Бизнес развивается только при усердном труде и постоянных финансовых вложениях. Но не всегда только на собственные средства удается заметно продвинуть дело. Тогда на помощь придут кредитные организации. Как оформляется ипотека для юридических лиц, какие особенности имеет? – подробный разбор в статье.

ипотека для юридических лиц

Особенности ипотеки для юридических лиц

Если при оформлении кредита на недвижимость в качестве заемщика выступает юридическое лицо, то говорят о коммерческой ипотеке (реже можно услышать другие наименования такого продукта: бизнес кредит, инвестиционный заем). При этом здесь подразумевается покупка не жилой недвижимости, а офисного, складского либо торгового помещения.

Основные отличия ипотеки для юридических лиц от привычного жилищного кредита заключаются в следующем:

  • Цель кредита. В рассматриваемом случае предметом ипотеки выступают нежилые помещения – покупка квартиры здесь не предусмотрена;
  • Увеличенный размер процентных ставок (как правило, показатель выше на 1,5-4 п.п.);
  • Короткий срок кредитования (чаще подобный заем оформляется всего на 5-10 лет);
  • Меньшее количество одобренных заявок. Объясняется это низкой ликвидностью коммерческой недвижимости, сложностью ее оценки и нестабильной экономической обстановкой в стране в целом;
  • Длительное рассмотрение заявки. Процедура затягивается из-за необходимости проверки дополнительного перечня документации: налоговой, финансовой отчетности и т.п.;
  • Требование о внесении большего размера первоначального взноса. Исходит также из-за низкой ликвидности объекта кредитования.

На территории Российской Федерации заем для юридических лиц не так востребован, как в странах Европы. Объясняется это как меньшим спросом со стороны клиентов (ввиду высокой процентной ставки), так и нежеланием выдавать подобные займы кредиторами (чаще из-за их незащищенности на законодательном уровне от неуплаты ежемесячных платежей заемщиками).

Какую недвижимость можно приобрести

Однозначного ответа на данный вопрос нет, так как каждая финансовая организация самостоятельно определяет целевое назначение предлагаемых продуктов, условия и требования их выдачи. В данном случае можно дать только примерную характеристику приобретаемого по займу для юридических лиц объекта недвижимости. Итак, чаще по договору допускается выдача заемных денежных средств на покупку производственных, торговых, складских помещений, офисов и т.п.

Обратите внимание! Юридические лица могут брать коммерческий кредит не только для приобретения готовых решений, но и для строительства собственных зданий.

Отдельно следует расписать требования банков и относительно самой недвижимости. Итак, она должна соответствовать следующим критериям:

  • Приобретаемое помещение/здание является объектом капитального строительства. Сюда не входят, например, временные хозяйственные постройки, летние торговые павильоны;
  • Предмет договора находится в черте города, в котором  имеется филиал выбранного кредитора (в редких случаях допускается покупка коммерческой недвижимости, находящейся в небольшой удаленности от города);
  • Выбранный объект недвижимости юридически чист (не имеет обременений, задолженностей по коммунальным услугам);
  • Наличие хотя бы минимума проведенных коммуникаций: свет, вода, отопление. Так же сотрудники банка обратят внимание на удобство и состояние подъездных путей, наличие парковки и т.п.;
  • Удовлетворительное состояние здания (покупку в ипотеку ветхих сооружений не одобрит ни один банк);
  • Площадь помещения. Она должна быть достаточна для нормального функционирования бизнеса. Если речь идет о торговом помещении, то лучше выбирать варианты с площадью от 30 кв.м., если о складе – от 100 кв.м.

Самая сложность в кредите для юридических лиц состоит в проведении оценки приобретаемой недвижимости. Здесь процедура требует более детального рассмотрения всех нюансов.

Банкам важно знать реальную стоимость приобретаемой недвижимости. Это нужно для случаев, когда заемщик отказывается вносить ежемесячные платежи и закрывать задолженность. Тогда банк просто реализует предмет ипотеки и спишет долг по кредиту.

