Продажа и покупка комнаты в коммунальной квартире: подводные камни и образец договора 2024 года, уведомление соседей, обязательно ли участие нотариуса

От того, как оформлена комната в коммунальной квартире, зависит способ ее передачи следующему собственнику. Учесть все тонкости – задача сложная, но выполнимая. Грамотный подход поможет избежать неприятных последствий в виде последующего оспаривания сделки. Сегодня рассмотрим подробнее, как происходит покупка комнаты в коммунальной квартире.

Порядок действий и оформление

Общий алгоритм продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире включает следующие действия:

1. Извещение соседей о намерении продать – соблюдение преимущественного права покупки.
2. Сбор всех необходимых документов для проведения сделки.
3. Заключение основного договора купли-продажи.
4. Регистрация покупки в ЕГРН.

Очень важно совершить все перечисленные действия последовательно и в полном соответствии с законом.

Преимущественное право

Преимущественное право покупки, принадлежащее соседу, означает следующее. По сравнению с третьими лицами, не имеющими в данной коммунальной квартире собственности, сосед имеет особое право выкупить комнату в первую очередь. Если же он отказывается выкупить или игнорирует сделанное ему предложение, то жилплощадь можно продавать постороннему.

Важно! Отличительная черта преимущественного права покупки – предложение выкупить жилье нужно сделать всем имеющимся соседям, а не выборочно кому-то одному.

При этом не имеет значения, оформлена комната как доля в общей собственности или как отдельное изолированное помещение – преимущественное право установлено ст. 42 ЖК РФ для всех коммунальных квартир.

Порядок соблюдения преимущественного права покупки следующий:

1. Определяется список соседей, которых нужно оповестить. Для этого следует заказать выписку из ЕГРН на коммунальную квартиру, из которой можно установить всех титульных собственников жилья.
2. Формируется извещение, в котором указываются основные условия покупки, особенно – цена комнаты.
3. Извещение направляется соседям по коммунальной квартире одним из способов, которые позволяют зафиксировать факт отправки и вручения.
4. После вручения следует подождать реакции в течение одного месяца.
5. Если все соседи по коммунальной квартире отказались от покупки или проигнорировали предложение, можно приступать к оформлению сделки.

Скачать образец извещения можно по этой ссылке.

Способы отправки извещения следующие:

Важно! Адрес для отправки извещения можно взять из прописки соседа, а если место его регистрации неизвестно – то письмо направляют по адресу имущества в коммунальной квартире.

Срок ответа на полученное извещение составляет 30 дней с момента вручения, который определяется так:

• при личном вручении – с даты, которая указана в самом извещении соседом;
• при почтовой отправке – с даты, указанной в уведомлении о вручении.

Если адресат игнорирует извещение и не получает его с почты, то датой вручения считается день, в которой срок хранения письма истек и оно было выслано назад отправителю.

Отказ соседа по коммунальной квартире от преимущественного права покупки оформляется нотариально.

Документы

Для оформления сделки нужно собрать:

Дополнительно при подаче документов на регистрацию потребуется получить квитанцию об оплате государственной пошлины.

После сбора документов составляется договор купли-продажи и передаточный акт.

Договор купли-продажи

Это ключевой документ по сделке покупки в коммунальной квартире. В его тексте указывают:

• наименование сторон (полные Ф.И.О и адреса);
• подробное описание продаваемого жилья – предмет договора;
• цена продажи и порядок оплаты;
• порядок передачи жилья (по акту);
• список лиц, имеющих право проживания в комнате;
• гарантии продавца об отсутствии обременений (залогов, арестов);
• санкции за просрочку оплаты.

Дополнительно могут быть указаны любые другие условия, необходимые для сторон.

Скачать универсальный образец ДКП для коммунальной квартиры можно здесь. Передаточный акт доступен для скачивания по этой ссылке.

Обязательно ли нотариальное удостоверение

Необходимость обращения к нотариусу зависит от того, как оформлена комната в коммунальной квартире:

• если идет как отдельное помещение, принадлежащее продавцу на праве личной собственности – удостоверять не нужно;
• если речь идет о покупке доли в праве общей собственности на коммунальную квартиру – то без нотариуса не обойтись.

Важно! Если в договоре имеется формулировка о передаче «доли в праве» на коммунальную квартиру – это автоматически отправляет стороны на нотариальное заверение, иначе покупка имущества в коммунальной квартире не будет зарегистрирована.

