Работая юристом по сделкам с квадратными метрами, я нередко вижу, как владелец сам расстилает бархатную дорожку перед взыскателями. Недочёт за недочётом формирует цепь, которая тянет жильё к новому собственнику быстрее, чем подпись на договоре купли-продажи. Ниже собрал четыре типовых сценария, где самоуспокоенность становится главным соавтором утечки капитала.
Дарение без страховок
Содержание
Первый способ избавиться от дома — подарить его родственнику, не обременив сделку оговорками. Условное дарение по ст. 572 ГК РФ допускает правообременения, однако большинство актов оформляется в «хрустальной» форме: передано безусловно, возврат не предусмотрен. Через пару лет одаряемый, устав от коммунальных платежей, отчуждает объект третьему лицу, а бывший даритель внезапно вспоминает про «семейные договорённости». Соглашение-дарение здесь работает подобно узуфрукту* наоборот: пользование ушло вместе с правом собственности, вернуть его почти невозможно.
Долг как ножницы
Второй путь — залог под потребительский кредит с растянутым графиком. Банк вписывает в ипотечную оговорку кумулятивную пеню: ежемесячное увеличение долга а нато критически. Три-четыре пропуска платежей скапливают сумму, которая поглощает первоначальный взнос и ведёт к реализации через торги. На электронном аукционе старт порой занижен до 70 % рыночной оценки, а агрессивный инвестор забирает лот без конкуренции. Владелец наблюдает, как долг режет стены словно ножницы бумагу, и получает остаток после погашения расходов банка и пристава — часто меньше годовой квартплаты.
Сонный собственник
Третий способ — игнорировать повиски в суд по спорам о границах участка. Сосед инициирует переразметку, заказывает геодезию, доказывает самозахват сорока сантиметров вдоль забора. Суд, опираясь на ст. 304 ГК РФ, уменьшает площадь, а кадастровая стоимость снижается лишь формально: пересчёт затягивается, налог инспекции начисляется по старым параметрам, пени продолжают расти. Через два-три года долги по налогу попадают в ФССП, исполнительский сбор начинает тикать, и арест накладывается на оставшуюся часть участка. Владелец просыпается, когда «Красная линия» уже переступила собственный порог, а выкуп требует трёхкратную сумму из-за тех же пеней.
Бремя неплатёжных соседей
Последний, самый коварный вариант — стать членом ТСЖ, где правление систематически не вносит платежи ресурсоснабжающим организациям. Коллективная солидарная ответственность по ст. 399 ГК РФ превращает добросовестного плательщика в созаёмщика долгов председателя. РСО идёт в суд, получает исполнительный лист, и приставы приходят к любому собственнику, чей лицевой счёт виден в реестре. На арест уходит не только квартира, но и иные активы, добровольное погашение соседа-должника встречается реже, чем солнечное затмение.
Финальный штрих
Избежать утраты жилища помогает не героизм, а хладнокровная превенция: сложные договоры с отлагательными условиями, страхование титула, аудит ТСЖ, календарь налогоплатежей и правовая бдительность. Закон оставляет лазейки тем, кто действует оперативно. Остальные добровольно открывают дверь, вывешивая табличку «Свободная площадь ищет нового хозяина».
*Узуфрукт — право пользования чужой вещью с сохранением титула у хозяина.
Анатокритически — способ начисления процентов на проценты (capita in capita) из римского коммерческого права.
Комментирование закрыто