Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2021
На главную

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2021 году: изменения, плюсы и минусы, договор и порядок перехода

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2021 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Суть

управление многоквартирным домом

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке.  Деньги владельцев квартир направляются на:

  • комфорт;
  • поддержание чистоты;
  • исключение порчи имущества;
  • коммунальные задачи;
  • ремонт;
  • поддержание санитарно-гигиенического состояния;
  • соблюдение пожарных требований.

Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.

Собственники помещений путем голосования сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2021г, прежде чем принимать решение о переходе.

Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

  • места общего значения (лестница, подъемник, коридор, площадки внутри дома, кладовки);
  • земля под домом;
  • стены, окна, двери, перекрытия, плиты;
  • пространство крыши;
  • придомовая территория.

Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.

Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.

Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:

  1. По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
  2. Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
  3. Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.

Выбранный способ отражается в решении общего собрания.

Важно. Непосредственное управление допускается только в домах, состоящих из 30 или менее квартир. Иначе обязательно заключить договор со специальной управляющей организацией или избрать ТСЖ.

Плюсы и минусы

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

  1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
  2. Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
  3. Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
  4. Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

  1. Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
  2. Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
  3. Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Важные изменения в законодательстве 2021 года

Осуществлять управление МКД в 2021 году стало намного проще:

  1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
  2. Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
  3. По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

управление

Этап I. Появление инициативной группы

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

  • определяет план дальнейших действий;
  • извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
  • предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
  • назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Этап II. Общее собрание

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

  1. Непосредственно по вопросу перехода.
  2. По поводу ответственного жильца или управляющего.
  3. По поводу Совета дома и его председателя.
  4. По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Этап III. Подготовка и подписание соглашений

Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

Для оформления соглашений понадобятся:

  • решение жильцов, оформленное протоколом;
  • документы ответственного лица;
  • технические документы: паспорт, план;
  • другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.

Не нужно путать обслуживающую организацию с УК. Последняя оказывает управленческие услуги и является посредником между жильцами и конечными подрядчиками.

Образец договора непосредственного управления многоквартирным домом с обслуживающей организацией можно скачать здесь.

Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.

Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.

Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих  собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

Выводы

Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.

Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением всех документов или совет, то просьба записаться на бесплатную консультацию у онлайн-консультанта.

Будем благодарны за лайк и репост.

Помогла статья? Оцените её

1.6

Подпишитесь и получайте новости первыми

Смотрите нас на YouTube

Обсуждения

  1. Анна

    Спасибо за статьи, все коротко и понятно!

    • Ипотекавед

      Благодарю!

    • Альфира

      Задолжникам можно не давать справки?

  2. Александр

    В 2005 году нами, жильцами 144 квартирного дома на общем собрании было принято решение о переходе к непосредственной формой управления.
    С этих пор мы благополучно существовали, решали все текущие вопросы, заключили договоры с ресурсоснабжающими организациями, причем индивидуально каждый собственник.
    Вообщем жили не тужили.
    Но пришли другие времена и нам говорят,что теперь вы находитесь вне правового поля, т. к. дом имеет более 30 квартир, значит вам необходимо или создать ТСЖ или выбрать УК.
    Но ТСЖ у нас уже было.(Наш дом еще в советское время был кооперативным, т.е. мы были собственниками еще тогда).
    Администрация района провела конкурс и выбрала нам УК и теперь обещают нам проблемы, т.к. УК начнет выставлять счета, а в случае неоплаты будет подавать в суд.
    Есть ли выход из такой ситуации. И имеем ли мы право оставаться в непосредственном управлении домом. Ведь ограничения в 30 квартир появилось недавно, а на момент принятия нашего решения таких ограничений не было.
    Спасибо.

    • Ипотекавед

      Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу у нас на сайте.

    • Светлана

      У вас получилось остаться на непосредственной форме управления?

  3. Ирина

    МКД в непосредственном управлении. Возможно ли участие в региональных программах по благоустройству домовой территории?

    • Ипотекавед

      Да.

      • Сергей

        Здравствуйте.У нас в доме непоср. упр.В доме гнилая крыша, надо делать новую.Пробовали через кап. ремонт ,отказали.Сказали по плану только в 2035 г. поменяют.Председатель была в прокуратуре, ещё где то ,везде отказали.На собрании решили своими силами поменять кровлю.Решили скинуться по 50000 руб.Я был против,так как продаю свою квартиру, зачем я буду отдавать кому то деньги.Всего в доме 10 квартир.С трудом вроде нашёлся покупатель.И теперь чтобы получить справку что нет задолженности по обслуживанию дома с меня председатель вымогает 50000 руб.Говорит что я должен.Покупатель моей квартиры и слышать не хочет про эти 50000 руб.,он и так немного скинул от стоимости квартиры.Получается что мне надо или заплатить или у меня сорвётся сделка по продаже квартиры.Подскажите пожалуйста как быть.Почему я должен кому-то что-то платить.Имеет ли право председатель вымогать у меня деньги.Заранее благодарю.

        • Ипотекавед

          Здравствуйте. Просьба записаться на бесплатную консультацию с юристом на нашем сайте.

        • Владимир

          Продавайте квартиру, так как есть. Надо успеть продать квартиру до момента осуществления ремонта крыши. Новый владелец будет сам разбираться с председателем. Для конкретного разговора с вымогателями финансов, у нас есть специальные обученные люди из органов – обратитесь туда с жалобой на его незаконные действия. Удачи.

  4. Наталья Леонидовна

    Здравствуйте. В нашем доме 24 квартиры и все жильцы пенсионеры. Сейчас все полномочия по управлению домом мы передали УК, но недовольны ее работой. Хотим перейти на самоуправление. В общих чертах понятно, как это сделать, но всегда возникают вопросы. А есть ли какой-то обучающий курс или специалист, который будет «вести» на первых порах?

    • Ипотекавед

      Здравствуйте. Просьба обсудить этот вопрос с юристом на бесплатной консультации. Он постарается вам подсказать. Запись через онлайн-консультанта на нашем сайте.

  5. Анвар

    Мы перешли на эту форму управления. Я был одним их инициаторов. Теперь соседи на меня пытаются переложить ответственность за решение общих проблем. Теперь проблема объяснить им, что ответственны все а не только я, не получающий зарплату

  6. Любовь

    Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии что нужно правильно организовать учет 1 На основании протокола
    сбор денег собирать на расчетном счете ,а не управляющей организации которая ничего не делая обогащается за счет собственников. 2 Позволить самим решать какие работы производить в первую очередь .Поделюсь опытом с апреля 2020 мы расторгли договор с УК собираем деньги по тарифу что платили В УК за месяц делаем отчет о поступлении денежных средств .Списание расхода: производим на основании документов согласованных с собственниками помещений. Пример сделали промывку отопительной
    системы подрядчик нам предоставил счет на оплату договор подряда, локальный сметный расчет, акт о приемке выполненных работ утвержденный подрядчиком и заказчиком. Прочистили канализацию сейчас собираем деньги чтобы сделать отвод воды с крыши ,идет разрушения фундамента. Выводим остаток денежных. И ведем ведомость о задолженность Вы не поверите. Собираемость у нас 100% Согласно протокола выдана доверенность от собственников помещения на оформления документов.Доверенность закончилась 29 мая 2019г. Имела право без доверенности УК списывать денежные средства .Ни протокола ни заявок на выполненные работы ни кто не подавал