Условия в банках в 2024 году

Пусть кредит на недвижимость для юридических лиц и является мало востребованным финансовым продуктом, многие банки все же имеют в своем арсенале подобное предложение. Далее в таблице представлены наиболее интересные предложения на рынке (в том числе и в наиболее известных банках: Сбербанк и ВТБ):

Общие требования к заемщикам

Чтобы обезопасить себя от неуплаты платежей по ипотеке, банк всегда тщательно проверяет потенциального заемщика на соответствие определенным критериям и требованиям. Если в качестве заявителя выступает юридическое лицо, то по отношению к нему выдвигаются следующие условия:

  • Организация ведет свою деятельность минимум 6-12 месяцев;  
  • Бизнес функционирует на территории Российской Федерации;
  • Положительные показатели по обороту, прибыли и т.п.

Важно! Приведен только стандартный перечень требований. Каждый банк вправе выдвигать свои условия кредитования. Поэтому следует обратиться к самому кредитору для получения актуальной информации.

Документы

Ипотечное кредитование физических и юридических лиц всегда сопровождается сбором необходимого пакета документов и предоставлением их на рассмотрение сотрудникам банка. Только для последних предусмотрена необходимость предъявления расширенного перечня документации:

  • Анкета-заявление;
  • Учредительные документы;
  • При ведении деятельности, требующей обязательного лицензирования – соответствующие лицензии и разрешительная документация;
  • Выписка о состоянии счета (должны быть отражены последние движения денежных средств);
  • Паспорт представителя организации (приказ, подтверждающий его полномочия);
  • Отчетности: финансовая, налоговая.

Будет плюсом представление некоторой аналитической записки, в который четко прописаны идеи по развитию бизнеса, представлены предполагаемые доходы и т.п.

Порядок получения

Законодательством Российской Федерации не предусмотрено четкое регулирование вопросов по процедуре выдачи и обслуживания ипотечного займа для юридических лиц. Значит, для кредитора есть большие риски остаться в минусе. Чтобы максимально снизить их, банки стараются использовать различные хитрые схемы оформления коммерческой ипотеки. Далее будут представлены наиболее типичные из них.

Схема №1. Данный вариант подразумевает долгие сроки оформления кредита, но зато является самым прозрачным из предложенных методов. Все происходит следующим образом:

  • Между юридическими лицами (продавцом и покупателем) подписывается договор купли-продажи;
  • Покупатель передает продавцу некоторую денежную сумму в качестве первоначального взноса;
  • Недвижимость регистрируется на имя покупателя;
  • Купленная недвижимость оформляется в качестве залога;
  • Банк переводит оставшуюся сумму за недвижимость на счет продавца.

Схема №2. Подразумевает следующие этапы при оформлении ипотеки для юридических лиц:

  • Покупатель передает продавцу предварительно обговорённую денежную сумму в качестве первоначального взноса. Со своей стороны, банк дает гарантию собственнику объекта недвижимости о полной оплате стоимости предмета ипотеки после оформления его в качестве залога;
  • Недвижимость оформляется в качестве залога;
  • Производится передача прав на помещение/здание и подписание договора купли-продажи;
  • Кредитор переводит продавцу остальную сумму.

Схема №3. Последний вариант подразумевает совершение несколько специфичных шагов:

  • Создается новое юридическое лицо, во владение которого передается реализуемое имущество;
  • Покупатель приобретает на заемные средства право владения данной организацией;
  • После закрытия кредита владелец организации вправе переоформить недвижимость компании на себя.

Оформление кредита на недвижимость для юридических лиц – длительный и трудоемкий процесс. Для облегчения процедуры представители банка могут предложить платные услуги по сопровождению сделки.

Ипотека для юридических лиц в Сбербанке

Сбербанк – самый популярный банк на территории Российской Федерации. Он предлагает множество продуктов как для физических лиц, так и представителей малого и среднего бизнеса. Так, одним из предложений по коммерческой ипотеке выступает кредит под названием «Инвестиционный кредит».

Общие условия

В Сбербанке ипотека для юридических лиц выдается на следующих условиях:

  • Процентная ставка – 10;
  • Минимальная сумма – 100 тысяч рублей;
  • Срок кредитования – до 15 лет.

