Что такое ипотека жилых помещений и ипотечный кредит

Приветствуем! Что такое ипотека объектов недвижимости, что означает слово ипотека? Об этом будем говорить сегодня в этом основательном посте. Дочитайте пост до конца, и вы узнаете, как развивается ипотечное жилищное кредитование в России и мире, а также все о том, как банки дают ипотеку в 2017 году.

Что общего между ипотекой и столбом

что такое ипотека

Купить жилье своими силами может себе позволить далеко не каждая молодая семья. Учитывая ограниченные материальные возможности и высокие цены на недвижимость, спасительным кругом кажется ипотека. Но прежде, чем принять взвешенное решение, нужно подробно узнать, что такое ипотечный кредит и что такое ипотека на жилье. Начнем описание ипотеки с самого начала, в формате «ипотека для чайников».

История сохранила имя человека, благодаря которому мы пользуемся словом «ипотека». Это древнегреческий правитель Солон из государства-полиса Афины. Он создал особый порядок обеспечения долговых обязательств. Это была примитивная ипотека земель.

До нововведения грек, который не мог выплатить долг, становился рабом своего кредитора. По мудрому решению Солона этот жуткий механизм был заменен имущественным обеспечением. На земле должника стали устанавливать столб с табличкой, что значит нахождение имущества в залоге у кредитора. Значение слова hypotheka — столб. Так что происхождение ипотеки облегчило жизнь древних греков.

Ипотека – слово, которое, в дальнейшем, стало использоваться для определения залога имущества. Ипотека на английском звучит, как mortgage.

История ипотеки в России

Ипотечное кредитование в России зародилось еще в 18 веке. Отменяли его дважды. Впервые это сделал Александр 2, поскольку система была плохо отлажена, и во времена крепостного права оформить ипотеку могли только аристократы. Необходимость в ней в России появилась после освобождения крестьян в том же 19 веке, когда у тех появилась потребность в покупке земель сельскохозяйственного назначения.

Вторая черная полоса наступила в 1917 году. В СССР не было частной собственности, поэтому и не было нужды оформлять кредит на жилье. Четкого понятия об ипотеке советские граждане не имели.

Интересно определение ипотечного кредитования из советского словаря. В нем она преподносится как капиталистическое зло, благодаря которому толстосумы забирают у людей последние копейки. Это понятно, ведь словарь в то время составляли, исходя из идеологических определений.

Возрождение ипотеки недвижимости пришлось на 1992 год, когда был создан закон «О залоге», а в 1998 году «Закон об ипотеке». С этого момента и до сегодняшнего дня она активно развивается. Сколько бы государство не открещивалось от ипотеки, в ипотеку оно все равно возвращается, как только появляется необходимость.

Неоднозначное отношение к ипотеке в исламе. Коран запрещает брать кредит под проценты. Не вдаваясь в подробности, отметим, что в России начала появляться халяльная ипотека, по принципу рассрочки.

Определение ипотеки

Что же означает термин «ипотека»? Как экономический термин, ипотека представляет собой залог недвижимого имущества в качестве обеспечения по обязательствам. Причем совершенно не обязательно это должна быть жилищная ипотека.

Нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости также будет называться ипотечным. При этом заемщик не обязан отчитываться перед банком о том, на что он потратит деньги, даже если он потратил их на квартиру. Это то, чем отличается ипотека от жилищного кредита.

Ипотека — что это такое простыми словами? Так в народе называют любой кредит под залог недвижимости.

Предмет ипотеки

Какие же объекты недвижимости могут быть переданы в залог? Об этом четко написано в Федеральном законе «Об ипотеке». Этот документ является основным актом, по которому дают такие кредиты в России. В числе прочих, возможна ипотека следующих объектов недвижимости:

  • жилые дома, квартиры (в том числе части, состоящие из изолированных комнат);
  • земельные участки;
  • здания и сооружения, используемые для предпринимательства;
  • дачи, садовые дома и прочие объекты потребительского назначения;
  • гаражи и машиноместа.

