Гаага воспринимается деловым кремнем Нидерландов: здесь расположены международные суды, дипломатические миссии и штаб-квартиры энергетических компаний. Спрос на жильё отражает этот статус, формируя устойчивый и прозрачный оборот квадратных метров.

недвижимость

Средняя сделка в Benoordenhout закрывается на уровне 5600–6200 € за м², в Moerwijk диапазон держится вдвое ниже. Премиальный участок вдоль Laan van Meerdervoort добавляет к цене сразу 12-15 %, так как предлагает дореволюционные особняки с высокими «камерными» потолками 3,8 м.

Ценообразующие факторы

Квалифицированный оценщик фиксирует четыре ключевых драйвера. Первое — энергоэффективность: сертификат A снижает коммунальный счёт на 1,4 €/м² ежегодно. Второе — расстояние до линии RandstadRail, каждые 100 м сверх шестистам отнимают 0,7 % от покупательского энтузиазма. Третье — паркинг на правах erfpacht (долгосрочная аренда земли) или собственность. Четвёртое — ансамблевое окружение: муниципалитет строже смотрит на фасадные изменения в Oud Scheveningen, чем в новостройках Ypenburg.

Юридическая орбита сделки

Перед подписанием koopovereenkomst я проверяю кадастровый номер через Kadaster-on-line. Сервис укажет обременения, включая эмфитевзис — средневековое право пользования землёй, существующее в старых участках Bezuidenhout. Нотариус вносит данные в landelijke registratiesysteem binnen пять дней, иначе покупатель рискует двойным налогообложением при повторной продаже.

Трансферный сбор для резидента составляет 2 % от стоимости объекта, для инвестора — 10,4 %. Годовой onroerende-zaakbelasting рассчитывается по WOZ-оценке: 0,0428 % для жилого фонда. При сдаче в аренду ставка Box 3 подоходного налога усиливается, однако ипотечный процент вычитается из базы.

Арендная механика

Долгосрочный контракт woninghuur на двухкомнатные квартиры возле Statenkwartier приносит 4,8-5,2 % годовых в евро с учётом пустующих недель. Ближе к морю курортная аренда scheveningse verblijfsrecreatie даёт до 7,1 %, но требует регистрации в муниципальном реестре short-stay. Порог посадки капитала в обоих вариантах начинается от 310 000 €.

С 2024 г. вступает standard Verduurzaming 2050, предписывающий обязательную тепловую оболочку Rc = 5 м2K/W. При реконструкции я рекомендую наносить кальций-силикатную шпаклёвку с низкой капиллярной активностью, она сглаживает точки росы и снижает риск schimmel.

Во время инспекции дворов обращаю внимание на bodemsanering — почвенную очистку. Старые лакокрасочные фабрики в Laakhaven оставили свинцовый шлейф, дополнительная дегазация грунта удорожит строительство почти на 80 €/м².

Гаагский рынок сохранит ликвидность, пока административный центр Нидерландов располагается здесь. Международные сотрудники дипломатических миссий формируют стабильный пул арендаторов, а ограниченная высотная планка Bebouwingsvoorschriften не даёт этажности уйти выше 70 м, удерживая дефицит предложения.