Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке – варианты решения вопроса

можно ли подарить ипотечную квартиру

Ипотека – один из наиболее доступных способов стать обладателем собственного жилья. Это можно сделать, не имея больших накоплений, благодаря тому, что недвижимость будет оплачена банком, а заемщику нужно только вернуть ему деньги, внося ежемесячно определенную сумму денег. Но, учитывая срок ипотечного кредита (до 30 лет), нередко возникает необходимость совершения определенных юридических действий с имуществом. При этом важно знать, какие права есть у заемщика, например, можно ли подарить квартиру в ипотеке. Учитывая специфику кредитной недвижимости, данный вопрос имеет некоторые нюансы, которые нужно тщательно изучить.

Квартира в ипотеке – можно ли оформить дарственную по закону

У каждого банка свои условия предоставления ипотечного кредита, но большинство из них имеют общую позицию – до полного погашения долга именно финансовая организация регулирует все юридические операции с недвижимостью. Поэтому подарить такую квартиру можно только с согласия банка.

При этом закон не ограничивает возможность передачи имущества в безвозмездное пользование, и даже извлечение из него выгоды (например, путем передачи в аренду). Но придать юридическую силу дарственной на квартиру в ипотеке можно исключительно с согласия банка.

Смена заемщика является лишним риском, который не нужен финансовой организации, поэтому они относятся отрицательно к любому изменению условий кредитного договора.

Детям

Составить договор дарения в отношении несовершеннолетнего ребенка невозможно. Объясняется это тем, что данная категория граждан не является дееспособной (не несет юридической ответственности за свои действия) и нетрудоспособной. Следовательно, не может рассматриваться банком в качестве заемщика.

При желании передать ипотечную квартиру ребенку, следует учитывать его завещательное право на него. Передача по наследству – это единственный вариант распоряжения залоговой недвижимостью. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети будут иметь права на данную квартиру даже при отсутствии завещания.

Таким образом, составление дарственной в отношении ребенка не является целесообразным.

Составленный договор

Супругам

Дарение ипотеки мужу или жене также не предусматривается, потому что их имущество изначально является общим. Составление дарственной возможно в следующих случаях:

  • если квартира приобретена в ипотеку до заключения брака;
  • если супруги развелись и один из них хочет аннулировать статус созаемщика.

В подобной ситуации необходимо согласие банка на процедуру. Как и в стандартных ситуациях, будет проводиться оценка платежеспособности потенциального заемщика, и исследоваться его кредитная история.

Если финансовая организация примет положительное решение по данному вопросу, процедура дарения супругами между собой будет законной.

Родственникам

В данном случае также необходимо согласие банка, который будет оценивать кандидатуру одариваемого. Если финансовая организация посчитает, что смена заемщика не увеличивает ее риски, составление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке допускается.

Созаемщикам

Созаемщик имеет равные с основным заемщиком права на залоговую недвижимость. Соответственно, ему нельзя подарить то, чем он и так владеет. Ситуация меняется, когда речь идет о желании перестать быть созаемщиком и полностью передать не только права на недвижимость, но и обязательства по кредитным выплатам.

В подобном случае банк должен также оценить, как скажутся изменения условий договора на уровне финансового риска. Если будет определено, что доходов созаемщика достаточно для выплаты долга, то составление дарственной на жилье возможно.

Созаемщик

Согласие банка

Согласие кредитора является определяющим в вопросе, можно ли подарить квартиру в залоге. Если банк согласен на смену заемщика, проблем с составлением дарственной не будет. Поэтому его получение является определяющим фактором в возможности передачи ипотечной недвижимости в дар.

Как получить

Чтобы не иметь проблем с составлением дарственной, стоит позаботиться о снижении риска возникновения препятствий со стороны банка. Для этого нужно еще на этапе составления кредитного договора включить текст пункт о возможности совершения юридических действий с залоговой недвижимостью, в том числе и передачи ее в дар.

Финансовые организации крайне неохотно идут на подобный шаг, поэтому необходимо быть готовым к отрицательной реакции на подобное требование.

Но даже если удалось включить в кредитный договор данный пункт, это не отменяет необходимость получения согласия банка на сделку. А оно будет дано только в том случае, если платежеспособность нового заемщика не вызывает сомнений. При этом учитывается не только его доход, но и количество иждивенцев, а также объем финансовых средств, который будет оставаться у него после внесения ежемесячного платежа.

Мужчина с папкой передает ключи

Список документов

Для составления дарственной нужно собрать следующие документы:

  • личные паспорта участников сделки;
  • ходатайство о регистрации договора;
  • правоустанавливающие документы на предмет соглашения;
  • техпаспорт недвижимости;
  • согласие со стороны второго супруга, заверенное нотариально (если жилплощадь приобреталась после регистрации брака);
  • выписка из похозяйственной книги;
  • согласие со стороны органов опеки и попечительства (если одним из участников сделки является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин);
  • согласие банка.

Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры

При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.

Порядок оформления дарственной:

  • подача заявления в банк;
  • получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
  • оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
  • регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
  • передача недвижимости одариваемому.

 

Образец договора дарения

Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:

  • сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
  • указание получения согласия от кредитора;
  • описание и техническая характеристика недвижимости;
  • условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
  • права и обязанности участников соглашения;
  • информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
  • дата и подписи сторон.

Образец договора дарения ипотечной квартиры можно скачать здесь.

Можно ли подарить без согласия банка

Проведение сделки дарения без согласия кредитора является незаконным. Поэтому следует учитывать вероятность ответных действий банка. Финансовая организация может:

  • обратиться в суд с иском о признании дарственной недействительной (вероятность исхода процесса в пользу кредитора высокая);
  • выставить требование о досрочном погашении долга;
  • продать недвижимость, независимо от того, кто является ее собственником (в случае невыполнения требования о досрочном возврате долга).

Ни один из вариантов не предполагает благополучный исход для заемщика и это важно учитывать, при принятии решения пойти на подобную хитрость.

Заключение договора

Что делать, если банк не дает разрешение, а подарить нужно

Если составление дарственной необходимо, а банк не согласен на подобный шаг, остается единственный выход – снять с жилплощади обременение. После этого права собственника не будут ничем ограничены.

Сделать это можно двумя способами:

  • выплатить оставшийся долг;
  • провести рефинансирование (это довольно популярный способ решения проблемы, который предлагают многие кредиторы).

Например, если квартира в залоге в Сбербанке можно сделать рефинансирование в другой финансовой организации. Но здесь нужно учитывать, что для одобрения заявки по проведению рефинансирования, необходимо полное отсутствие просрочек по выплате долга. Поэтому стоит заранее позаботиться о добросовестном исполнении своих обязательства.

Важные нюансы дарения ипотечной квартиры

Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.

Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.

В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).

О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.

Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.

Adblock detector