Я работаю с арендами жилого фонда пятнадцать лет. За этот период накоплен пул кейсов, из которого вывел формулу безопасной сделки для собственника. Ниже делюсь опытом.

договор аренды

Подготовка квартиры

Чистовая отделка без сколов, исправная электрика и сантехника формируют стартовую цену. Минимизация предметов личного быта — быстрый способ расширить видимое пространство. Функциональную мебель оставляю, остальное вывожу на склад. Качественный фоторяд снимаю в RAW с последующей корректировкой баланса белого. Для интерактивности добавляю виртуальный тур на базе Matterport.

Проверка арендатора

Фильтрация заявок строится на скоринговой модели: платёжная дисциплина, кредитная история, отсутствие судебных тяжб, наличие животных. Использую сервис бюро кредитных историй и метод back-office check — телефонные запросы работодателю. Подлинность паспорта сверяю по номеру-серии через ГУ МВД. Дополнительно прошу справку о несудимости и скрин счёта с остатком не ниже суммы депозита. Гарантийный взнос фиксирую в акте передачи, двойная месячная плата снижает риск абандонмента — самовольного съезда без оплаты.

Контракт и выплаты

Договор печатаю на бумаге 120 г/м². Включаю пункт о солидарной ответственности каждого совершеннолетнего жильца, индексацию по CPI-RUS, запрет субаренды. Штраф за просрочку начисляется по ставке 0,05 % день. Нотариальное заверение не требуется, однако штамп ФНС на уведомлении о доходе закрывает вопрос налогового резидентства. При доходе до лимита применяю НПД, выше — патент со ставкой 13 %. Квартира застрахована по типу «конструктор»: ответственность арендатора, улучшения, гражданская ответственность перед соседями. Ключи передаю в крафтовом пакете с голографической наклейкой, серия номеров цилиндров хранится в KeePass. Платежи проходят через автоматическое списание SBP, подписываю эквайринговый оферт.

Управление рисками

Сервисное общение ведёт чат-бот на базе Telegram-API, реагирующий на триггеры «протечка», «замок», «счёт». Раз в квартал провожу инспекцию с чек-листом из сорока пунктов, используя влагомер, пирометр, эндоскоп. Конфликты вывожу в досудебный формат: медиация при участии юриста Гильдии риэлторов, при фрустрации контракта инициирую судебный приказ для ускоренного эвикшн. При выезде применяю принцип white walls: стены перекрашиваются нейтральным оттенком, затем подписывается финальный акт. Депозит возвращается за минусом логистики и амортизации. Транзакция архивируется в IPFS, хеш заносится в блокчейн Waves, что подтверждает неизменность документов.

Прописанные шаги создают штору безопасности между собственником и неопределённостью рынка аренды.