Четыре легенды о покупке жилья

Я замечаю, как вокруг сделки долгие годы кружат устоявшиеся байки. Они ведут клиентов к переоценке рисков и бюджета. Ниже разбираю четыре самых настойчивых мифа.

Первая легенда твердит: квартира в новостройке обходится дешевле готового жилья. Я беру калькулятор полного цикла и складываю цену квадратного метра, платёж по эскроу (счёт условного депонирования), отделку, налоговую нагрузку и временную стоимость денег TVM (time value of money — временная стоимость денег). Суммарный график часто выходит выше предложения по вторичке, где инженерные сети уже введены, совет дома сформирован, а тарифы стабильны. Прибавляю фактор ускоренной амортизации отделки — через три-пять лет финишное покрытие из стартового пакета застройщика выглядит изношенным. Экономия растворяется.

Безопасность сделок

Вторая иллюзия звучит так: банк проверяет папку документов от застройщика, значит покупка стопроцентно безопасна. На практике корпоративный отдел кредитной организации оценивает лишь способность девелопера обслуживать проектное финансирование. Юридический due diligence акта об образовании земельного участка, сервитутов, обременений порой проходит поверхностно. Я встречал случаи, когда мораторий Росреестра всплывал после внесения аванса. Поэтому проверку беру на себя: просматриваю цепочку права, сверяю кадастровую карту, запрашиваю выписки из ЕГРН и из Банка судебных решений. Тщательность — надёжнее иллюзии коллективной ответственности.

Ипотечные иллюзии

Третье заблуждение: минимальная ставка по ипотеке автоматически делает сделку выгодной. Я вывожу коэффициент IRR (internal rate of return — внутренняя норма доходности) по каждому сценарию вместо того, чтобы смотреть только на цифру в рекламном баннере. Условие «ставка 0,1 % первые два года, затем 12 %» при горизонтальном денежном потоке рождает эффект «скрытый аннуитет». Переплата превышает программу, где ставка выше на старте, но фиксируется на весь срок. Я складываю комиссию за досрочное гашение, страхование жизни, индексацию страховой суммы. Общая приведённая стоимость кредита обычно отрывается от рекламной ставки.

Сезонные легенды

Четвёртая легенда уверяет: лучшее время для покупки — весна или осень. Статистика Росреестра показывает синусоиду спроса, однако средняя цена за квадрат реагирует с лагом три-четыре месяца. Квартиры, выставленные зимой, нередко оформляются к лету по старой цене, потому что продавец закладывает подушку времени на поиск покупателя. Я пользуюсь «эффектом короткого дня»: в декабре-январе продавцы склонны снижать стоимость, стремясь завершить годовой цикл. Решение обосновано аналитикой, а не календарным суеверием.