Я работаю на рынке недвижимости Ровненщины два десятилетия: организую сделки, изучаю кадастровые карты, слежу за демографией. Дубно привлекает инвесторов устойчивой арендной доходностью и пластичной градостроительной тканью. Город воспринимается как своего рода «урбанистическое сито», через которое проходят торговые, логистические, академические потоки Луцк — Львов — Рівне.

Дубно

Исторический контур

Княжеская летопись 1100 года упоминает Дубно как сторожевой пункт на древнерусском рубеже. Позже магдебургское право превратило поселение в ярмарочный узел с армией ремесленников. XVI век подарил замок князей Острожских: у бастиона сохранились казематы, где встречаются следы «тессеры» — мелких кирпичей, применявшихся для укрепления сводов. Во времена Речи Посполитой здесь формировалась шляхетская усадебная линия, австрийский кадастр вписал кварталы милитаристской геометрии. Советский период добавил конструктивистские дома шихтового типа, а уже после 1991 года на пустотах старых садов выросли коттеджи с элементами «каркасно-панельного» романтизма. История читается как палимпсест, где каждая страница оставила штрихи, задающие направление рынку земли.

Географический рельеф

Дубно расположен на правом берегу Иквы, реки со спокойным течением и извилистыми меандрами. В радиусе десяти километров находятся четыре транспортных коридора: автомагистраль М-06 Киев — Чоп, железнодорожная ветка Львов — Здолбунов, а также локальная объездная с выходом к Берестечку. Рельеф волнистый, лёссовые террасы чередуются с гранитными выходами. Для строительных работ важен коэффициент фильтрации грунтов: в полевыхйме он достигает 3 м/сут, поэтому буронабивные сваи применяются чаще ленточных фундаментов. С инженерной точки зрения северо-восточная окраина ценится выше — подтопление там сведено к минимуму.

Культурный рельеф

Помимо крепости турист стекается с костёлом Яна Непомука, синагогой XVII века, деревянной церковью Георгия Победоносца. Эти объекты повышают пешеходный трафик в радиусе пятисот метров, усиливая спрос на кафе, апартаменты посуточной аренды и креативные офисы. Летом в городе звучит фестиваль «Тарас Бульба» — рок-платформа, превращающая центральные дворы в своеобразные аксоны (в нейрофизиологии аксон служит проводником импульсов). Плотность событийной среды корректирует ставку аренды: в июле ‑ августе рост достигает 18 % к базовому тарифу.

Рынок жилья

Средняя стоимость квадратного метра в кирпичных домах 1980-х держится на уровне 590 $/м², панели уступают примерно 70 $ за метр. Сегмент клубных домов (три — пять этажей) движется в диапазоне 730 — 820 $/м². Для инвестиций интерес представляют участки 6 — 8 соток под ИЖС в микрорайоне Семидубы: цена 2400 — 2600 $ за сотку, электричество подведено, газ поблизости. Коммерческая недвижимость демонстрирует коэффициент капитализации 11 — 12 % при аренде аптеки или продуктового маркет-корнера. Подземных паркингов пока мало, поэтому спрос на боксы в капитальных гаражах остаётся стабильным, цена места 3800 — 4200 $.

Я фиксирую устойчивый интерес к объектам с энергоэффективными контурами: фасадный утеплитель марки EPS-80, окна с мультифункциональным стеклом, рекуператоры с КПД 75 %. Тарифы на ЖК-услуги стимулируют переход на инновационныйиндивидуальные тепловые пункты: окупаемость 5 — 6 лет. В промзоне вдоль улицы Млинівської зарождается технопарк «Іква-абразив», уже подписаны первые преференциальные договоры с производителями флюсов. Подобные кластеры создают рабочие места, увеличивают поступления НДФЛ в бюджет, что, в свою очередь, подталкивает муниципалитет к благоустройству.

Сценарий развития вижу в гибридной модели: бережная ревитализация центра, точечная застройка полуэклектичными клубными домами и логистическая экспансия вдоль М-06. Дубно напоминает пружину: город сжимается к древним стенам, чтобы затем расправить новые кварталы. Для инвестора это сигнал входить до окончательного скачка цен. Я продолжаю мониторить сделки, отслеживаю шарнирный график спрос-предложение и готов делиться данными, когда потребуется уточнённый расчёт доходности.