависимые от прогресс-платежей, встретились с неприятным сюрпризом — платеж по завершению объекта уже не вмещается в прежний сервисный расчёт.

Стоимость стройматериалов

Строительный индекс PMI показал годовой рост 9 %. Протоколы портов Окленда фиксируют дефицит LVL балок из Японии, очереди за стеклом Low-E растягиваются на шесть недель. Застройщик закладывает инсуляцию (страховочный коэффициент) 15 % поверх сметы, компенсируя волатильность судовых фрахтов. Маржа контрактных строителей сужается, но конечная цена квартир не успевает корректироваться вниз: масштабирование проектов приостановлено, вместо 120-квартирных блоков выводится тестовая очередь в 40 лотов. Вторичный сегмент втягивается в ценовую воронку синхронно с первичными активациями: продавцы, привязанные к запланированному апгрейду жилья, снижают запрашиваемую сумму, опасаясь упустить сезонное окно.

Демография и налоги

Чистый миграционный приток стабилизировался около 65 000 человек, однако приток квалифицированных работников распределён неравномерно: Веллингтон и Крайстчерч получают лишь тень роста, тогда как Тауранга и Гамильтон поглощают львиную долю. На фоне налоговой ротации bright-line test расширен до десяти лет, инвестор, купивший юнит в 2020-м, рискует столкнуться с неотвратимой capital gains duty при выходе. Долгосрочники стараются рефинансировать и переждать цикл, спекулятивные держатели вынуждены капитулировать. Ликвидность «кирпича» падает, коэффициент sale-to-listing опустился до 38 %. Под новыми правилами interest deductibility обнуляется, что увеличивает эффективную ставку налога на арендатора-инвестора почти на 1,4 п.п.

Я вижу два сценария. Базовый: рынок замеряет дно в четвертом квартале, когда годовая инфляция уйдёт под 3 %. Альтернативный: затяжное плато сформирует редкую флюктуацию «костного платца» — метафора из экзогенного моделирования, где ткань рынка утянута к плотному состоянию без явной динамики. В любом случае покупатель с устойчивым доходом получает не окно возможностей, а шахматную доску: движение основано на расчёте нескольких ходов вперёд, учёте груминга портфеля, готовности к коллатеральной проверке банком. Застройщик, ориентирующийся на сегмент low-rise, выигрывает гибкостью, тогда как высотные консорциумы продолжают мерзнуть под свинцовым небом таргетного финансирования.