Банковские операции у большинства россиян ассоциируется с бюрократической волокитой и большими рисками. На самом деле, при грамотном подходе трудностей можно избежать. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, какие для этого понадобятся документы и какие проблемы могут возникнуть – об этом и многом другом будет написано в данной статье.
Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка
Содержание
Существует общее правило – для совершения сделки продавцу обязательно понадобится письменное согласие банка, если ипотечный кредит на момент продажи не погашен, а залог все еще в силе. Но существует несколько способов как обойтись без этого разрешения Сбербанка и провести сделку.
Законно ли это?
В соответствии с законодательством Российской Федерации человек имеет право продать жилплощадь, находящуюся в ипотеке, никаких запретов по этой теме нет. Однако закон наделяет банки возможностью беспрепятственно отказать клиенту в продаже недвижимости в ипотеке даже по самой незначительной причине.
Существуют два нормативно-правовых акта – федеральный закон №102 и Гражданский кодекс РФ, и именно они являются регуляторами отношений между заёмщиком и кредитором, а также между продавцом и покупателем. ФЗ №102 как раз регламентирует способы обременения, отчуждения и последствия перехода права собственности на ипотечную жилплощадь.
В Гражданском кодексе продавцу ипотечной недвижимости понадобятся:
- ст. 334, описывающая понятие залога и обязательства, которые дают банк и клиент;
- параграф седьмой, посвящённый продаже недвижимости.
Что говорит Сбербанк
Для того, чтобы банк дал согласие на продажу, нужно указать причину такого действия. Одна из самых распространенных причин – снижение заработной платы или вообще потеря работы, удовлетворяет запросы сотрудников банка на обоснованность продажи. Кроме того, к причинам продажи можно отнести:
- Смена места жительства.
- Необходимость увеличить жилую площадь (рождение детей, свадьба и т.д.).
- Потеря способности работать, инвалидность (в этом случае можно обратиться в государственные органы за помощью в проведении данной финансовой процедуры).
Статистика показывает, что обычно Сбербанк ничего не имеет против продажи ипотечной недвижимости и, в случае правильного оформления документов и объяснений причин продажи, даёт согласие на эту процедуру. Также банк берёт на себя составление договоров купли-продажи и, в случае необходимости, поиск покупателя.
Важно знать! Некоторые источники пишут, что заёмщику при досрочном погашении ипотеки клиенту банка необходимо будет выплатить специальную комиссию, однако это не так. С 2012 года принят закон, запрещающий банку взимать дополнительную плату при возврате, и заёмщик возвращает беспроцентную сумму.
Каким образом можно продать квартиру в залоге у Сбербанка
Процедура продажи жилплощади, находящейся в залоге, достаточно кропотлива. Рассмотрим несколько распространенных способов продажи.
Погашение задолженности
Самый простой способ продать недвижимость – погасить задолженность и продать самому. Нужно понимать, что владелец ипотечной недвижимости – полноценный собственник и, по сути, может делать с квартирой то, что и владелец обычной квартиры. Продавцу следует проделать следующий порядок действий:
- Ознакомиться с ипотечным договором; в месте, где указаны условия содержания квартиры (в некоторых случаях запрещена даже перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка), должен быть прописан вопрос продажи.
- Погасить задолженность в банке (как указывалось ранее, с 2012 года комиссия не снимается).
- Лично или с помощью риэлтора провести поиск покупателя и продать квартиру.
Самое сложное здесь – снять обременение. Этот процесс будет подробно расписан ниже.
За счёт покупателя
Вторым способом избавиться от ипотечной квартиры является её продажа за счёт покупателя. Такая практика тоже часто применяется, и банк может помочь во многих вопросах. Для этого нужно:
- Найти покупателя. То, что для квартиры в залоге не найдётся покупателя – это миф. Да, желающих будет меньше, но они будут. Чаще всего, квартиры в залоге продаются риэлторским агентствам.
- Продавец и покупатель заключают предварительную сделку купли-продажи, покупатель даёт расписку, по которой обязуется оплатить долг продавца по ипотеке.
- Покупатель гасит долг, владелец в Сбербанке снимает обременение, в подтверждение получая справку о снятии.
- Между покупателем и продавцом оформляется обыкновенный договор купли-продажи, процедура заносится в Российский реестр недвижимости.
Важно знать! Если заёмщик приобрёл квартиру в ипотеке в строящемся доме, то в процессе оформления перепродажи недвижимости появляется новое лицо – застройщик. В строительную компанию необходимо отправить запрос на предоставление разрешения на осуществление сделки. Затем в офисе продаж представитель застройщика выдаёт заёмщику соответствующее разрешение. Его нужно отнести в банк вместе с остальной документацией.