Основания возникновения ипотеки возникают во время заключения договора о залоге недвижимости, по которому залогодержатель (например, банк) имеет право требовать возврат долга заемщика из стоимости заложенного имущества. Другими словами, если должник перестает исполнять свои обязательства, банк вправе вернуть свои средства путем реализации залога.

Функции ипотеки

В экономическом смысле можно выделить следующие функции ипотеки:

  1. Стимулирует развитие материального производства, обеспечивая финансовыми вливаниями реализацию новых проектов.
  2. Снижает риск невозвратности кредитных средств.
  3. Поддерживают оборот недвижимого имущества.
  4. Формирует рынок специфических ценных бумаг (закладных).

Таким образом, подобные кредиты очень ценные, так как поддерживают стабильность экономической жизни общества. В разное время функции ипотеки немного менялись, но она всегда являлась важной частью рынка.

К примеру, некий банк N выдает кредиты на покупку квартир в определенном жилом комплексе. Благодаря этому квартиры были выкуплены, застройщик получил достаточное количество денег для завершения строительства текущего объекта и создания нового проекта, рабочие получили зарплату, а владельцы приобретенных квартир отметили новоселье.

Кроме того, ипотечные кредиты также исполняют и социальные функции. Государство заключает соглашение с банками, и те дают ипотеку по различным льготным условиям для отдельных категорий граждан. Самые распространенные программы: молодая семья, ипотека на новостройки с господдержкой, ипотека с субсидированной процентной ставкой.

Виды ипотеки

ипотечное кредитование

Различных классификаций ипотечных кредитов достаточно много. Здесь приведены несколько основных, о которых стоит знать потенциальному заемщику.

В первую очередь, они различаются по виду кредитора на:

  • банковские;
  • небанковские.

То есть, для возникновения ипотеки банк не является обязательным участником, хоть и является наиболее частым.

Заемщиками могут быть как физические (будущие собственники жилья), так и юридические лица (застройщики). От категории частных клиентов зависят условия займа. В порядке убывания выгоды список выглядит примерно так:

  • сотрудники банка;
  • сотрудники компаний – зарплатных клиентов банка;
  • сотрудники компаний, аккредитованных банком;
  • клиенты «с улицы», то есть не относящиеся к вышеперечисленным категориям.

Важно также знать деление по процентным ставкам:

  • фиксированная (на весь срок кредитования);
  • дифференцированная (изменяемая после удовлетворения определенных условий).

Последняя, к счастью, встречается все меньше. Рассмотрим её чуть подробнее. Есть такие понятия, как ставки до и после регистрации ипотеки (то есть оформления залога в государственном органе — Росреестре). До регистрации устанавливается более высокая ставка, а после — более низкая. Это и называется дифференцированной ставкой, а регистрация ипотеки в данном случае – определенное банком условие.

И, наконец, самая важная классификация, которая определяет набор условий. По цели кредита:

  • приобретение готового жилья (квартира, дом с землей, комната, часть дома);
  • инвестирование строительства (покупка жилья у юридического лица на первичном рынке);
  • строительство жилого дома (физическим лицом для индивидуального проживания);
  • приобретение или строительство загородной недвижимости (покупать можно земельный участок, в том числе сельхоз назначения, дачу, садовый дом);
  • приобретение гаража или машиноместа.

Кто может взять ипотеку

ипотеку кому дают

Конкретные требования к потенциальным заемщикам у разных банков отличаются, но можно выделить некоторые средние параметры физического лица:

  • возраст от 21 до 75 лет (на момент последнего платежа по кредиту старшему из созаемщиков должно быть не более 75 лет), в некоторых банках дают ипотеку до 65 лет;
  • трудовой стаж на текущем месте работы – не менее 6 месяцев;
  • совокупный трудовой стаж за последние 5 лет – не менее 1 года;
  • официальное трудоустройство.