Регистрация покупки

Последний этап – регистрация покупки в ЕГРН. Сегодня данная услуга реализуется через офисы МФЦ, расположенные практически в каждом населенном пункте. Порядок регистрации следующий:

1. Формируется комплект документов по списку, данному выше. К нему прилагается три экземпляра ДКП и передаточного акта.
2. Стороны приходят в МФЦ лично или направляют своих представителей по нотариальной доверенности. Записаться на прием лучше заранее.
3. В ходе приема специалист сформирует заявление, которое нужно подписать.
4. О приеме документов и заявления каждой стороне выдадут расписку.
5. По истечении срока регистрации (примерно 14 дней) с распиской нужно явиться в МФЦ, где на руки выдадут выписку из ЕГРН о праве собственности на комнату в коммунальной квартире.

Размер государственной пошлины за данную услугу в 2024 году составляет 2 000 рублей.

Особенности покупки

В некоторых случаях при оформлении сделки нужно учитывать ряд особенностей: чем отличается продажа комнаты в коммунальной квартире соседу от продажи постороннему, можно ли купить комнату в коммунальной квартире за материнский капитал или в ипотеку.

Продажа соседу

Если комнату выкупает сосед, то представлять доказательства уведомления других соседей в Росреестр не нужно, поскольку преимущественное право покупки реализовано. Если несколько соседей решили выкупить комнату, то жилье можно продать тому, кто предложит наибольшую цену. Главное, чтобы цена покупки не была меньше, чем указанная в извещении.

Продажа постороннему

Покупка комнаты в коммунальной квартире третьим лицом влечет обязательное соблюдение преимущественных прав заинтересованных лиц по инструкции, приведенной выше. Если не все комнаты приватизированы, то извещать нужно муниципальное образование (администрацию) точно так же, как и любой другое лицо.

Покупка комнаты за материнский капитал

Чтобы направить средства сертификата на покупку комнаты, должны быть соблюдены требования:

• комната в коммунальной квартире должна быть обособленным помещением;
• формально это должна быть покупка именно комнаты, а не доли в праве;
• комната не должна располагаться в специализированном жилом фонде.

ПФР даст однозначное согласие на реализацию маткапитала, если в результате сделки семья получит в собственность целую квартиру.

Покупка комнаты в ипотеку

Ряд банков предлагает ипотечные программы, подходящие для покупки комнат в коммунальных квартирах. Ключевым фактором здесь станет пригодность комнаты в роли предмета залога, отсутствие иных обременений и ее приемлемая рыночная стоимость.

Подводные камни и схемы обхода преимущественного права

Лица, планирующие покупку комнаты в коммунальной квартире, должны учитывать ряд очень важных нюансов:

• Цена продажи комнаты, указанная в извещении, должна соответствовать цене продажи, прописанной в договоре. Если, например, условия сделки изменились (например, цена стала меньше), то потребуется направить повторные извещения.
• Для предварительной фиксации договоренностей с потенциальным покупателем можно использовать предварительный договор купли-продажи. Он даст продавцу дополнительное время на извещение и гарантию, что сделка все-таки состоится.
• Если комната в коммунальной квартире оформлена в личную собственность, то указывать в договоре о переходе права на долю в местах общего пользования не нужно – это позволит избежать затрат на нотариуса.
• Если преимущественное право покупки не соблюсти, то с даты заключения сделки у соседей будет три месяца на оспаривание договора. Заинтересованный гражданин может через суд потребовать перевода прав покупателя на себя.

Многие обходят преимущественное право покупки с помощью договора дарения. Формально комната не продается, а дарится покупателю, а деньги передаются под расписку по другому основанию (например, как займ). Это позволяет избежать трат на извещение соседей, но приводит к совершенно другим рискам:

• риск, что договор будет оспорен заинтересованным соседом, и отменен как мнимая сделка;
• невозможность применить налоговые вычеты.

Оформление покупки комнаты в коммунальной квартире сопряжено с рядом юридических нюансов. Они имеют очень большое значение, поскольку напрямую влияют на действительность сделки. Преодолеть трудности поможет наша инструкция и шаблоны документов. Задать интересующие вопросы можно через форму комментариев или дежурному юристу в чат.

Также рекомендуем почитать вам про ипотеку на комнату и ипотечный кредит на долю квартиры.

Будем благодарны за оценку поста и репост.