Новая ипотека
Существует третий, наименее популярный вариант решения проблемы – это оформление ещё одной ипотеки, но уже на нового заёмщика. К сожалению, в Сбербанке нет услуги, позволяющий переоформить одну и ту же ипотеку на другое лицо, поэтому придётся оформлять новую. Делается это следующим образом:
- Продавец находит покупателя, который согласится перекупить квартиру в ипотеку. Такого человека найти весьма затруднительно, и наиболее верный способ будет сделать скидку на недвижимость, мотивируя тем самым сделать покупку квартиры именно у заёмщика.
- Продавец ипотечной квартиры получает разрешение от Сбербанка на продажу, указывая в этом заявлении, что продавец будет брать новую ипотеку.
- Между старым и новым заёмщиком заключается договор купли-продажи, новый выплачивает старому его первоначальный взнос или сумму, которую последний уже выплатил банку (соответственно, со скидкой).
- Сотрудники Сбербанка меняют данные в закладной, расторгают её с продавцом квартиры.
- Новый заёмщик оформляет ипотеку в банке на сумму, оставшуюся после взносов продавца.
Важно знать! Скидка продавцу понадобится не только в случае с оформлением новой ипотеки, но ещё и в двух первых способах. Однако существуют регионы, в которых цены на недвижимость постоянно растут, и за время выплаты взносов (а пройти могло достаточно большое количество лет от первой оплаты до решения продать) цена могла вырасти (особенно это касается взятой в ипотеку от Сбербанка недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге). И продавец сможет не только отбить скидку, но и заработать на такой сделке.
Как продать квартиру с ипотекой Сбербанка за счёт продавца
Продажа квартиры по ипотеке Сбербанка за счёт продавца – пошаговая инструкция:
Шаг первый. Поиск покупателя
Здесь есть два пути:
- Первый – выставить рекламные объявления в популярных базах недвижимости в Интернете (ЦИАН, «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и т.д.), не забыв при этом поставить цену со скидкой в 10-15%, указав в самом объявлении, что жильё продаётся в ипотеке.
- Второй – обратиться в риэлторское агентство.
Самое лучшее – это использовать оба варианта, однако к поиску риэлтора нужно подойти очень внимательно.
Шаг второй. Предварительный договор
После того, как покупатель найден, с ним необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с задатком. Он составляется для того, чтобы подтвердить намерения одной и другой стороны и юридически закрепить их обязанности. Кстати, документ имеет такую же юридическую силу, как и обычный ДКП. В нём необходимо указать:
- паспортные данные продавца и покупателя;
- информацию о продаваемой/покупаемой недвижимости;
- дату проведения основной сделки и подписания основного договора.
Скачать ПДКП можно по этой ссылке.
Важно знать! В случае невыполнения обязательств одной из сторон, вторая вправе потребовать компенсацию за финансовые траты в ходе подготовки к заключению договора (за исключением ситуаций, признанных форс-мажорными).
Шаг третий. Расписка
Покупатель квартиры обязуется выплатить банку оставшуюся после задатка часть денег – остаток задолженности перед Сбербанком у продавца. Расписка об этом составляется классически:
Я, (паспортные данные покупателя), обязуюсь выплатить Сбербанку остаток задолженности, (паспортные данные продавца), на сумму (остаток) до (определённая дата). Подпись и расшифровка подписей продавца и покупателя. Скачать образец расписки для Сбербанка можно тут.
Данная сумма далее будет идти как первый взнос покупателя по новой ипотеке (если приобретается квартира в ипотеку) или как задаток или аванс (если без ипотеки). После внесения покупателем этих денег ипотека погашается досрочно.
Шаг четвёртый. Снятие обременения
Любая процедура снятия обременения начинается с погашения ипотечного кредита. Затем Сбербанк отдаёт клиенту закладную, в которой указывается, что обязательства по ипотеке клиент исполнил в полном объёме. Закладная дополняется рядом документов, содержащих условия сделки с банком. Клиент Сбербанка с закладной и документами идёт в Росреестр, в котором и проходит процедура снятия обременения с квартиры.
Шаг пятый. Договор купли-продажи и полная оплата
На время получения закладной от Сбербанка и снятия обременения остаток денежных средств должен находиться в банковской ячейке. После снятия происходит заключение обычного договора купли-продажи, затем проводится полная оплата. Деньги из банковской ячейки переходят к продавцу недвижимости.
Шаг шестой. Регистрация сделки и передача квартиры
Основная сделка купли-продажи после подписания договора регистрируется в Росреестре. Для этого нужно прийти в многофункциональный центр с договором купли-продажи, паспортом и закладной, заплатить за оказание услуги 2000 рублей, пройти процедуру регистрации и подождать от пяти до двенадцати рабочих дней, в течение которых сделка будет официально зарегистрирована в ЕГРН.
После прохождения всех перечисленных выше процедур недвижимость переходит в пользование покупателю. Передача квартиры обычно оформляется путем составления передаточного акта.
Документы, необходимые для продажи квартиры с ипотекой Сбербанка
Продавцу нужно будет собрать следующий пакет документов:
- Копии паспортов собственников недвижимости, а в случае, если в ней прописан ребёнок младше четырнадцати лет, то ещё и копия свидетельства о рождении.