Чтобы получить выгодные условия, участники ипотеки должны быть готовы подтвердить доход документально. Если такой возможности нет (например, из-за сложности получения справки 2-НДФЛ), некоторые банки готовы предложит программу «Ипотека по 2-м документам». Комплект документов проще, но и процентная ставка выше. При этом кредитор может потребовать первоначальный взнос в размере не менее 50% от стоимости недвижимости. К слову, по программе «Молодая семья» такой кредит взять не получится.

Конечно, есть исключения из этих правил. Подробнее о том, кому дают ипотеку, а кому не дают, вы узнаете из отельного поста.

Как оформляется ипотечный кредит

С развитием удаленных каналов обслуживания оформить ипотечный кредит стало намного проще. Сейчас есть возможность не только рассчитать примерные параметры ипотеки в режиме онлайн, но и получить одобрение по заявке. Однако стоит быть внимательным и пользоваться только официальными банковскими сервисами, которые порой требуют загрузку скан-копий документов. Это позволит уберечь себя от действий мошенников.

Итак, примерный план действий по тому, как оформляется ипотека и как регистрируется сделка:

  1. Подача первоначальной заявки. Включает в себя заполнение анкеты, подготовку первичного пакета документов по всем созаемщикам, выбор программы кредитования и примерных параметров сделки. На этом этапе важно понимать, какую недвижимость планируется приобретать, и на какую сумму ориентироваться.

Созаемщики могут быть обязательными (супруг/супруга) или дополнительными. Дополнительных привлекают для того, чтобы увеличить возможную сумму кредита. При этом они, как и основной заемщик, несут солидарную ответственность перед кредитором и должны подтвердить свой доход. В отличие от них, супруг основного заемщика может быть рассмотрен без учета платежеспособности.

  1. В случае одобрения кредитной заявки банком, можно начинать подбирать конкретный объект недвижимости и собирать пакет документов. Срок на это отводится от 60 до 140 календарных дней, в зависимости от кредитной организации.
  2. После сдачи пакета документов на объект недвижимости банк принимает окончательное решение о возможности выдачи кредита. Проводится юридическая оценка законности и безопасности сделки. Этот этап важен для заемщика тем, что снижается риск покупки проблемной недвижимости у неблагонадежного продавца.
  3. Если все в порядке, подписывается кредитный договор.
  4. Далее сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.
  5. На заключительном этапе заемщик получает кредитные средства и рассчитывается с продавцом. С этого момента он становится собственником жилья. Кстати, некоторые банки предлагают для расчета по ипотеке использовать аккредитив (особый счет, с которого деньги перечисляются продавцу после регистрации ипотеки).

Какие документы требуются для подачи первоначальной заявки

Как правило, набор документов стандартный у всех банком, но бывают отличия:

  • паспорт;
  • заверенная копия трудовой книжки;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка (как ее заполнить, подскажут консультанты в банке);
  • военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет (требуется не во всех банках, поэтому надо узнать, можно ли без него обойтись);
  • свидетельство о рождении детей (при наличии);
  • свидетельство о заключении брака (по программе «Молодая семья»).

Если заемщик работает в организации, которая является клиентом банка, с него могут потребовать только паспорт и номер зарплатной карты. Неплохое преимущество, которое дает еще и низкую процентную ставку по ипотеке. Вот что такое правильное сотрудничество со стороны банка.

Если планируется использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, дополнительно нужны будут государственный сертификат на право его получения и справка из пенсионного фонда об остатке суммы капитала.

Ипотека жилых помещений с государственной поддержкой требует изучения правил оформления не только со стороны банка, но и со стороны государства, поэтому относится уже к другой теме. Просто нужно иметь в виду наличие таких программ и интересоваться ими в банке. К примеру, если я приобретаю квартиру с использованием средств регионального материнского капитала, могу ли я это сделать? Программ много и перечислять их все нет необходимости. О них мы подробно рассказали в другом посте.

