За пять лет работы в штате я видел, как песок постепенно дорожит. В 2019-м квадрат у моря в среднем стоил 80 000 ₹, сегодня ценник подбирается к 125 000 ₹. Внутри материка разброс скромнее — около 55 000 ₹. Покупатель теперь внимателен к деталям: лифт OTIS, генератор Kirloskar, озеленение по принципу xeriscape (ландшафт без полива).

квартиры в Гоа

Динамика рынка

В Северном Гоа рост ощутимее: Ассагао добавил 22 % за год, Арамболь — 18 %. Южный берег прибавил умеренные 10 %. Причина — новый аэропорт Mopa, плюс дефицит разрешений на FSI (Floor Space Index — коэффициент плотности застройки). Девелоперам приходится экономить метры, что толкает среднюю стоимость вверх.

Локации и бюджеты

Студия в ре-сел проекте Порворима стартует от 4,5 млн ₹. Один bedroom-hall-kitchen в Кандолиме — 7,2 млн ₹. Две спальни с лифтом и бассейном в Калангуте — 11 млн ₹. Пентхаус с террасой на первой линии Морджима давно перевалил за 28 млн ₹. Конструктив нового фонда включает AAC-блоки (автоклавный газобетон) — термос в тропиках ценится выше красного кирпича.

Юридические тонкости

Индийский паспорт не обязателен: статус OCI (Overseas Citizen of India) открывает доступ к фулл-фри-холд. Иностранцу без OCI приходится регистрировать покупку на юр лицо, затем оформлять долевое участие. При сделке учитываю stamp duty 5 %, регистрационный сбор 1 %, GST для первичного жилья 5 % от безземельной стоимости. Сервис-чардж за инфраструктуру колеблется 2-4 ₹ за квадрат в месяц, sinking fund (накопление на капитальный ремонт) берётся единовременно — около 50 ₹ за метр.

Покупатели интересуются прогнозом рупии: курс 1 ₹ ≈ 0,90 ₽ содает преференцию для резидента из СНГ. При увеличении курсового коридора рост рублёвого эквивалента зачастую опережает инфляцию штата. При расчёте доходности сдачи студии в Аджуне получаем 6-7 % годовых чистыми, двухспальной квартиры — 5,3 %. Сезонность помогает: декабрь-февраль покрывает половину годовой выручки.

Застройщики активно переводят проекты под RERA (Real Estate Regulatory Authority). Реестр блокирует двойные продажи, даёт гарантию на конструктив пять лет. В договорах NOC (No-Objection Certificate) от банка важно проверять дату выдачи: просрочка выше 90 дней грозит остановкой финансирования.

До конца 2025 года департамент Town & Country Planning планирует сократить лимит FSI на зелёных участках. При дефиците плотности вижу потенциальный апсайд 12-15 % к текущим ценам в Ассагао и Чапоре. Прибрежная линия между Мандремом и Телингатом уже получила статус CRZ-II (Coastal Regulation Zone) — новые корпуса разрешены только за первой дорогой от пляжа, что закрепляет премию на существующие резиденции.

Покупка в Гоа напоминает игру с прибоем: волна откатывается, оставляя редкие жемчужины. Кто выходит на сделку с чётким бюджетом и проверенным юристом, ловит недвижимость, чья ликвидность держится прочнее глиняного латерита, из которого складывают здешние фундаменты.