- Справка из единого государственного реестра недвижимости.
- Техпаспорт, получается в МФЦ.
- Для подтверждения количества лиц, прописанных в квартире, необходимо предоставить выписку из домовой книги.
- Выписка из ЖЭКа, подтверждающая отсутствие задолженностей за коммунальные услуги.
- Подтверждение от органов опеки (в случае наличия несовершеннолетних детей), оно получается в присутствии как супруги, так и супруга, независимо от того, находятся они в разводе или нет (это делается для того, чтобы органы опеки убедились, что после переезда условия жизни детей не поменяются в худшую сторону).
- Согласие супруга продавца на продажу.
- Документ о стоимости недвижимости (оценку проводят специальные компании, получившие лицензию от государства).
Важно знать! Клиент Сбербанка может обратиться за консультацией к сотрудникам банка на тему выбора оценочной фирмы.
Важные нюансы
В ходе продажи ипотечного жилья нужно обратить внимание на следующие важные особенности.
Продажа квартиры ипотеку и материнский капитал
Совершить эту сделку вполне реально, нужно только обратиться в два учреждения: Сбербанк и органы опеки. Получив разрешения, продавец имеет право воспользоваться несколькими способами продажи, перечисленными ранее.
Также стоит обратить внимание на то, что при использовании материнского капитала вы писали обязательство выделить доли детям. Это обязательно нужно сделать, чтобы сделка была законной и её потом не оспорили.
Продажа квартиры, купленная по программе военной ипотеки
Здесь нужно направить заявление в Росвоенипотеку, затем заявление в накопительно-ипотечную систему. После того, как банк рассчитает сумму, оставшуюся в качестве долга по ипотеке, эта сумма гасится. В итоге военный получает справку о снятии обременения.
Продажа квартиры при разводе
Развод не вносит серьёзных изменений в обычную процедуру продажи ипотечной недвижимости, но клиенту Сбербанка необходимо будет поставить сотрудников банка в известность о бракоразводном процессе путём подачи заявления.
Подробнее ипотека при разводе описана нами ранее.
С последующей покупкой новой квартиры в ипотеку
Замена залога по ипотеке в Сбербанке возможна, но данную процедуру нужно проходить через сделку купли-продажи квартиры, поэтому просто поменять одну квартиру на другую неполучится. Нужно будет закрыть свою ипотеку и продать квартиру, а на вырученные деньги взять новую квартиру или добавить как первый взнос в новую ипотеку.
Порядок процедуры получения ипотеки на квартиру для студентов, для людей с ограниченными возможностями и ряда других незащищённых лиц в Сбербанке мало чем отличается от стандартной процедуры. Продажа ипотечной недвижимости, соответственно, имеет те же условия.
Возможные риски
Как и любая другая серьёзная сделка, продажа ипотечного жилья связана с некоторыми рисками. Особенно это касается покупателя недвижимости. К примеру:
- Отказ продавцом от сделки в момент, когда был внесён задаток (если всё по документам было оформлено правильно, то материально покупатель ничего не потеряет, однако с определёнными трудностями с оформлением бумаг ему придётся встретиться).
- Слишком продолжительный процесс снятия обременения с квартиры.
- Отказ в ЕГРН, если в оформлении документов были ошибки.
Проданное имущество не принесёт никаких ипотечных рисков продавцу если он будет внимательно выполнять требования сотрудников банка.
Отзывы клиентов
Обращаясь к Интернету, о продаже в ипотеке в Сбербанке можно найти противоречивые отзывы. С одной стороны, на форумах сотрудники Сбербанка подробно и вежливо разбирают каждую ситуацию, советуя с любыми вопросами обращаться в отделения банка. С другой стороны, встречаются отзывы следующего типа:
И если первый отзыв от клиентов регионального отделения Сбербанка (а с проблемой некомпетентности региональных специалистов сталкивались и клиенты других крупных компаний), то второй прямо из столичного банка. Основная претензия – нежелание сотрудников Сбербанка помогать участникам сделки или вообще отсутствие каких-либо дельных консультаций.
Столкнувшись с проблемой, стоит сначала написать на почту, представленную на официальном сайте Сбербанка, жалобу с подробным изложением сути этой проблемы. С наибольшей вероятностью, клиенту должны помочь.
Исходя из всего сказанного выше, можно сделать вывод, что продажа квартиры в ипотеке – сложная и кропотливая работа. Поэтому, если имеются возможности, то лучше обратиться за помощью квалифицированного юриста по недвижимости. А если такой возможности нет, то внимательно подходить к процессу оформления сделки и сначала ознакомиться с российским законодательством.
Подробнее о том, как продать квартиру без риелтора и проверить её на чистоту вы можете узнать на страницах нашего сайта. Также вам нужно знать как правильно сделать досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, чтобы не было проблем.
Сделка продажи квартиры с обременением достаточно сложная, поэтому рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу на нашем сайте, чтобы все прошло успешно.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.