Если за кредитом обратился индивидуальный предприниматель, потребуется следующий пакет документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о регистрации ИП;
  • налоговая декларация по форме 3-НФДЛ (по упрощенной форме налогообложения за последний налоговый период, по вмененной – за последние 2 периода);
  • свидетельство ИНН;
  • лицензия на осуществление отдельных видом деятельности, подлежащих обязательному лицензированию (при наличии).

Кроме официального дохода, для расчета кредита можно использовать дополнительные, но только из официальных источников. Это могут быть доходы от:

  • аренды квартиры (подтверждается договором аренды и декларацией 3-НДФЛ);
  • работы по совместительству (трудовой договор и справка о доходах);
  • интеллектуальной собственности (3-НДФЛ);
  • ежемесячных денежных выплат от государства (справка от госоргана) и прочие.

В каждом банке есть перечень источников дохода, которые не могут быть учтены при расчете. Например, доходы от ценных бумаг или детское пособие (включая декретные выплаты).

Пенсионерам также дают ипотеку. По определению они не могут предоставить подтверждение трудовой занятости (если они, конечно, не работают). Им достаточно предъявить справку из пенсионного фонда с размером пенсии за последние 6 месяцев. Этот документ одновременно является и подтверждением статуса пенсионера, и подтверждением дохода.

Какие документы требуются на объект недвижимости

Конкретный список банки предоставляют сами после одобрения первичной заявки на ипотечный кредит. В общем виде он выглядит так:

  • свидетельство о праве собственности продавца на объект или выписка из реестра недвижимости;
  • документ-основание для передачи недвижимости в собственность продавца (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор дарения и прочее);
  • при покупке доли требуется нотариально заверенный отказ других собственников от преимущественного права покупки;
  • нотариально заверенное согласие супруга/ги продавца на продажу;
  • если хотя бы одна из долей оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки (дети сильно замедляют процесс оформления сделки, поэтому надо быть внимательным);
  • отчет о рыночной стоимости недвижимости (лучше заказывать у аккредитованных банком оценочных компаний);
  • подтверждение наличия первоначального взноса от заемщика (выписка со счета в банке, расписка от продавца).

Документы для ипотеки более подробно разобраны в другом посте.

Как закрывается ипотека

погашение ипотечного кредита

Важно знать не только как ее получить, но и как правильно закрыть. Для закрытия ипотечного кредита недостаточно внести последний платеж. Необходимо провести ряд действий, которые позволят не беспокоится о проблемах, таких как неожиданный остаток задолженности по ипотечному кредиту. Что это такое, могут рассказать многие люди, столкнувшиеся с таким неприятным сюрпризом.

Сделав последний перевод, необходимо закрыть ссудный счет и получить справку об отсутствии задолженности. Она понадобится в Росреестре и обезопасит от ошибок сотрудников банка. Хранить ее следует не менее 3-х лет (срок давности для подачи искового заявления).

Затем следует снять обременение в Росреестре. Для этого потребуется письмо от банка об исполнении обязательств, заявление по форме регпалаты, копия договора ипотеки, закладная (при наличии), копия паспорта, правоустанавливающие документы на недвижимость и квитанция об уплате госпошлины.

В течение 2 месяцев обременение будет снято и собственник сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

В заключении следует отметить, что ипотечный кредит – достаточно сложный банковский продукт и имеет особенности, в зависимости от банка. Но принцип ипотеки остается неизменным. И она требует от заемщика вдумчивого подхода.

С развитием онлайн-технологий процесс выдачи ипотечных кредитов все больше упрощается. Возможно, в скором времени молодая семья сможет взять ипотеку на квартиру не сложнее, чем заказать книгу в интернет-магазине. Но для этого предстоит еще многое сделать.

Быстрый подбор ипотеки и подача заявки онлайн на ипотечный кредит доступна прямо у нас на сайте. Рекомендуем ознакомиться данными сервисами, чтобы быстро оформить выгодный ипотечный кредит.

Остались ли у вас вопросы по данной теме? Просьба написать их ниже. Если пост был полезным, оцените его, нажмите кнопки социальных сетей.