Я провёл свыше пятисот сделок с коттеджами, дачами и землёй, вижу повторяющиеся ошибки покупателей. Ниже — чек-лист, исключающий типичные просчёты.

загородная недвижимость

Аудит титула

Сначала интересует правовой статус. Запрашиваю выписку ЕГРН, архивные договоры, разрешения на строительство. Отслеживаю, не появлялись ли виндикационные иски — так называют претензии бывших собственников на возврат объекта.

Цепочка очередных переходов права обязана быть непрерывной. Если владелец унаследовал участок, сверяю нотариальное свидетельство, проверяю, платились ли пошлины. При дарении ищу признаки мнимых сделок: короткий промежуток владения, родственные связи, отсутствие оплаты коммунальных услуг. Обременения вроде ипотеки и сервитута фиксируются в графе 3 выписки: отсутствие записи не всегда гарантия чистоты, случается, что кредитор подал заявление в Росреестр, а запись появится завтра. Для страховки запрашивают справку из банка.

Затем смотрю классификатор территорий. Категория «земли населённых пунктов» допускает легальное строительство жилого дома, «СНТ» ограничивает прописку. Перевод категории занимает месяцы и бюджет равен цене старого внедорожника. Если клиент мирится с огородным статусом, делаю пометку в договоре.

Геология и гидрология

Инженерно-геологические изыскания описывают несущую способность грунта. Просачиваемость суглинка на глубине двух метров определяет толщину песчаной подушки. Специфичный термин «карст» обозначает пустоты, образованные вымыванием породы, фундамент, опущенный на карст, треснет даже при микротолчке. Гидрологи указывают уровень грунтовых вод. При отметке выше 1,2 м проектирую дренаж, иначе подвальное помещение станет аквапарком без билетов.

Дополнительно анализирую инсолацию — поток солнечной радиации. Южный склон даёт бесплатное отопление, северный наклон приравнивает май к марту. Прибор «гелиодере» показывает суммарное количество прямой радиации за год. Если показатели ниже 1800 МДж/м², выбираю другой вариант или планирую тепловой насос.

Переговоры и сделка

Согласовав характеристики, перехожу к переговорам. Фиксирую цену в рублях и долях, прописываю способ расчёта. Никаких фраз «передача после регистрации», деньги размещаются в сейфовой ячейке либо на аккредитиве. Для контроля привлекаю эскроу-агента.

Договор купли-продажи пишу сам. Шаблоны из интернета игнорирую. Вставляю клаузы о пертиненциях — так юристы называют объекты, прикреплённые к главной вещи: скважина, трансформатор, пирс. Указываю, что налоговые долги продавец гасит до подписания, иначе удерживаю сумму из расчёта 13 % от кадастровой стоимости.

Перед передачей ключей провожу осмотр с чек-листом. Использую эндоскоп для проверки дымоходов, тепловизор — для поиска мостиков холода. Фиксирую всё в акте приёма. Подписей в нём больше, чем автографов на пластинке рок-звезды: продавец, покупатель, техник БТИ, председатель посёлка.

Регистрация длится пять рабочих дней. Вручаю клиенту выписку и сборник инструкций: график обслуживания септика, контакты электрика, актуальный тариф на вывоз мусора. Сделка завершена, взаимодействие продолжается — недвижимость похожа на сад-бонсай: аккуратные, регулярные, продуманные движения поддерживают красоту и стоимость.