В рамках продукта заемные средства могут быть потрачены на строительство и ремонт недвижимости, покупку транспорта и оборудования.

Требования к заемщику

Сбербанк по отношению к своим потенциальным заемщикам выдвигает такие требования:

  • Российское статус резидента России;
  • Размер выручки за год от 400 млн рублей;
  • Возраст заявителя: до 70 лет на момент окончания платежей по кредиту.

Ещё одно требование предъявляется и к сроку ведения деятельности. Он должен составлять от 3 месяцев. Причем для некоторых отраслей предусмотрены еще более длительные показатели.

Способы обеспечения

По представленному продукту в качестве залога не обязательно выступает приобретаемая недвижимость. В качестве обеспечения кредита могут выступать транспортные средства, оборудование, ценные бумаги, собственная квартира и т.д.

Порядок получения

Оформление кредита для юридических лиц начинается с подачи соответствующей заявки. После рассмотрения заявления банк дает ответ о возможности предоставления ипотеки. При положительном решении происходит подписание договора купли продажи, ипотечного договора.

Документы

Для рассмотрения заявки о возможности предоставления ипотеки для юридических лиц сотрудникам банка должны быть переданы следующие документы:

  • Анкета-заявление;
  • Документы на организацию: учредительные, регистрационные;
  • Финансовая отчетность;
  • Документы по хозяйственной деятельности.

По своему усмотрению банк вправе запросить дополнительный перечень документов.

Калькулятор

Представленный на нашем сайте калькулятор ипотеки позволит рассчитать примерный размер ежемесячных платежей. Для этого пользователю сервиса потребуется заполнить пустые поля (сумма и срок кредита, процентная ставка) и кликнуть по кнопке «Рассчитать погашение».

[egn-mortcalc-show]

Знание размера ежемесячных платежей по ипотеке поможет заранее рассчитать возможность своевременного закрытия долга.

Что будет с ипотекой юридического лица при банкротстве

Согласно статьям российского законодательства, при ликвидации организации все имеющиеся ее долги перед кредиторами в виде заработной платы сотрудникам, коммунальных платежей закрываются за счет реализации имеющегося имущества.

Таким образом, банк сможет вернуть свои деньги после объявления банкротства компании. Но только при условии наличии достаточного количества имущества во владении компании.

Лизинг против коммерческой ипотеки: плюсы и минусы

Перед сравнением достоинств и недостатков двух определений, следует дать краткое описание услуги «лизинг». Итак, под термином понимается долгосрочная аренда недвижимости. Главное отличие лизинга от обычной сдачи помещения – зачисление некоторой части ежемесячных арендных платежей в счет оплаты стоимости недвижимости. Таким образом, со временем арендатор выкупает арендное место.

Лизинг имеет следующие преимущества перед ипотекой для юридических лиц:

  • Отсутствие дополнительных обязательств по страхованию имущества, решению некоторых бытовых вопросов, оплате налогов на собственность;
  • Менее жесткие требования к заявителю и его бизнесу;
  • Возможность получения нового кредита. Ведь задолженность по лизингу практически не отражается в балансе компании.

В выборе коммерческой ипотеки выделяют следующие плюсы:

  • Более низкая процентная ставка;
  • Имущество сразу же регистрируется на имя заемщика. Таким образом, собственник лично решает вопросы обустройства, видоизменения недвижимости. Только производимые изменения не должны противоречить пункту о залоге ипотечного договора.

Знание преимуществ каждого из вариантов позволит скорее определиться с выбором подходящей услуги.

Ипотека для юридических лиц – отличный способ все больше развивать свой бизнес, причем не изымая денежные средства с оборота. Оформление такого кредита особенно оправдывается при превышении рентабельности бизнеса перед стоимостью кредита.

Васюкович Артем
Васюкович Артем
Эксперт по ипотеке. В кредитовании с 2005 года. Главный редактор IPOTEKAVED.RU
Просим оценить статью и поделиться ею в социальных сетях. При наличии вопросов по теме можете задавать их в комментариях либо нашему юристу в окне онлайн-чата.

Читайте далее: коммерческая ипотека.