Я работаю с жилой недвижимостью шестнадцать лет и за это время убедился: вовлечённость собственника или покупателя напрямую влияет на результат. Контроль риелтора — не недоверие, а совместный менеджмент риска.

контроль риелтора

Наблюдение и факты

Перед подписанием договора прошу показать квалификационный аттестат и полис проф­ответственности. Проверяю реестр саморегулируемой организации, читаю досье в «Федресурсе», смотрю отзывы в региональной палате. Фамилию агента загружаю в сервис «Контрагент-скан» — система фиксирует дисциплинарные взыскания и решения судов: быстрая профилактика возможных претензий.

Договор заключают с агентством, а не с физ лицом: юридическое лицо имеет солидарную ответственность. В тексте указываю KPI: минимальное число показов в неделю, время ответа на запросы, отчётность по рекламным площадкам. Штрафная оговорка стимулирует исполнение обязательств.

Дорожная карта сделки

Сразу рисую диаграмму Ганта: старт маркетинга, дедлайн аванса, дата выходa на регистрацию. Каждый этап снабжается чек-листом. Для контроля рекламы подключаю сервис «Spider MLS»: система фиксирует публикации, динамику просмотров, отклонения от рыночных цен. Благодаря этому вижу, выполняется ли утверждённая стратегия продвижения.

Коммуникацию фиксирую: встречи — в календаре, переговоры — через корпоративный мессенджер, звонки — через колл-трекер. Такой архив раскрывает картину взаимодействий и упрощает разбор спорных ситуаций.

Финансовый фильтр

Фидуциарная ответственность агента подразумевает охрану денежных интересов клиента. Аванс храню на условном депозите (escrow), доступ к которому открывается послепосле регистрации перехода права. Все расходы заносятся в «Стоимость сделки» — облачный журнал, к которому подключён бухгалтер.

Предварительно запускаю форензик-анализ расчётных счетов продавца: исключаю признаки обременений и блокировок по 115-ФЗ. Покупатель получает отчёт с графиками денежного потока объекта за пять лет — такой документ часто называют cash-flow statement, но на российском рынке его применяют редко.

Юридическая чистота — отдельный фронт. Заказываю расширенную выписку ЕГРН, архивные записи, проверяю отсутствие отказов в приватизации. При покупке вторички отправляю запрос в БТИ c целью выявить несогласованные перепланировки. Если обнаруживается «самовольная реконструкция» — термин Жилищного кодекса, — готовлю план узаконивания либо дисконт.

Для электронной регистрации создаю виртуальную data-room. Туда загружаются сканы паспортов, договоры, квитанции, заключения кадастрового инженера. Доступ разграничивается многофакторной аутентификацией: криптографический барьер спасает от хищения данных.

После расчётов слежу за исполнением постдоговорных условий: выписка предыдущих жильцов, передача счётчиков, закрытие лицевых счетов. Завершаю цикл актом приёма-передачи, который визирую одновременно с передачей ключей. Документ хранится в облачном архиве пять лет — срок исковой давности по гражданским спорам.

Контроль рождает доверие. Прозрачная процедура лишает рынок тумана, ускоряет оборот квартир и экономит нервы клиентам и агентам.